Wie kann ich Immobilien steuerfrei vererben?

Wenn Eltern sterben, bleiben häufig Immobilien zurück. Oftmals haben diese Immobilien sogar einen immateriell hohen Wert, weil sie das eigene Elternhaus sind und man viele Erinnerungen damit verbindet. Kinder können diese Immobilien steuerfrei von den Eltern erben, wenn sie innerhalb von sechs Monaten selbst dort einziehen.

Erst danach würde Erbschaftssteuer anfallen.

Der Bundesfinanzhof hat in einem vor kurzem veröffentlichten Urteil (Urt. v. 28.05.2019, Az. II R 37/16) festgestellt, dass wer ein Haus von seinen Eltern erbt und innerhalb von sechs Monaten selber dort einzieht, keine Erbschaftssteuer zahlen muss.

Gesetzliche Grundlagen

Zunächst ist festzustellen, dass eine Steuer überhaupt nur anfällt, wenn einer der Beteiligten, also Erbe oder Erblasser einen Wohnsitz in Deutschland hat.

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht unter bestimmten Voraussetzungen vor, dass die Erbschaft eines Familienhauses steuerfrei ist.

Voraussetzungen dafür sind, dass der Erblasser bis zum Schluss in dem Haus gewohnt hat, der Erbe innerhalb von sechs Monaten in das Haus einzieht und die Wohnfläche 200 m² nicht überschreitet.

Wer sich nun aber freut, sollte wissen, dass es ganz so einfach nicht ist. Der Erbe muss das Haus nicht nur innerhalb von sechs Monaten beziehen, sondern darf das Haus auch zehn Jahre lang nicht verkaufen, vermieten oder verpachten.

Man sollte sich also gut überlegen, wie man seine Zukunft gestalten will.

„Unverzüglich“ – eine Auslegungssache

Das Gericht hatte sich auch damit zu beschäftigen, wie das Wort „unverzüglich“ auszulegen ist.

Der Mann, der geklagt hat, hat erst nach zwei Jahren begonnen Angebote von Handwerkern einzuholen. Das Gericht befand, dass zwei Jahre nicht mehr „unverzüglich“ sind.

Anders würde das wohl aussehen, wenn man sich innerhalb der sechs Monate erfolglos bemühen würde, Handwerker zu verpflichten oder anderweitig deutlich macht, dass man das Haus selbst nutzen möchte.

Eine Entscheidung wird aber wohl immer im Einzelfall getroffen werden müssen.

Welche Möglichkeiten bieten sich noch? 

Unter Umständen sollte der Erblasser sich überlegen, sein Vermögen, insbesondere Immobilien, schon zu Lebzeiten an die nächste oder übernächste Generation zu übertragen.

Dadurch kann unter Umständen der persönliche Freibetrag, der jedem alle zehn Jahre zusteht, mehrmals auszuschöpfen. Es bleibt den Parteien frei, beispielsweise auch Belastungen mit der Übertragung zu verbinden, die die Steuerlast senken können. Dazu gehört auch ein lebenslanges Wohnrecht für den Übergebenden.