Neues zur Arglist beim Verkauf von Immobilien - Grundstücke, Eigentumswohnungen und Häuser

Die Rechtsprechung zur Arglist des Verkäufers  ist im Zusammenhang mit dem Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen von großer Bedeutung, weil regelmäßig im Notarvertrag der Gewährleistungsausschluss vereinbart wird, mit der Folge, dass der Verkäufer  nicht für Mängel  haftet und der Käufer deswegen nicht vom Kaufvertrag zurücktreten oder mindern kann, es sei denn, der Verkäufer habe sich arglistig verhalten oder seine Offenbarungspflicht verletzt. Letzteres wird der Arglist gleichgestellt. Was der Verkäufer zu offenbaren hat, wir von der Rechtsprechung nach Treu und Glauben definiert.

 1.) Zum Baugrund

Nach einer Entscheidung des OLG Dresden vom 24.6.2014 muss der Bauträger vor Beginn der Bauarbeiten prüfen lassen, ob der Baugrund ausreichend tragfähig ist. Geschieht dies nicht, verhält sich der Bauträger arglistig, wenn er beim Verkauf des Grundstücks oder einer Eigentumswohnung nicht offenbart, dass er den Baugrund nicht geprüft hat (Az. 14 U 381/13).

2.) Zur Beheizbarkeit

Eine ausreichende Beheizbarkeit gehört auch bei einem gebrauchten Wohnhaus zur üblichen Beschaffenheit. Das bedeutet, dass in zum Aufenthalt dienenden Räumen auch bei starker Kälte im Winter jedenfalls mindestens 20 °C erzielt werden können und dass dabei gleichzeitig – bei geschlossenen Fenstern – keine erheblichen Zugerscheinungen auftreten. Mangels gegenteiliger Vereinbarungen gilt dies auch für ein altes Fachwerkhaus (so das OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.6.2014 – Az. 9 U 184/10).

Bei dem von dem OLG Karlsruhe zu entscheidenden Rechtsstreit hatte sich die Verkäuferseite  im Kaufvertrag- im Zusammenhang mit dem Gewährleistungsausschluss-verpflichtet, „alle Mängel zu offenbaren, die bekannt sind oder bekannt sein müssen“.

Durch diese für den Käufer günstigere Formulierung des Kaufvertrages wurde die Offenbarungspflicht des Verkäufers auch auf fahrlässig unbekannte Mängel erweitert, mit der Folge, dass das OLG Karlsruhe wegen der nicht ausreichenden Beheizbarkeit des Anwesens -  bei fahrlässiger Unkenntnis des Verkäufers hiervon - den Käufern Schadensersatz zusprach.

Die hier vorliegende erweiterte Offenbarungspflicht im Notarvertrag zu vereinbaren ist jedenfalls für den Käufer sehr sinnvoll, häufig aber nicht durchsetzbar.

3.) Falsche Angaben im Exposé des Maklers

Insbesondere falsche Angaben zur Grundstücksgröße oder Wohnfläche sind im Makler Exposé nicht selten. Lag hier ein Fehler des Maklers zu Grunde, der die richtigen Informationen des Verkäufers wissentlich oder unwissentlich verfälscht hat, haftet der Verkäufer hierfür grundsätzlich nicht, weil der Makler regelmäßig nicht sein Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB beim Verkauf ist. Das Verschulden des Maklers wird dem Verkäufer somit in der Regel nicht zugerechnet.  Das Hanseatische Oberlandesgericht Bremen- Az. 3 U 23/13 - hat nunmehr entschieden, dass der Verkäufer auch dann nicht arglistig handelt, wenn er nicht offen legt, dass er das Exposé des  Maklers selbst nicht eingesehen oder überprüft hat.

 In einem solchen Fall profitiert der Verkäufer von den Fehlern des Maklers, ohne dass der Käufer vom Vertrag zurücktreten,  mindern oder Schadensersatz verlangen von ihm  kann.

4.) Lärm aus der Nachbarwohnung

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgericht München Az. 3  U 4793/13 ist es grundsätzlich möglich, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, dem die Lärmbelästigung aus anderen Wohnungen - etwa  bei  Problemmietern im Haus - bekannt ist, verpflichtet ist, dies dem Erwerber zu offenbaren. Die Verletzung dieser Offenbarungspflicht kann im Extremfall dazu führen, dass der Erwerber vom Kauf zurücktreten kann, wenn die Belästigung erheblich ist.

Der Nachweis der Kenntnis des Veräußerers von der erheblichen Lärmbelästigung dürfte aber schwierig sein.

5.) Zur Arglist bei mehreren Verkäufern

Treten 2 oder mehrere Personen als Verkäufer eines Grundstücks gemeinsam auf, stellt sich die Frage, ob der Rücktritt auch zulässig ist, wenn nur einer von mehreren Verkäufern einen Mangel arglistig verschwiegen hat, die anderen Miteigentümer den Mangel aber nicht kannten. Obwohl die Verkäufer Gesamtschuldner der Offenbarungspflicht sind und die Arglist nach § 425 BGB regelmäßig nur für und gegen den Gesamtschuldner wirkt, in dessen Person sie vorliegt (Einzelwirkung), geht das brandenburgische Oberlandesgericht, Az. 5  U 6/11 davon aus, dass sich in dem dort zu entscheidenden Fall jeder der beiden Verkäufer das arglistige Verschweigen eines Mangels durch den anderen Mitverkäufer zurechnen lassen muss, mit der Folge, dass der Haftungsausschluss für beide Verkäufer entfällt.

In Anbetracht des durch die arglistige Täuschung häufig erzielten höheren Kaufpreises, von dem auch der gutgläubige Mitverkäufer profitiert, erscheint dieses Ergebnis gerechtfertigt zu sein, zumal in § 425 Abs. 1 BGB vorgesehen ist, dass sich aus dem Schuldverhältnis auch das Gegenteil der Einzelwirkung ergeben kann.