Immobilienverkauf rechtssicher gestalten – Was Käufer und Verkäufer beachten müssen

Der Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess, bei dem zahlreiche rechtliche Aspekte berücksichtigt werden müssen. Das aktuelle Beispiel des Verkaufs der luxuriösen Architektenvilla von Bianca Heinicke (Bibi) und Julian Claßen in Köln-Marienburg bietet eine ideale Grundlage, um auf einige der wesentlichen Punkte der Vertragsgestaltung und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie einzugehen.

Prüfung des Grundbuchs – Bestehen Belastungen?

Bevor eine Immobilie veräußert wird, ist ein Grundbuchauszug einzuholen. Dieser gibt Aufschluss über:

• Eigentumsverhältnisse – Ist die Immobilie noch gemeinschaftliches Eigentum oder wurde sie im Zuge der Trennung bereits einem der beiden Ex-Partner überschrieben?

• Belastungen (Grundschulden, Hypotheken) – Falls noch Grundschulden bestehen, muss geklärt werden, ob diese übernommen oder gelöscht werden.

• Dienstbarkeiten oder Wegerechte – Gibt es Belastungen, die die Nutzung oder den Wert der Immobilie beeinflussen?

Falls eine Grundschuld vorhanden ist, die nicht übernommen werden soll, muss im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein, dass die Verkäufer die Löschungsbewilligung beibringen. Der Notar holt diese üblicherweise von der finanzierenden Bank ein, sodass der Käufer den Ablösebetrag direkt an die Bank zahlt. Der restliche Kaufpreis fließt an die Verkäufer.

Was gehört zum Kaufgegenstand? Wesentliche Bestandteile, Zubehör und Inventar

Die Villa in Köln-Marienburg verfügt laut Maklerbeschreibung über zahlreiche luxuriöse Ausstattungsmerkmale, darunter:

• Hochwertige Einbauküche mit Elektrogroßgeräten

• SmartHome-System mit in die Decken integrierten Lautsprechern

• Aufwändige Poolanlage mit Sauna und eigener Hausbar

• Maßgefertigte Schreinereinbauten (Küche, Garderobe, Ankleide, Büro)

Laut § 93 BGB zählen wesentliche Bestandteile einer Immobilie zu deren rechtlichem Umfang und gehen bei einem Verkauf immer automatisch in das Eigentum des Käufers über. Hierzu gehören etwa fest verbaute Fußbodenheizungen oder Fenster. Zubehör und Inventar, wie eine hochwertige Einbauküche oder Smart-Home-Komponenten, können dagegen gesondert verkauft werden.

Wichtig: Eine getrennte Kaufpreisaufteilung für Immobilie und Inventar kann steuerliche Vorteile bringen, da auf bewegliche Gegenstände keine Grunderwerbsteuer anfällt. Der Kaufvertrag sollte diese Aufteilung daher explizit enthalten.

Kaufpreiszahlung: Modalitäten und Fälligkeit

Der Kaufpreis für Immobilien wird üblicherweise auf einmal per Überweisung gezahlt. Folgende Punkte sind unter anderem zu regeln:

• Fälligkeit: Der Kaufpreis ist in der Regel erst fällig, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Lastenfreistellung, Eintragung der Auflassungsvormerkung).

• Treuhandkonto? In Deutschland ist ein Notaranderkonto nur bei besonderen Risiken üblich, z. B. wenn der Käufer aus dem Ausland kommt.

• Ratenzahlung? Käufer und Verkäufer können Raten oder eine gestaffelte Zahlung vereinbaren. Wichtig ist, dass diese vertraglich klar geregelt werden.

• Kein Krypto! Kaufpreiszahlungen in Kryptowährungen sind in Deutschland beim Immobilienkauf nicht zulässig. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Immobilienkäufer den Kaufpreis nur per Banküberweisung oder über andere regulierte Zahlungsmittel bezahlen dürfen. Eine Bezahlung mit Bargeld, Gold oder Kryptowährungen ist nicht erlaubt.

Haftungsausschluss für Sachmängel – Absicherung für Verkäufer

Ein Verkauf erfolgt oft mit einem umfassenden Haftungsausschluss nach § 444 BGB. Dabei gibt es jedoch Ausnahmen:

• Falls Mängel arglistig verschwiegen wurden, bleibt der Verkäufer haftbar.

• Besonders bei komplexen technischen Installationen wie dem Smart-Home-System oder der Poolanlage sollte geprüft werden, ob eine Garantieübernahme sinnvoll ist.

Ein Haftungsausschluss sollte präzise formuliert werden, um Streitigkeiten zu vermeiden. Da die Immobilie also typischerweise gekauft wird "wie gesehen" oder "wie sie steht und liegt", sollten Käufer sich vor dem Notartermin immer ein umfassendes Bild des Objekts verschaffen, Bauunterlagen und Baugenehmigungen einsehen, Bausachverständige zur Beurteilung hinzuziehen und vor allem auch viele Fragen zum Objekt stellen. Machen die Verkäufer dabei bewusst falsche Angaben oder verschweigen sie wichtige Informationen, kann dies Haftungsansprüche begründen.

Rücktritt vom Vertrag: Was, wenn der Käufer nicht zahlt?

Falls der Käufer den Kaufpreis nicht leistet, müssen klare Rücktrittsbedingungen geregelt werden:

• Der Verkäufer sollte das Recht haben, sich bei Zahlungsverzug kurzfristig vom Kaufvertrag lösen zu können und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen zu lassen, ohne dass der Käufer mitwirken muss. Dies erfordert besondere Regelungen im Kaufvertrag.

• Vertragsstrafen oder Verzugszinsen können vereinbart werden.

• Falls eine Rückabwicklung des Immobilienverkaufs unumgänglich ist, kann der Verkäufer vom Käufer in der Regel auch Schadensersatz für nutzlose Aufwendungen wie zum Beispiel Notar- oder Grundbuchkosten verlangen. Welche Kosten geltend gemacht werden können, hängt aber immer vom individuellen Einzelfall ab.

  
  

Fazit: Ein durchdachter Vertrag schützt Käufer und Verkäufer

Der Verkauf der Villa von Bibi und Julian zeigt, wie wichtig eine sorgfältige Vertragsgestaltung ist. Eigentümer sollten sich frühzeitig mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen, um Risiken zu vermeiden. Die hier genannten Punkte sind nur einige von vielen rechtlichen Aspekten, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie beachtet werden müssen. Eine anwaltliche Beratung ist dabei unerlässlich.

Steht der Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie an? Dann nutzen Sie unsere professionelle Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrags zum Festpreis. Informieren Sie sich jetzt! Ihr Vertrag verdient größte Sorgfalt – wir bieten Ihnen eine umfassende rechtliche Prüfung für eine sichere und reibungslose Abwicklung.

FAQ – Häufige Fragen zum Immobilienverkauf