Aktuelle Urteile zum Gewerbemietrecht aus den Jahren 2014/2015

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Das Gewerbemietrecht ist weniger gesetzlich reglementiert als die Wohnungsmiete. Rechtliche Grenzen ziehen so vor allem die Gerichte mit ihrer Rechtsprechung. Bei dieser haben die letztinstanzlichen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) besondere Bedeutung für Mieter und Vermieter, von denen die aktuellsten und bedeutsamsten vorgestellt werden.

Wieder einmal zeigt sich dabei, dass sich eine langjährige Rechtsprechungspraxis plötzlich ändern kann – wie diesmal zu den Folgen einer Mietvertragsverlängerung für Mängelansprüche. Praxisrelevant ist auch die Frage, ob Vermieter verpflichtet sind, baustellenbedingte Umsatzeinbußen auszugleichen. Dem steht ein anderes Urteil zum richtigen Vorgehen gegen als unangemessen empfundene Betriebskosten in seiner Bedeutung nicht nach.

Unbegrenzte Reparaturkostenumlage unwirksam

Einseitig vorformulierte, zur vielfältigen Verwendung vorgesehene Vertragsklauseln stellen regelmäßig sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar. Damit ihre Verwender Vertragspartner nicht über den Tisch ziehen, unterliegen AGB besonderen gesetzlichen Regeln. Immer wieder fallen deshalb einzelne AGB bei ihrer gerichtlichen Kontrolle durch. Das gilt auch für Klauseln im Gewerbemietvertrag. Die Umlage von Verwaltungskosten mittels AGB hat der BGH dabei zwar weder als überraschende noch – mit Verweis auf § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung – als intransparente Klausel eingestuft. Intransparent und damit unwirksam ist jedoch eine Klausel, die ohne weitere Erläuterung zusätzliche Kosten auferlegt wie hier die für ein sogenanntes „Center-Management“.

Für unwirksam erklärten die Karlsruher Richter zudem eine Klausel, die Mietern anteilig die Kosten für Betrieb und Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auferlegt. Ohne Begrenzung auf eine bestimmte Höhe benachteiligt eine solche Klausel Mieter unangemessen. Schließlich könnten Vermieter ihren Mietern darüber auch solche Kosten aufbürden, die vor Mietbeginn entstanden sind oder die Dritte verursacht haben. Kosten, denen weder eine eigene Gebrauchsmöglichkeit noch eigenes Risiko zugrunde liegt. Ob ein Vermieter das tatsächlich beabsichtigte, spielt dabei keine Rolle.

(BGH, Urteil v. 10.09.2014, Az.: XII ZR 56/11)

Mängelrechte auch nach Vertragsverlängerung

Viele Gewerbemietverträge enthalten eine sogenannte Verlängerungsoption. Mieter können einen befristeten Mietvertrag so vor dem Auslaufen einseitig verlängern. Dabei ging die überwiegende Rechtsprechung aber nicht davon aus, dass sich der Mietvertrag fortsetzt. Vielmehr bilde die Verlängerung eine Zäsur und führe zu einem erneuten Vertragsschluss. Diese Ansicht basierte wesentlich auf einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 1970 (Az.: VIII ZR 230/68). Welche Folgen das für Mängelrechte von Mietern hatte, zeigt ein Fall, in dem der BGH sich von dieser sogenannten Zäsur-Rechtsprechung verabschiedete. Die Mieter einer Arztpraxis rügten seit Mitte 2006 Mängel des Raumklimas. Schuld sei die fehlerhaft arbeitende Lüftungsanlage. Anfang 2009 klagten sie deshalb unter anderem auf Mängelbeseitigung. Zwischenzeitlich hatten sie aber auch den Mietvertrag verlängert – ohne dabei einen Vorbehalt wegen der Mietmängel zu erklären.

In der Berufung entschied das OLG wie die meisten anderen Gerichte und nahm einen erneuten Vertragsschluss an und versagte den Mietern wegen § 536b BGB ihre Mängelrechte. Diesem zufolge haben Mieter keine Mängelrechte wegen Mängeln, die sie bei Vertragsschluss kannten oder leicht hätten erkennen können. Die Vorschrift will verhindern, dass Mietinteressenten bewusst mangelhafte Mietsachen anmieten, um anschließend Rechte wie insb. zur Mietminderung und auf Schadensersatz geltend zu machen. Dem BGH zufolge kann man Mietern, die ihren bestehenden  Mietvertrag verlängern, generell kein derart widersprüchliches Verhalten vorwerfen. Regelmäßig erfahren Mieter von Mängeln erst während des Mietverhältnisses und kannten sie nicht schon davor. So auch im vorliegenden Fall, in dem der Mietvertrag bereits seit 1988 bestand. Sich im Einzelfall ergebende Widersprüche schloss der BGH dabei nicht aus.

