Aktuelle Urteile zum Gewerbemietrecht aus den Jahren 2011/2012

[image]Die Gerichte hatten auch in der jüngeren Vergangenheit wieder viele Fragen zum Gewerbemietrecht zu klären. Der Beitrag stellt die aktuellsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) dazu vor.

Verlorener Kündigungsgrund bei Zahlungsverzug

Bei verspäteter Mietzahlung müssen sowohl Mieter wie Vermieter aufpassen. Mietern droht bei wiederholter verspäteter Mietzahlung bereits dann die Kündigung, wenn ihr Vermieter sie schon einmal zuvor deswegen abgemahnt hatte. Der Vermieter hingegen darf mit der Kündigung nicht zu lange warten. Denn nimmt er die verspätete Zahlung über längere Zeit hin - laut Rechtsprechung zwei bis sechs Monate -, kann der Kündigungsgrund wieder entfallen. Auslöser ist § 314 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die Bestimmung lässt die Kündigung nämlich nur innerhalb einer angemessenen Frist nach der Kenntnis vom Kündigungsgrund zu.

(BGH, Urteil v. 04.05.2011 - VIII ZR 191/10)

Betriebskosten müssen vorhersehbar sein

Einen immer wiederkehrenden Grund zum Streit liefern die Betriebskosten. Das Gewerbemietrecht lässt dabei im Unterschied zum Wohnungsmietrecht auch die Umlage von Verwaltungskosten auf die Mieter zu. Das geht aber nur, wenn diese Kosten für den Mieter einigermaßen vorhersehbar sind. Eine Nachfragepflicht der Mieter bei Unklarheiten besteht laut BGH nicht. Er lehnte daher folgende Formulierung zur Betriebskostenumlage ab: „Insbesondere sind dies Kosten für ... Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung." Der Begriff „Center-Manger" ist den BGH-Richtern zu unklar und benachteiligt die Mieter unangemessen. Denn ohne näher umschriebenen Aufgabenbereich des „Center-Managers" droht wie bei der bloßen Nennung „sonstiger Betriebskosten" die Gefahr, dass der Vermieter die Mieter hierüber mit irgendwelchen Kosten belastet. Die Klausel ist daher unwirksam. An diesem Ergebnis ändert auch die jahrelange anstandslose Zahlung der Nebenkosten durch die klagenden Mieter nichts. Was sie im Vertrauen auf die vermeintlich wirksame Klausel zu viel gezahlt haben, können sie zurückfordern.

Den Begriff „Verwaltungskosten" im Mietvertrag hält der BGH dagegen auch ohne nähere Beschreibung und Höhenbegrenzung für zulässig. Sein Inhalt ergibt sich aus § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung und § 26 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung. Dass die Verordnungen im Gewerberaummietrecht nicht unmittelbar anwendbar sind, steht dem nicht entgegen. Für eine ausreichende Begrenzung sorgt im Übrigen das vom Vermieter zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Es erlaubt eine Umlegung nur im Rahmen der ortsüblichen und notwendigen Kosten.

(BGH, Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09)

Passende Konkurrenzschutzklauseln vereinbaren

Der Vermieter kann sich vertraglich verpflichten, andere Räume im Gebäude nicht an Konkurrenten des Mieters zu vermieten. Einer solchen Konkurrenzschutzklausel sollte man nicht blind vertrauen. Sie kann zu kurz greifen, denn oft ist das Auge nur auf Wettbewerber aus der gleichen Branche gerichtet. In den Blick nehmen sollten Mieter auch all diejenigen, die gleiche Produkte oder Dienstleistungen wie sie anbieten könnten. Sonst kann es einem wie dem Optiker und Hörgeräteakustiker in folgendem Fall ergehen. In dessen Mietvertrag stand: „Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft im Objekt." Als überraschenderweise ein ebenfalls im Gebäude ansässiger HNO-Arzt begann, Hörgeräte direkt an seine Patienten zu verkaufen, verlangte er vom Vermieter den Mietvertrag einzuhalten. Der BGH entschied gegen den Mieter. In den Mietvertrag kann nicht einfach etwas hineingelesen werden, nur weil die Vertragspartner zu Beginn nicht daran gedacht hatten. Das ist nur möglich, wenn der Vertrag plötzlich unlösbare Fragen aufwirft. Da sich die Regelung aber eindeutig auf Hörgerätegeschäfte bezieht, gelte sie nicht für Arztpraxen. Der Wettbewerb biete zudem nur die Chance, nicht aber eine Garantie auf Kunden, so die Richter.

(BGH, Urteil v. 11.01.2012, Az.: XII ZR 40/10)

Einseitige Mietanpassung ist in Grenzen zulässig

Die Verwendung von Mietanpassungsklauseln ist nicht ungewöhnlich. Richtig gestaltet, sind sie für jede Vertragsseite vorteilhaft. Vermieter müssen bei Preisänderungen den Vertrag nicht neu verhandeln, Mieter können sich auf Kostensteigerungen besser einstellen. Der BGH hielt folgende Vertragsregelung für zulässig: Der Vermieter durfte in festgelegten Zeitabständen überprüfen, ob die Miete noch ortsüblich oder sonst angemessen war. War das nicht mehr der Fall, konnte er sie nach billigem Ermessen gem. § 315 BGB nach oben oder unten anpassen. Dem BGH zufolge sind Mieter aufgrund der genannten Bezugspunkte ausreichend vor willkürlichen Mietänderungen geschützt. Die ortsübliche beziehungsweise angemessene Miete verhindert ein krasses Abweichen vom Marktpreis. Die gesetzlich bestimmte Billigkeit ist außerdem nur bei marktüblichen Preisen gegeben. Falls der Vermieter gesunkenen Marktpreisen nicht folgt, ermöglicht sie dem Mieter zudem, die angemessene Höhe gerichtlich bestimmen zu lassen. Bei wirksamen Klauseln bedarf es dann auch keines extra eingeräumten Sonderkündigungsrechts.

(BGH, Urteil v. 09.05.2012, Az.: XII ZR 79/10)

(GUE)