Über den Immobilienkauf zum Visum in Kolumbien im Jahr 2024

Im Laufe der letzten Jahre sind die Visumsvorschriften und insbesondere deren Auslegung durch das kolumbianische Außenministerium tendenziell strenger geworden. Der Kauf einer Immobilie in Kolumbien ist immer noch eine der einfachsten Möglichkeiten, um in den Genuss eines langfristigen Visums zu kommen, in diesem Falle das Visa M Inversionista (siehe Art. 79 der geltenden Visumsvorschriften, Resolución 5477 de 2022). Dabei sollte schon bei der Abwicklung des Kaufs auf die Vorgaben der Visumsvorschriften geachtet und langfristig strategisch geplant werden. Im Folgenden einige praktische Probleme, die sich in diesem Zusammenhang oft stellen:

Vorstrafen

Im Gegensatz zu anderen Visumstypen wird beim Investorenvisum in der Regel noch kein Nachweis aus dem Heimat- bzw. Wohnsitzstaat über evtl. Vorstrafen bzw. polizeiliches Führungszeugnis verlangt. Dennoch wird im Laufe des Verfahrens seitens des kolumbianischen Außenministeriums gefragt, ob Vorstrafen bestehen und wenn ja welche. Diese Frage ist vom jeweiligen Ausländer – wie alle Fragen im Visumsverfahren – wahrheitsgemäß zu beantworten. Sollten im Einzelfall tatsächlich Vorstrafen bestehen, ist es empfehlenswert, sich vor der Investition und der Verschiebung von größeren Geldbeträgen beraten zu lassen, wie groß das Risiko für eine Ablehnung des Visumsantrags aufgrund der Vorstrafen ist.

Mindestinvestition

Für Visumszwecke müssen mindestens 350 kolumbianische Mindestlöhne in eine Immobilie investiert werden (derzeit COP $455.000.000, Stand 2024). Dieser investierte Mindestbetrag muss bei Einreichung des Visumsantrags nachgewiesen werden. Dabei ist zu beachten, dass der kolumbianische Mindestlohn immer zum ersten Januar eines Kalenderjahres durch Rechtsverordnung der Regierung angehoben wird, in der Regel um ca. 10%. Entsprechend steigt auch der Schwellenwert für das Investorenvisum. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Jahr 2024 zum Preis von COP $470.000.000 gekauft, aber der Visumsantrag erst im Januar 2025 gestellt wird, wird der Visumsantrag wahrscheinlich wegen Nichterreichung der Mindestinvestition abgewiesen werden.

Kumulierte Investments möglich?

Fraglich ist, ob die Mindestinvestitionssumme auch durch ein kumuliertes Investment in mehrere Immobilien erreicht werden kann, zum Beispiel zwei Wohnungen zum Preis von jeweils COP $300.000.000. Nach dem Wortlaut der Vorschriften („del inmueble“ – Singular) muss in „eine“ Immobilie investiert werden, deren Kaufpreis offiziell, d.h. gemäß notariellem Kaufvertrag und Eintrag ins offizielle Register (Registro de Instrumentos Públicos) über dem Mindestbetrag liegt. Denkbar ist, dass ein kumuliertes Investment, wobei die einzelnen Immobilien individuell betrachtet den Mindestbetrag nicht erreichen, aber in der Summe darüber liegen, im Visumsverfahren als ausreichend betrachtet wird. Denkbar ist aber auch, dass der jeweilige Visumsbeamte im Einzelfall die Vorschriften streng auslegt. Dies kann von Fall zu Fall unterschiedlich entschieden werden. Daher ist von kumulierten Investments zum Zwecke des Visumserwerbs tendenziell abzuraten.

