Räumung von Wohnungen bei unbefristeten Mietverträgen in Ungarn

Änderung des Vollstreckungsgesetzes:  

Schnelleres Verfahren zur Räumung von Wohnungen bei unbefristeten Mietverträgen  

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht freiwillig räumen. Für Vermieter entsteht dadurch eine belastende Situation: Sie können die Immobilie nicht weitervermieten und erleiden finanzielle Verluste. In solchen Fällen bleibt dem Vermieter oft nur der rechtliche Weg, um sein Eigentum zurückzuerlangen. 

Der Mieterschutz in vielen Rechtsordnungen, auch in Ungarn, gewährt Mietern umfassende Rechte, um Missbrauch oder unrechtmäßige Kündigungen zu verhindern. Dieser Schutzmechanismus erschwert jedoch manchmal die Durchsetzung berechtigter Ansprüche der Vermieter. Insbesondere bei unbefristeten Mietverträgen, die ohne klare Endfrist geschlossen wurden, kann es zu langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahren kommen, wenn der Mieter nicht auszieht. 

Mit der am 5. September 2023 in Kraft getretene Änderung des Gesetzes Nr. LIII von 1994 über die Zwangsvollstreckung (im Folgenden: Vollstreckungsgesetz) soll dieser Konflikt entschärft werden. Die neuen Regelungen ermöglichen es Vermietern, im Falle von Mietstreitigkeiten ein schnelleres und außerstreitiges Verfahren zu nutzen – auch bei unbefristeten Mietverträgen. Diese Reform zielt darauf ab, den Interessen der Vermieter besser gerecht zu werden, ohne dabei die Rechte der Mieter unverhältnismäßig zu beschneiden.

Die vorherige Regelung:  

Schnelleres Verfahren nur bei befristeten Mietverträgen   

Vor der Änderung bestand eine völlig unbegründete Diskriminierung zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen; Vermieter konnten nur im Falle eines befristeten Mietvertrags ein außerstreitiges Verfahren beantragen, wenn der Mieter nach Ablauf des Vertrags nicht ausgezogen war. In diesem Fall hatte der Vermieter 60 Tage nach Ablauf der Frist Zeit, einen Antrag auf Räumung der Wohnung zu stellen.

Es könnte die Frage aufkommen, warum nicht jeder einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, wenn es in solchen Fällen die Möglichkeit eines außerstreitigen Verfahrens gab. Der Grund dafür ist, dass der unbefristete Mietvertrag viele Vorteile bietet, wie zum Beispiel die Möglichkeit einer flexibleren Kündigung, die Gewährleistung einer langfristigen Wohnsicherheit und die leichtere Anpassbarkeit des Vertrags.

Das Ergebnis der Änderung:  

Vereinfachtes Verfahren auch bei unbefristeten Mietverträgen   

Mit der am 5. September 2023 in Kraft getretenen Gesetzesänderung scheint dieser bisher widersprüchliche Zustand gelöst zu sein, da die Vorschriften zur Räumung widerrechtlich besetzter Wohnungen auch auf unbefristete Mietverträge ausgeweitet wurden.

Der Vermieter kann ein außerstreitiges Verfahren zur Räumung der Wohnung beantragen, sofern der Mieter zuvor rechtmäßig in der Wohnung gewohnt hat, aber nach der Kündigung nicht ausgezogen ist.

Der Antrag auf Räumung einer unbefugt besetzten Wohnung ist beim Amtsgericht einzureichen, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Der Antrag muss folgende Angaben enthalten:  

• die Daten des Antragstellers,  
• die genaue Adresse der Wohnung,  
• die Daten des Wohnungseigentümers,  
• wer in der Wohnung gewohnt hat und auf welcher Rechtsgrundlage,  
• die Daten der in der Wohnung anwesenden Personen, die Anzahl der dort lebenden Personen und ob sich darunter Minderjährige befinden,  
• die beantragte Maßnahme, und  
• die Angabe des Raums oder Lagers, in dem der Antragsteller für die Aufbewahrung der beweglichen Sachen des Verpflichteten – auf dessen Kosten und Gefahr – sorgt.  

Die Räumung der unbefugt besetzten Wohnung wird vom Gericht in einem Beschluss im außerstreitigen Verfahren ohne Ausstellung eines Vollstreckungstitels angeordnet.

Der Antragsteller muss daher das Bestehen des Mietverhältnisses und dessen Beendigung nachweisen, beispielsweise durch Vorlage des Mietvertrags und der Kündigungsunterlagen. Die Gebühr für das Verfahren beträgt HUF 5.000.

Vorteile des Verfahrens:  

Schnellere und kostengünstigere Lösung  

Im beschleunigten Verfahren gibt es keine Beweisaufnahme und keine persönliche Anhörung der Parteien. Das Gericht erlässt innerhalb von 5 Arbeitstagen nach Eingang des Antrags einen Räumungsbeschluss und fordert den Gerichtsvollzieher auf, die Räumung innerhalb von 3 Arbeitstagen nach Erhalt des rechtskräftigen Beschlusses durchzuführen.

Wenn also der Vermieter den unbefristeten Mietvertrag kündigt und der Mieter nicht auszieht, kann der Vermieter anstelle eines längeren und teuren Gerichtsverfahrens die Räumung des Mieters in einem außerstreitigen Verfahren beantragen.