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Mietwohnung vom Mieter beschädigt – Wie verjähren meine Ersatzansprüche?
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Mietwohnung vom Mieter beschädigt – Wie verjähren meine Ersatzansprüche?
Von RA und Notar Krau
Die Verjährung von Ersatzansprüchen bei Beschädigung einer Mietwohnung ist ein komplexes Thema, das von verschiedenen Faktoren abhängt.
Grundsätzlich gilt, dass Vermieter Schadenersatzansprüche gegen ihre Mieter haben, wenn diese die Mietsache beschädigen.
Die Verjährungsfristen für diese Ansprüche sind jedoch unterschiedlich und hängen davon ab, wann der Schaden entstanden ist und wann der Vermieter davon Kenntnis erlangt hat.
1. Regelmäßige Verjährungsfrist
Die regelmäßige Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).
Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres,
in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 BGB).
Mietwohnung vom Mieter beschädigt – Wie verjähren meine Ersatzansprüche?
Beispiel:
Der Mieter beschädigt im Jahr 2023 die Wohnungstür.
Der Vermieter bemerkt den Schaden im selben Jahr.
Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres 2023 zu laufen und endet mit Ablauf des Jahres 2026.
2. Verkürzte Verjährungsfrist bei Beendigung des Mietverhältnisses
Endet das Mietverhältnis, gilt für Schadenersatzansprüche des Vermieters eine verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 BGB).
Diese Frist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache.
Beispiel:
Der Mieter zieht im Juni 2024 aus der Wohnung aus.
Bei der Wohnungsübergabe stellt der Vermieter fest, dass der Mieter den Teppichboden beschädigt hat.
Die sechsmonatige Verjährungsfrist beginnt im Juni 2024 zu laufen und endet im Dezember 2024.
3. Ausnahmen von der verkürzten Verjährungsfrist
Die verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten gilt nicht für alle Schadenersatzansprüche. Ausgenommen sind insbesondere:
- Ansprüche wegen Sachmängeln: Ansprüche des Vermieters wegen Sachmängeln der Mietsache, die bereits bei Mietbeginn vorhanden waren, verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
- Ansprüche wegen arglistiger Täuschung: Hat der Mieter den Vermieter arglistig über den Schaden getäuscht, gilt ebenfalls die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren.
- Ansprüche wegen Vorsatz: Hat der Mieter den Schaden vorsätzlich verursacht, verjähren die Ansprüche des Vermieters erst nach 30 Jahren (§ 197 BGB).
Mietwohnung vom Mieter beschädigt – Wie verjähren meine Ersatzansprüche?
4. Hemmung der Verjährung
Die Verjährung kann durch verschiedene Ereignisse gehemmt werden.
Hemmung bedeutet, dass die Verjährungsfrist während der Hemmung nicht weiterläuft.
Nach Beendigung der Hemmung läuft die Verjährungsfrist weiter.
Beispiele für Hemmungstatbestände:
- Verhandlungen: Werden zwischen Vermieter und Mieter Verhandlungen über den Schadenersatzanspruch geführt, ist die Verjährung gehemmt.
- Klageerhebung: Erhebt der Vermieter Klage auf Schadenersatz, ist die Verjährung ebenfalls gehemmt.
5. Neubeginn der Verjährung
Der Neubeginn der Verjährung bedeutet, dass die Verjährungsfrist nach ihrem Beginn erneut zu laufen beginnt.
Beispiele für Neubeginntatbestände:
- Anerkenntnis: Erkennt der Mieter den Schadenersatzanspruch des Vermieters an, beginnt die Verjährungsfrist erneut zu laufen.
- Vollstreckungshandlung: Wird eine Vollstreckungshandlung gegen den Mieter vorgenommen, beginnt die Verjährungsfrist ebenfalls erneut zu laufen.
Mietwohnung vom Mieter beschädigt – Wie verjähren meine Ersatzansprüche?
Fazit:
Die Verjährung von Ersatzansprüchen bei Beschädigung einer Mietwohnung ist ein komplexes Thema mit verschiedenen Fallstricken.
Es ist daher ratsam, sich im Zweifelsfall anwaltlichen Rat einzuholen, um die eigenen Rechte zu wahren.
Zusätzliche Hinweise:
- Die vorstehenden Ausführungen stellen lediglich eine allgemeine Übersicht dar und können eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen.
- Die Verjährungsregeln können je nach Bundesland geringfügig abweichen.
- Es ist wichtig, die Verjährungsfristen im Auge zu behalten und rechtzeitig Maßnahmen zu ergreifen, um die eigenen Ansprüche zu sichern.
Mietwohnung vom Mieter beschädigt – Wie verjähren meine Ersatzansprüche?
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