Zwangsversteigerung eines Sondereigentums: Die Verwaltung muss Wohngeldrückstände anmelden

Ärgerlich, wenn ein Wohnungseigentümer sein „Hausgeld“ nicht bezahlt: Der Verwaltung fehlen dann die Mittel für die laufenden Ausgaben und die notwendigen Reparaturen. Oft genug müssen die anderen Eigentümer dann einspringen. Doch eine gesetzliche Regelung hilft der Eigentümergemeinschaft: Wird die Wohnung des säumigen Miteigentümers versteigert, dann kann ein Teil der rückständigen Hausgelder vorrangig aus dem Versteigerungserlös entnommen werden – und das noch vor den Rechten der eingetragenen Banken!

Das passiert freilich nicht von allein: Die Rückstände müssen im Versteigerungsverfahren auch angemeldet werden. Doch der Gesetzgeber hat es der Eigentümergemeinschaft recht leicht gemacht: Eine nachvollziehbare Aufstellung der Rückstände genügt, ein gerichtliches Urteil ist nicht notwendig. 

Zuständig hierfür ist die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Das gehört zu ihren Aufgaben. Versäumt sie die Anmeldung, dann macht sie sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig. Diese bittere Erfahrung musste kürzlich eine Verwaltung machen:

Der Fall:

Bei zwei Wohnungen eines Eigentümers lief das Zwangsversteigerungsverfahren. Die Wohnungsverwaltung informierte zwar die Eigentümergemeinschaft von diesen Versteigerungsverfahren. Sie machte auch darauf aufmerksam, dass die rückständigen Wohngeldbeträge beim Versteigerungsverfahren angemeldet werden mussten. Allein, es geschah nichts. Die beiden Wohnungen wurden einem Ersteher zugeschlagen; die Eigentümergemeinschaft erhielt keinen Erlösanteil. 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Auf die Klage der Eigentümergemeinschaft stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Instanz fest, dass der Verwalter einer Eigentumsanlage verpflichtet ist, die rückständigen Wohngelder im Versteigerungsverfahren anzumelden, Urteil vom 8.12.2017, Az. V ZR 82/17. Er muss auch von sich aus tätig werden. Der bloße Hinweis an die Eigentümergemeinschaft über die bevorstehende Versteigerung reicht nicht aus. Auf einen ausdrücklichen Auftrag der Eigentümergemeinschaft darf der Verwalter nicht warten. Gerade weil der Gesetzgeber das Anmeldeverfahren sehr einfach gestaltet hat und keine Kosten dabei entstehen, muss der Verwalter diesen Weg wählen. Nur so kann er das Recht der Eigentümergemeinschaft am Versteigerungserlös effektiv durchsetzen. Müsste er erst eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen, würden unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen und die Entscheidung der Eigentümerversammlung womöglich nicht mehr rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin getroffen werden können. 

Meine Empfehlung:

Achten Sie als Wohnungseigentümer darauf, dass die Verwaltung in einem anstehenden Versteigerungsverfahren alle Rechte wahrnimmt, die der Eigentümergemeinschaft zustehen. Die rechtzeitige Anmeldung von Hausgeldrückständen sichert die finanziellen Belange der Eigentümergemeinschaft. Und sie erspart der Wohnungsverwaltung und der Eigentümergemeinschaft einen unnötigen Streit um Schadensersatz.