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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
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Im Falle des Vorliegens von Mietmängeln kommen umfassende Rechte des Mieters in Betracht:
aa. Instandsetzung
Der Mieter kann vom Vermieter die Instandsetzung der Mietsache, also die Beseitigung der Mängel, verlangen und im Falle der Weigerung einklagen. Im Rahmen der Instandsetzungsklage bereitet oft das Formulierungen der Anträge Schwierigkeiten. Der Mieter darf dem Vermieter nämlich nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise dieser die Mängel behebt. Lediglich wenn nur eine Art der Behebung in Betracht kommt, darf diese im Antrag formuliert werden.
bb. Ersatzvornahme
Beseitigt der Vermieter Mängel trotz vorheriger Anzeige und Instandsetzungsaufforderung unter Fristsetzung nicht, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der Kosten vom Vermieter verlangen. Er kann die insofern benötigten Kosten aber auch im Wege der Vorschussklage geltend machen. Dieses Vorgehen ist für den Mieter mit erheblichen Risiken verbunden, da er dann quasi als Bauherr auftritt. Der Vermieter wird später unter Umständen die Notwendigkeit der Maßnahmen und die Höhe der aufgewendeten Kosten bestreiten. Der Mieter geht ein erhebliches Risiko ein, hier auf den Kosten sitzen zu bleiben.
cc. Mietminderung
Mängel der Mietsache können auch zu erheblichen finanziellen Einbußen des Vermieters führen, da die Miete möglicherweise gemindert ist.
§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. ...
Die Mietminderung hängt nicht davon ab, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Der Mieter kann also grundsätzlich die Mietminderung auch rückwirkend geltend machen. Allerdings ist hierbei zu prüfen, ob in einer vorbehaltlosen Zahlung des Mieters möglicherweise ein Anerkenntnis liegt und Rückforderungen daher ausgeschlossen sind.
Der Mieter wird daher beim Vorliegen von Mängeln seine Zahlungen generell unter Vorbehalt leisten.
Weiter ist der Mieter dann nicht berechtigt, eine Mietminderung geltend zu machen, wenn er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter auch zum Ersatz des Schadens, der durch eine verspätete Anzeige entsteht verpflichtet (§ 536c BGB). Das gilt natürlich dann nicht, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist, oder bekannt sein muss. Das gilt auch dann nicht, wenn der Vermieter den Mangel auch bei rechtzeitiger Kenntnis nicht hätte beseitigen können (z. B. Lärm durch eine benachbarte Baustelle).
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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