(BGH, Urteil v. 05.11.2014, Az.: XII ZR 15/12)

Nachweis unwirtschaftlicher Betriebskosten

Wie für Vermieter von Wohnraum gilt auch für gewerbliche Vermieter bei der Umlage von Nebenkosten auf Mieter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Demnach müssen sie das Mietobjekt ordnungsgemäß bewirtschaften und dürfen Mietern nur erforderliche und angemessene Kosten in Rechnung stellen. Andernfalls können diese Freihaltung und ggf. auch Schadensersatz verlangen. Bekanntermaßen führen Betriebskostenabrechnungen immer wieder zu Streit.

Welche Seite dabei vor Gericht was und in welchem Umfang beweisen muss, konkretisierte abermals der BGH: Eine Mieterin von SB-Markt-Flächen hatte die Zahlung aus ihrer Sicht zu hoher Verwaltungskosten verweigert. Dagegen klagte die Vermieterin mit Erfolg. Zwar hatte die Mieterin den ihr obliegenden Einwand bezüglich der Unwirtschaftlichkeit erhoben. Ihr zur Begründung vorgenommener Vergleich der Kosten mit andernorts angemieteten Flächen genügte jedoch nicht den vom BGH daran gestellten Anforderungen. Stattdessen verlangt der BGH den Bezug auf das konkrete Mietobjekt. Ein Mieter muss darlegen, dass der Vermieter die jeweilige Leistung deutlich billiger hätte beschaffen können. Dazu kann er Unterlagen des Vermieters einsehen. Hingegen muss der Vermieter nur belegen, dass die Kosten tatsächlich entstanden sind und er sie vertragsgemäß umlegen durfte. Eigene Vergleiche zum Nachweis der Wirtschaftlichkeit muss der Vermieter jedoch nicht vornehmen.

(BGH, Urteil v. 17.12.2014, Az.: XII ZR 170/13)

Kein Umsatzausgleich wegen Bauarbeiten

Baustellen sind gefürchtete Umsatzkiller. Bei Lärm, Dreck und fehlenden Parkmöglichkeiten bleiben Kunden fern. Im schlimmsten Fall droht gar die Geschäftsaufgabe. Von Bauarbeiten in den angemieteten Räumen betroffene Betreiber eines Restaurants verlangten von ihrer Vermieterin daher vorsorglich die Übernahme drohender Umsatzausfälle. Andernfalls würden sie der notwendigen Sanierung an dem Gebäude des Vermieters nicht zustimmen. Außerdem minderten sie die Miete. Nachdem dadurch ein Rückstand von über zwei Monatsmieten entstand, kündigte der Vermieter fristlos. Im anschließenden Räumungsprozess entschied der BGH jedoch, dass Vermieter für baustellenbedingte Umsatzeinbußen nicht einstehen müssen. Das gilt auch, wenn die Arbeiten wie hier wegen Mängeln des Mietobjekts erfolgen. Mieter, die einerseits deren Beseitigung verlangen, andererseits aber die notwendigen Arbeiten blockieren, verhalten sich laut BGH widersprüchlich.

Mindern sie zudem wie hier wegen der Mängel die Miete, dann erfolgt dies jedenfalls für den Zeitraum zu Unrecht, ab dem die Mängel bei ungehinderter Sanierung voraussichtlich behoben worden wären. Insofern kann bei gewerblichen Mietverhältnissen zudem bereits ein Mietrückstand von einer Monatsmiete für die fristlose Kündigung genügen. Treten besondere Umstände hinzu, wie die Kreditwürdigkeit des Mieters oder Auswirkungen auf die finanzielle Situation des Vermieters, kann auch bereits ein geringerer Mietrückstand die fristlose Kündigung rechtfertigen. Im Übrigen stellte der BGH klar, dass mit Räumung bedrohte Mieter auch bei einem Gewerbemietverhältnis den durch § 712 ZPO möglichen Vollstreckungsschutz bereits in der Berufungsinstanz beantragen müssen. In der Revisionsinstanz vor dem BGH kommt ein solcher Antrag regelmäßig zu spät.

(BGH, Urteil v. 13.05.2015, Az.: XII ZR 65/14)

(GUE)