ZBI Fondsmanagement GmbH: Neues Urteil zum Immobilienfonds UniImmo Wohnen bietet Anlegern Chancen auf Schadensersatz

Am 21. Februar 2025 fällte das Landgericht Nürnberg-Fürth ein Urteil, das die Risikoeinstufung des offenen Immobilienfonds "UniImmo: Wohnen ZBI" betrifft. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte geklagt, da sie der Ansicht war, dass der im Basisinformationsblatt des Fonds angegebene Risikoindikator von 2 beziehungsweise 3 die tatsächlichen Risiken nicht korrekt widerspiegele. Im Jahr 2024 erlitt der UniImmo: Wohnen ZBI einen erheblichen Wertverlust von rund 17 %, was viele Anleger überraschte – gerade im Hinblick auf die zuvor als niedrig eingestufte Risikoklasse. Diese Entwicklung war ein zentraler Auslöser für die gerichtliche Auseinandersetzung, da sie deutlich machte, dass die Risikodarstellung im Basisinformationsblatt (BIB) mit der tatsächlichen Volatilität der Anlage nicht im Einklang stand.

Das Landgericht gab der Klage statt und untersagte der ZBI Fondsmanagement GmbH, den Fonds weiterhin mit diesen niedrigen Risikoklassen zu bewerben. 

Hintergrund des Verfahrens

Der Risikoindikator dient Anlegern als Orientierungshilfe zur Einschätzung potenzieller Verlustrisiken einer Anlage. Ein Wert von 2 oder 3 auf der siebenstufigen Skala suggeriert ein niedriges bis mittleres Risiko. Die Verbraucherzentrale argumentierte jedoch, dass aufgrund der quartalsweisen Bewertung der Fondsimmobilien ein höheres Risiko bestehe und der Indikator daher bei 6 liegen müsste. 

Das steht im Urteil

Das Landgericht stellte fest, dass die ZBI Fondsmanagement GmbH durch die Angabe eines zu niedrigen Risikoindikators gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen habe. Anleger könnten dadurch über das tatsächliche Risiko getäuscht worden sein. Das Gericht betonte, dass der Risikoindikator ein wesentliches Kriterium für Anlageentscheidungen sei und daher korrekt angegeben werden müsse. 

Auswirkungen für Anleger und Fondsanbieter

Dieses Urteil könnte weitreichende Konsequenzen für die gesamte Branche der offenen Immobilienfonds haben. Anleger, die sich aufgrund der fehlerhaften Risikoeinstufung falsch beraten fühlen, könnten nun Schadensersatzansprüche prüfen lassen. Zudem könnten Fondsanbieter gezwungen sein, ihre Bewertungsmethoden und Risikoeinstufungen zu überarbeiten, um ähnliche rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Reaktion der ZBI Fondsmanagement GmbH auf das Urteil

Die ZBI Fondsmanagement GmbH hat angekündigt, gegen das Urteil Berufung einzulegen. Sie argumentiert, die Risikoklassifizierung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben vorgenommen zu haben. 

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth hat weitreichende Auswirkungen für Anleger. Betroffene sollten prüfen, ob Ihnen Ansprüche auf Schadensersatz gegen die ZBI Fondsgesellschaft GmbH als auch gegen die Anlage vermittelnden Banken und Anlagevermittler zustehen. Zwar betrifft das Urteil zunächst nur die Einstufung der Risikoklasse und noch keinen Schadensersatzanspruch eines Anlegers. Allerdings zeigt das Urteil, dass die ZBI Fondsgesellschaft GmbH bei der Risikodarstellung im BIB mit hoher Wahrscheinlichkeit die Risikoklasse in rechtlich erheblicher Weise zu niedrig angegeben hat.

Rechtsanwalt Markus Mehlig ist seit mehr als 15 Jahren im Bank- und Kapitalmarktrecht tätig und vetritt Anleger von offenen und geschlossenen Immobilienfonds bundesweit im Rahmen von Schadensersatzansprüchen.