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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen

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Die Kündigung muss grundsätzlich im Namen aller Vertragspartner auf der Vermieterseite ausgesprochen und gegenüber allen Mietern erklärt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen: Mail, Fax oder SMS reichen nicht aus.

Wird die Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, muss sich dies hinreichend deutlich aus der Kündigungserklärung ergeben. Die Vollmacht sollte nachgewiesen werden.

Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben genau dargelegt werden. Es empfiehlt sich bei Zahlungsverzug nicht nur den Gesamtsaldo anzugeben, sondern die Rückstände aufgeschlüsselt nach den jeweiligen Monaten. Die Rechtsprechung lässt zwar in einfach gelagerten Fällen die Angabe des Saldos ausreichen, allerdings entsteht regelmäßig Streit darüber, ob es sich um einen einfach gelagerten Fall handelt.

Der Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter muss im Zweifel nachgewiesen werden.

Praxistipp: Häufig werden Kündigungserklärungen durch Einschreiben (mit Rückschein) versandt. Das ist riskant. Zum einen muss der Mieter das Einschreiben nicht unbedingt abholen, zum anderen lässt sich ein Nachweis des Inhalts des Briefumschlages oft nicht führen. Sicherste Form der Zustellung ist die durch Boten. Hierbei sollte der Bote über den Inhalt des zu übergebenden Schreibens in Kenntnis gesetzt werden und sich seinerseits entsprechende Notizen zum Inhalt des Schreibens und zur Übergabe machen. Er kann in einem späteren Prozess als Zeuge vernommen werden.

a. Beendigungsmöglichkeit durch Modernisierung

Im Falle einer Modernisierung kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 559 BGB 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die monatlich zu leistenden Mietzahlungen umlegen. Dies führte in der Vergangenheit häufig dazu, dass Mieter aus wirtschaftlichen Gründen gezwungen waren, ihrerseits das Mietverhältnis zu beenden.

b. Beendigungsmöglichkeiten bei Vertragsverletzungen des Mieters

Ansatzpunkt für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses können auch Vertragsverletzungen des Mieters sein. In einem solchen Fall erfolgt die Beendigung über den Ausspruch einer (fristlosen, hilfsweise ordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.

Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter

http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf

Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten

Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse

Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung

Teil 5: Zeitmietverträge

Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung

Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses

Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf

Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen


Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters


Teil 12: Kündigungsgründe


Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung

Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung

Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln

Teil 16: Instandsetzung


Teil 17: Modernisierung

Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag


Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss

Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform

Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen

Teil 22: Miete und Nebenkosten

Teil 23: Konkurrenzschutz

Teil 24 : Betriebspflicht

Teil 25: Ausschluss von Rechten des Mieters


Rechtstipp vom 29.04.2013
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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