Alleineigentum erforderlich

Nach früher geltenden Visumsvorschriften war es ausreichend, wenn ein Ausländer einen Anteil an einer Immobilie besaß, dessen offizieller Wert individuell betrachtet über dem Mindestbetrag lag, d.h. über 350 Mindestlöhne. Erwarben somit zum Beispiel zwei Ehegatten eine Immobilie als Miteigentümer, konnten jeweils beide unabhängig voneinander einen Antrag auf Investorenvisum stellen, vorausgesetzt die jeweiligen Anteile hatten den entsprechenden Wert. Nach den aktuellen Visumsvorschriften ist dies nicht mehr möglich. Die Immobilie muss im Alleineigentum des jeweiligen Ausländers stehen (“titularidad de dominio se encuentre exclusivamente a nombre del extranjero”). Demnach sind zum Beispiel gesplittete Immobilieninvestments nicht mehr visumstauglich, selbst wenn nur ein kleiner Bruchteil der Immobilie auf den Namen eines beliebigen Miteigentümers läuft, auch wenn der offizielle Kaufpreis der Immobilie bzw. des Anteils daran deutlich über dem Mindestbetrag liegt.

Registrierung der Investition bei kolumbianischer Zentralbank erforderlich

Der praktisch meist problematischste Punkt ist der fehlende Nachweis der Kaufpreiszahlung bei der kolumbianischen Zentralbank (Banco de la República). Es reicht nicht, dass die Investition über einen notariellen Kaufvertrag (escritura pública de compraventa) belegt und ins Register eingetragen ist. Zudem muss eine offizielle Bescheinigung (extracto de inversión) der Zentralbank vorgelegt werden, wonach der Kaufpreis offiziell, d.h. per reguläre internationale Banküberweisung, aus dem Ausland nach Kolumbien geflossen und in Kolumbien als so genannte ausländische Direktinvestition (inversión extranjera directa) der Zentralbank gemeldet wurde. In der Praxis stellt sich in diesem Zusammenhang oft ein Problem bei Direktüberweisungen des Kaufpreises aus dem Ausland auf das kolumbianische Bankkonto des Verkäufers. In diesem Falle ist der Kontoinhaber des Zielkontos, also der Verkäufer, für die Meldung der Investition an die Zentralbank zuständig, wobei es häufig zu unterlassenen oder fehlerhaften Meldungen seitens des Verkäufers oder der Bank des Verkäufers kommt, die im Nachhinein praktisch kaum noch korrigierbar sind. Die Modalitäten der Kaufpreiszahlung und deren Registrierung bei der Zentralbank sollten daher schon frühzeitig bedacht und entsprechende eindeutige Regelungen in den Vorvertrag (promesa de compraventa) aufgenommen werden.

Der Status als ausländischer Investor

Das Investorenvisum steht nicht jedem Ausländer, allein aufgrund der Tatsache der ausländischen Staatsangehörigkeit, offen, sondern nur solchen Ausländern, die (noch oder wieder) als ausländische Investoren gelten (no residentes cambiarios). Dabei handelt es sich um Ausländer, welche sich in den 365 Tagen vor dem Immobilienkauf überwiegend im Ausland aufgehalten haben, also insgesamt mehr als sechs Monate. Anders ausgedrückt, dürfen Ausländer, die in dem Jahreszeitraum vor dem Kauf überwiegend in Kolumbien waren, der Zentralbank das Investment nicht als ausländische Direktinvestition melden. Sie dürfen zwar investieren, können das Investorenvisum auf diesem Weg aber nicht beantragen. Eine praktische Lösung in diesem Falle kann darin bestehen, Kolumbien so lange zu verlassen, bis sie wieder als ausländische Investoren gelten, bevor die Investition abgewickelt wird.

Es gibt noch zahlreiche weitere Stolpersteine und Grauzonen, die bei der Planung eines Investorenvisums zu beachten sind und abschließend nicht dargestellt werden können. In jedem Falle lohnt sich eine strategische Planung und vorausschauendes Denken vor Abschluss eines Vorvertrages, denn im Nachhinein sind Fehler häufig nicht mehr auszubügeln.