Rücktrittsrecht und Immobilienschenkung

In meinem regelmäßig in der Beratungspraxis zu beratenden Fall wollen Eltern ihre Immobilie an das Kind schenken, weil dies erbschaftssteuerlich günstig erscheint. Sie gehen zum Notar, bitten diesen den Schenkungsvertrag aufzusetzen und erhalten einen Standard-Entwurf. Dieser wird (meistens ohne alle Regelungen zu verstehen) gelesen bzw. überflogen. Im Beurkundungstermin liest der Notar den gesamten Text schnell vor und häufig trauen sich die Beteiligten nicht, detaillierte Nachfragen zu stellen und unterschreiben. Damit werden die Regelungen als bindend akzeptiert. Dass dies im Einzelfall verhängnisvoll sein kann, zeige ich Ihnen anhand des Rücktrittsrechts, das der Notar im Rahmen von Standardklauseln in den Vertrag aufnimmt. Folgende Probleme ergeben sich aus den Standardklauseln des Rücktrittsrechts:

1. Die Rücktrittsrechte werden meist für bestimmte Fälle aufgenommen (Veräußerungs- und Belastungsbestrebung des beschenkten Kindes, Vorversterben des Kindes, Zwangsvollstreckung bzw. Insolvenz bzgl. des Vermögens des Kindes), ohne dass diese an den Einzelfall angepasst sind.
2. Die Rücktrittsrechte sind zu eng geregelt, insbesondere empfehle in vielen Fällen auch ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass der Vorgang (unerwartet) Schenkungssteuer auslöst.
3. Das Rücktrittsrecht darf laut Notarvertrag meistens nur binnen einer kurzen Frist geltend gemacht werden (häufig 6 Monate). Diese Frist könnte man aber individuell anpassen, also kürzer oder länger setzen.
4. Das Rücktrittsrecht wird durch den Notar meist als höchstpersönliches Recht ausgestaltet. Das heißt, nur die schenkenden Eltern dürfen durch eigene Erklärung zurücktreten, eine Vertretung durch den Vorsorgebevollmächtigten oder einen gesetzlichen Betreuer ist ausgeschlossen.
5. Selbst wenn eine Vertretung durch einen Vorsorgebevollmächtigten ausdrücklich erlaubt ist, bleibt das Problem unbeachtet, das häufig das beschenkte Kind selbst vorsorgebevollmächtigt ist und kaum sich selbst gegenüber den Rücktritt erklären wird.
6. Meist überlesen werden die Regelungen, ob und in welchem Umfang dem Kind ein Verwendungsersatzanspruch zusteht, für den Fall, dass es Geld in die Immobilie gesteckt hat (also für das renovierte Bad, den kostspielig gepflanzten Garten u. a.). Es sollten Regelungen mit konkreten Berechnungsgrundlagen aufgenommen werden, da ansonsten ein jahrelanger Rechtsstreit droht, der auch den Rückgabe der Immobilie verhindert.

Außerdem werden die Abwicklungsvorgänge beim Rücktritt meistens nicht ausreichend geregelt. Das ist nachteilig, weil die Geltendmachung des Rücktrittsrechts bei Gericht Jahre dauern kann. Dies ist für die schenkenden Eltern belastend, wirtschaftlich und emotional.