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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln

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Im Falle des Vorliegens von Mietmängeln kommen umfassende Rechte des Mieters in Betracht:

aa. Instandsetzung

Der Mieter kann vom Vermieter die Instandsetzung der Mietsache, also die Beseitigung der Mängel, verlangen und im Falle der Weigerung einklagen. Im Rahmen der Instandsetzungsklage bereitet oft das Formulierungen der Anträge Schwierigkeiten. Der Mieter darf dem Vermieter nämlich nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise dieser die Mängel behebt. Lediglich wenn nur eine Art der Behebung in Betracht kommt, darf diese im Antrag formuliert werden.

bb. Ersatzvornahme

Beseitigt der Vermieter Mängel trotz vorheriger Anzeige und Instandsetzungsaufforderung unter Fristsetzung nicht, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der Kosten vom Vermieter verlangen. Er kann die insofern benötigten Kosten aber auch im Wege der Vorschussklage geltend machen. Dieses Vorgehen ist für den Mieter mit erheblichen Risiken verbunden, da er dann quasi als Bauherr auftritt. Der Vermieter wird später unter Umständen die Notwendigkeit der Maßnahmen und die Höhe der aufgewendeten Kosten bestreiten. Der Mieter geht ein erhebliches Risiko ein, hier auf den Kosten sitzen zu bleiben.

cc. Mietminderung

Mängel der Mietsache können auch zu erheblichen finanziellen Einbußen des Vermieters führen, da die Miete möglicherweise gemindert ist.

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. ...

Die Mietminderung hängt nicht davon ab, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Der Mieter kann also grundsätzlich die Mietminderung auch rückwirkend geltend machen. Allerdings ist hierbei zu prüfen, ob in einer vorbehaltlosen Zahlung des Mieters möglicherweise ein Anerkenntnis liegt und Rückforderungen daher ausgeschlossen sind.

Der Mieter wird daher beim Vorliegen von Mängeln seine Zahlungen generell unter Vorbehalt leisten.

Weiter ist der Mieter dann nicht berechtigt, eine Mietminderung geltend zu machen, wenn er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter auch zum Ersatz des Schadens, der durch eine verspätete Anzeige entsteht verpflichtet (§ 536c BGB). Das gilt natürlich dann nicht, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist, oder bekannt sein muss. Das gilt auch dann nicht, wenn der Vermieter den Mangel auch bei rechtzeitiger Kenntnis nicht hätte beseitigen können (z. B. Lärm durch eine benachbarte Baustelle).

Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf

Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten

Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse

Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung

Teil 5: Zeitmietverträge

Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung

Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses

Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf

Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen


Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters


Teil 12: Kündigungsgründe


Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung

Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung

Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln

Teil 16: Instandsetzung


Teil 17: Modernisierung

Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag


Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss

Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform

Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen

Teil 22: Miete und Nebenkosten

Teil 23: Konkurrenzschutz

Teil 24 : Betriebspflicht

Teil 25: Ausschluss von Rechten des Mieters


Rechtstipp vom 08.05.2013
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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            Rechtsanwalt Alexander Bredereck (Bredereck Willkomm Rechtsanwälte) Rechtsanwalt Alexander Bredereck

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