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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 12: Kündigungsgründe
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Die Kündigungsgründe sind gesetzlich limitiert. Nachfolgend werden die wichtigsten dargestellt.
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Miete in Verzug oder ist er in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit einem Betrag i. H. v. 2 Monatsmieten in Verzug, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Entscheidend ist insoweit immer der Gesamtrückstand zum letzten Zahlungstermin.
Irrtum bei Mietminderung geht zulasten des Mieters
Zahlungsrückstände treten in der Praxis häufig im Zusammenhang mit einer Mietminderung wegen (vermeintlicher) Mietmängel auf. Die Rechtsprechung ist insofern sehr streng zulasten des Mieters. Irrt sich der Mieter über das Vorliegen eines Mangels, bzw. die Verantwortlichkeit für den Mangel, geht dies zu seinen Lasten. Der Vermieter kann seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug in diesem Falle unproblematisch auf den entstandenen Rückstand mit den Mieten stützen.
Irrt sich der Mieter lediglich in der Höhe der Mietminderung, ist Rechtsprechung tendenziell etwas gnädiger zu Gunsten des Mieters. Allerdings werden auch hier nur relativ geringfügige Differenzen geduldet. Mindert der Mieter z. B. um 80 % und war tatsächlich nur zur Minderung um 30 % berechtigt, dürfte ein entsprechender Zahlungsrückstand, der die aufgeführten Grenzen erreicht, ebenfalls zu einer Kündigung des Vermieters berechtigen.
Nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung bei Ausgleich der Rückstände durch den Mieter
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt aber nicht für eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung.
Allerdings ist auch die ordentliche Kündigung in diesem Fall unwirksam, wenn der Mieter unverschuldet in eine nicht vorhersehbare Notlage gekommen ist.
Praxistipp: Es sollte immer „fristlos, hilfsweise ordentlich" gekündigt werden. Für den Fall, dass die fristlose Kündigung nicht wirksam ist, besteht immer noch die Chance, dass das Mietverhältnis durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam beendet wurde.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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