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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
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Die Anforderungen der Rechtsprechung an die Einhaltung der Schriftform sind enorm. Insbesondere müssen auch Anlagen zum Mietvertrag mit diesem fest verbunden oder aber auf diesen ausdrücklich Bezug nehmen und gesondert unterzeichnet werden.
Die Schriftform wird häufig dadurch zerstört, dass spätere Nachträge nicht mehr ausreichend mit dem Ursprungsvertrag verbunden werden, bzw. durch nachträgliche mündliche Vereinbarungen die gesamte Schriftform des Ursprungsvertrages aufgehoben wird. Solche, die Schriftform gefährdenden Vereinbarungen können auch konkludent getroffen werden, etwa indem die Vertragsparteien durch schlüssiges Verhalten eine Vertragsänderung herbeiführen.
Beispiel: Die Parteien vereinbaren in einem Gewerberaummietvertrag eine Nettomiete und Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Im späteren Verlauf schließt der Mieter nach und nach selbstständige Verträge mit den Versorgern (Bewachungsunternehmen, Wärmeversorger, usw.). Entsprechend zahlt der Mieter die Kosten direkt an die Versorger und leistet folgerichtig auch keine Vorauszahlungen zu diesen Positionen mehr an den Vermieter. Nach der Rechtsprechung zerstört auch eine solche abweichende Vereinbarung, jedenfalls wenn sie im Ergebnis zu einer wesentlichen Vertragsänderung führt, die Schriftform.
Im Hinblick auf den Gesamtvertrag und seine wirtschaftliche Bedeutung sind unwesentliche Vertragsänderungen nicht schriftformfeindlich. Allerdings: Wer kann das vorab sicher einschätzen?
Die Schriftform ist jedenfalls dann gewahrt, wenn sich alle wesentlichen vertraglichen Regelungen in einer einheitlichen Urkunde befinden und diese Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde).
Praxistipp: Es empfiehlt sich, bei späteren Vertragsänderungen den konkreten Vertrag komplett mit allen Anlagen neu auszufertigen und von beiden Vertragsparteien erneut unterzeichnen zu lassen. Auch wenn dies in der Praxis regelmäßig Umstände bereitet: Der Aufwand lohnt sich. Es gibt Anwälte die behaupten, nahezu jeden Gewerberaummietvertrag über die Schriftform "knacken" zu können.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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