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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
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Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Die Gründe, die das Interesse des Vermieters begründen, müssen im Kündigungsschreiben umfassend angegeben werden. Gründe die nicht angegeben sind, werden nur dann berücksichtigt, wenn sie später entstanden sind (§ 574 Abs. 3 BGB).
Vorsicht Falle: Der Mieter ist nicht verpflichtet, nach Ausspruch der Kündigung, die mit der gesetzlichen Frist (bis zu sieben Monate) erfolgen muss, zu erklären, ob er die Wohnung bei Ablauf der Kündigungsfrist verlassen wird oder nicht. Der anwaltlich beratene Mieter wird überhaupt keine Angaben machen. Dementsprechend erfährt der Vermieter zunächst nicht, ob der Mieter gehen wird. Zieht der Mieter dann bei Ablauf der Kündigungsfrist (Monate später) nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Im Rahmen der Räumungsklage kann er sich nur auf die Gründe berufen, die im Kündigungsschreiben angegeben wurden. Bemerkt er erst jetzt, gegebenenfalls durch einen Hinweis des Gerichts oder durch Abweisung der Klage, dass die Gründe nicht ausreichend dargelegt wurden, bleibt keine andere Möglichkeit, als der erneute Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung (wieder unter Einhaltung der neu laufenden gesetzlichen Kündigungsfrist). Neben den in diesem Fall zu tragenden Prozesskosten ist dies auch mit einem erheblichen Zeitverzug verbunden. Zusammen mit einer Kündigungsfrist von möglicherweise sieben Monaten und einem Räumungsprozess, der, möglicherweise durch mehrere Instanzen geführt, ohne weiteres auch mehrere Jahre dauern kann, wird dem Vermieter hier kaum etwas anderes übrig bleiben, als sich auf eine erhebliche Abstandszahlung an den Mieter einzulassen, wenn er die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt beziehen will.
Praxistipp 1: Wer eine Eigenbedarfskündigung oder eine Verwertungskündigung plant, sollte unbedingt vor Ausspruch der Kündigung Rechtsrat einholen. Ein notwendig werdender Räumungsprozess wird bereits zu diesem Zeitpunkt entschieden.
Praxistipp 2: Erklärt der Mieter (unprofessioneller Weise) bereits auf den Zugang des Kündigungsschreibens hin, dass er die Kündigung nicht akzeptiere und dementsprechend zum mutmaßlichen Vertragsende nicht räumen werde, kann und sollte der Vermieter umgehend Klage auf künftige Räumung erheben. Vorteil: Zeitersparnis.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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