🏡 Wohnungskauf und Notarvertragsentwurf: Was Käufer unbedingt wissen müssen – und wie Sie teure Fehler vermeiden

Der Entschluss steht: Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Nach Besichtigung, Preisverhandlung und Finanzierungszusage erhalten Sie vom Notar einen Entwurf des Kaufvertrags. Ein dickes PDF voller juristischer Begriffe. Jetzt wird es ernst – aber auch kompliziert. Für juristische Laien ist das Dokument oft schwer zu verstehen.

👉 Was steht da eigentlich?

👉 Worauf muss ich achten, bevor ich unterschreibe?

👉 Welche Rechte und Risiken habe ich als Käufer?

In diesem Artikel geben wir Antworten auf die häufigsten Fragen, die uns Mandanten vor dem Wohnungskauf regelmäßig stellen. Wir erklären zentrale Inhalte des Notarvertrags und geben praxisnahe Tipps, damit Ihr Wohnungskauf sicher und rechtlich fundiert abläuft.

Warum bekomme ich einen Entwurf – und wie gehe ich damit um?

Der Kaufvertrag einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Vor dem Termin schickt der Notar einen Vertragsentwurf, den Sie mindestens 14 Tage vor Unterzeichnung erhalten müssen – eine gesetzliche Schutzfrist für Verbraucher, wenn Sie die Immobilie von einem Unternehmen kaufen. Bei einem Wohnungskauf von einer Privatperson ist die 14-Tage-Frist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, wir empfehlen aber grundsätzlich darauf zu achten, dass zwischen Erhalt des Kaufvertragsentwurfs und dem Beurkundungstermin zwei Wochen liegen, damit ausreichend Zeit bleibt, um sich mit den Inhalten vertraut zu machen und eventuell auch anwaltliche Beratung einzuholen und Änderungswünsche einzuarbeiten.

🔎 Was bedeutet das für Sie?

• Keine Panik und keine Eile. Sie müssen jetzt noch nichts unterschreiben.

• Der Entwurf ist nicht endgültig. Änderungswünsche können Sie dem Notar mitteilen.

• Lesen Sie den Vertrag in Ruhe – am besten gemeinsam mit einem Experten.

💡 Tipp: Je früher Sie Fragen stellen oder Änderungswünsche anmelden, desto besser kann der Notar (und ggf. der Verkäufer) reagieren.

Kaufpreis, Zahlungsweise und Sicherheit

Wann muss ich bezahlen?

Der Kaufpreis wird normalerweise nicht sofort nach der Vertragsunterzeichnung fällig. Wann der Kaufpreis zu bezahlen ist, wird im Kaufvertrag genau festgelegt. In der Regel wird im Vertrag vereinbart, dass der Notar zunächst prüft, ob:

• die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde,

• etwaige Lasten gelöscht sind,

• eine ggf. notwendiges Negativattest der Stadt oder Gemeinde (z.B. Vorkaufsrecht etc.) vorliegt.

Erst wenn alle Bedingungen gemäß Kaufvertrag erfüllt sind, schickt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Es gibt aber auch Notare, die in den Kaufvertrag schreiben, dass Käufer und Verkäufer selbst für die Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen verantwortlich sind. Wir empfehlen, eine solche Regelung im Vertrag besser nicht vorzusehen.

Wie zahle ich sicher?

• Direkt an den Verkäufer: üblich, aber riskant ohne Vormerkung

• Über ein Notaranderkonto: mehr Sicherheit, da der Notar den Betrag erst weiterleitet, wenn alles geklärt ist (kostenpflichtig; nur in bestimmen Ausnahmefällen zulässig)

💡 Tipp: Prüfen Sie mit Ihrer Bank, ob Ihre Finanzierung im gewünschten Zahlungszeitraum verfügbar ist – und ob ein Notaranderkonto erforderlich ist.

Was steht im Vertrag – und was bedeutet das für mich?

Der Vertragsentwurf regelt neben Kaufpreis und Übergabetermin auch viele rechtliche Details. Die wichtigsten Punkte:

🔐 Eigentumsübergang

• Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist mit Kaufpreiszahlung oder einem fixen Datum über.

• Sie haften ab dann für Hausgeld, Versicherungen, Instandhaltung.

🛠️ Sachmängelhaftung

• In fast allen Fällen wird die Immobilie "gekauft wie gesehen".

• Das bedeutet: Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder versteckte Mängel.

• Nur arglistig verschwiegene Mängel sind ausgenommen.

💡 Tipp: Lassen Sie die Wohnung vor dem Kauf ggf. von einem Bausachverständigen begutachten.

📁 Teilungserklärung und Gemeinschaftseigentum

• Prüfen Sie, was genau zu Ihrer Wohnung gehört: z. B. Balkon, Dachboden, Keller.

• Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen oder Gärten) sollten eindeutig geregelt sein.

• Die Teilungserklärung bestimmt, wie das Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Heizungsanlage) verwaltet wird.

💡 Tipp: Ein Blick in die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle kann aufschlussreich sein – z. B. über geplante Sanierungen oder Streitpunkte.

Welche Risiken gibt es – und wie kann ich mich absichern?

Finanzierung platzt?

• Ist kein Finanzierungsvorbehalt im Vertrag geregelt, können Sie nicht einfach zurücktreten, wenn Ihre Bank abspringt.

• Prüfen Sie vorab Ihre Finanzierung rechtssicher.

Verkäufer liefert nicht?

• Der Notar sorgt für die rechtliche Absicherung – aber nicht für Ihre Interessen im Detail.

• Eine anwaltliche Vertragsprüfung deckt Fallstricke auf und schützt Sie vor einseitigen Regelungen.

💡 Tipp: Lassen Sie den Vertragsentwurf von einem Experten für Immobilienrecht prüfen – besonders bei Altbau, Sondernutzungsrechten oder vermieteten Objekten.

Hilfe vom Profi: Vertrag prüfen lassen

Ein Notar ist neutral und keine Partei. Er erläutert den Vertrag, darf aber keine einseitige Beratung leisten. Deshalb ist es sinnvoll, bei Unsicherheit auf professionelle Hilfe zu setzen.

➡️ Eine individuelle Prüfung schützt vor:

• unklaren Formulierungen,

• übersehener Haftung,

• wirtschaftlichen Nachteilen.

📌 Empfehlung:
Bei WERNER Rechtsanwälte aus Konstanz können Sie Ihren Immobilienkaufvertrag professionell und persönlich prüfen lassen – inklusive individueller Rückfragen.
Das schafft Sicherheit, bevor Sie eine der wichtigsten Entscheidungen Ihres Lebens treffen.

Checkliste: Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

FAQ: Häufige Fragen von Wohnungskäufern