Mietvertrag in Bulgarien - Rechte, Pflichten, Laufzeit und Kündigung im Überblick

Wie wird ein Mietvertrag in Bulgarien rechtlich geregelt? Welche Formvorgaben, Laufzeiten, Rechte und Pflichten gelten für Mieter und Vermieter? Welche Unterschiede bestehen im Vergleich zum deutschen Mietrecht und was ist bei der Kündigung zu beachten?

In Bulgarien sind Mietverhältnisse im Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (SVG) geregelt. Anders als im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das spezielle Vorschriften für Wohnraummietverträge vorsieht, unterscheidet das bulgarische Recht grundsätzlich nicht nach dem Vertragsgegenstand – das heißt, dieselben Regeln gelten für bewegliche und unbewegliche Sachen. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen des Mietvertrags in Bulgarien, insbesondere im Vergleich zum deutschen Mietrecht, mit einem Fokus auf die Vermietung von Immobilien.

1. Form des Mietvertrags in Bulgarien

Ein Mietvertrag kann in Bulgarien formfrei abgeschlossen werden – mündlich oder schriftlich. Für die Gültigkeit ist keine besondere Form erforderlich. Im Gegensatz dazu gilt im deutschen Recht (§ 550 BGB), dass ein mündlich geschlossener Mietvertrag über Wohnraum nur als unbefristet gilt, wenn er länger als ein Jahr dauern soll.

In Bulgarien empfiehlt sich jedoch eine schriftliche Fixierung und Registrierung des Vertrags, wenn die Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt. Dies dient insbesondere dem Schutz des Mieters, falls die Immobilie während der Mietdauer verkauft wird.

Eigentümerwechsel und Wirkung gegenüber Dritten

Ein wesentlicher Unterschied zum deutschen Recht besteht im Fall eines Eigentümerwechsels:

• Bulgarien: Nur wenn der Mietvertrag vorher im Grundbuch eingetragen wurde (Art. 237 Abs. 1 SVG), ist der neue Eigentümer an ihn während der gesamten Laufzeit gebunden.
• Alternativ kann ein glaubwürdiges Datum durch notarielle Beglaubigung erzielt werden. In diesem Fall haftet der neue Eigentümer jedoch maximal für ein Jahr (Art. 237 Abs. 2 SVG).
• Bei mündlichen oder formlosen Verträgen gilt das Mietverhältnis nur für unbestimmte Zeit gegenüber dem neuen Eigentümer – mit vereinfachter Kündigungsmöglichkeit.

2. Laufzeit und Befristung des Mietvertrags

In Bulgarien kann ein Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Die gesetzliche Höchstlaufzeit beträgt zehn Jahre (Art. 229 SVG), sofern es sich nicht um ein Handelsgeschäft handelt. Längere Vertragslaufzeiten gelten automatisch als auf zehn Jahre begrenzt.

Eine weitere gesetzliche Einschränkung betrifft die Untervermietung durch Nicht-Eigentümer (z. B. Verwalter, Nutzer). Diese ist nur für maximal drei Jahre zulässig.

3. Überlassung an Dritte (Gebrauchsüberlassung)

Die Gebrauchsüberlassung an Dritte ist im bulgarischen Recht ähnlich wie im deutschen geregelt. Der Mieter haftet dabei für sämtliche Schäden, die durch Dritte verursacht werden, denen er die Nutzung ermöglicht hat.

4. Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Pflichten des Vermieters

• Übergabe der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand
• Behebung von Mängeln, die nicht durch normalen Gebrauch entstehen
• Unterlassung von Eingriffen in den ruhigen Besitz des Mieters (z. B. Zwangsräumung, Renovierung ohne Zustimmung, Doppelvermietung)

Pflichten des Mieters

• Zahlung des vereinbarten Mietzinses
• Vertragstreue bei Nutzung: z. B. darf eine Wohnung nicht gewerblich zweckentfremdet werden
• Instandhaltung und Übernahme kleiner Reparaturen bei Gebrauchsschäden (z. B. verschmutzte Wände, tropfende Wasserhähne)
• Benachrichtigungspflicht bei Schäden – andernfalls haftet der Mieter für Folgeschäden
• Rückgabe der Mietsache bei Vertragsende in ordnungsgemäßem Zustand

Betriebskosten und Kaution

• Die Kaution ist im bulgarischen Mietrecht nicht gesetzlich geregelt, wird aber häufig vertraglich vereinbart.
• Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung) sind vom Mieter zu tragen, werden aber in der Regel nicht pauschal im Vertrag festgelegt, da sie verbrauchsabhängig sind.
• Im Unterschied zum deutschen Mietrecht gibt es keine detaillierten Regelungen zur Abrechnung.

Hausordnung

Statt einer im deutschen Recht vorgesehenen Hausordnung (§ 535 BGB), verpflichtet das bulgarische Recht den Mieter zur Einhaltung der Regelungen des Stockwerkeigentums, sofern die gemietete Immobilie Teil eines solchen ist.

5. Kündigung des Mietvertrags

Befristete Verträge

Endet der Mietvertrag nach Ablauf der vereinbarten Zeit und nutzt der Mieter die Immobilie mit Wissen und ohne Widerspruch des Vermieters weiter, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert (Art. 236 SVG).

Unbefristete Verträge

Ein unbefristeter Mietvertrag kann von beiden Seiten jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einem Monat beendet werden – mündlich oder schriftlich (Art. 238 SVG).

6. Besonderheiten und praktische Hinweise

• Eine schriftliche Ausfertigung des Mietvertrags ist dringend zu empfehlen – insbesondere bei längerer Laufzeit oder für den Fall eines Eigentümerwechsels.
• Banküberweisung statt Barzahlung: Zahlungen sollten stets per Banküberweisung erfolgen. Der Zahlungseingang gilt als rechtswirksamer Nachweis, auch ohne Quittung.
• Übergabeprotokolle bei Einzug und Auszug helfen, den Zustand der Immobilie rechtssicher zu dokumentieren.
• Parteien können zusätzliche Regelungen zu Kündigung, Räumung, Reparaturkosten oder Schadensersatz individuell vereinbaren.

Fazit: Mietrecht in Bulgarien – Flexibel, aber mit rechtlichen Tücken

Das bulgarische Mietrecht ist deutlich flexibler als das deutsche, lässt aber auch mehr Gestaltungsspielraum. Mietverhältnisse sollten stets mit Sorgfalt und rechtlicher Beratung abgeschlossen werden – insbesondere bei langfristigen Mietverträgen oder Investitionen.

Ein schriftlicher Vertrag, klare Vereinbarungen und die Beachtung der formalen Besonderheiten des SVG sorgen für Rechtssicherheit und reduzieren Konfliktpotenzial zwischen Mieter und Vermieter.