Pflichten eines Bauherrn und Tipps zur Absicherung von Risiken

Was ist ein Bauherr und wer wird Bauherr? Welche Risiken kommen auf einen Bauherrn zu? Welche Kosten sind bei einer Bauherrenhaftpflichtversicherung zu erwarten? Die Antworten erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was ist ein Bauherr?

Wer ein eigenes Haus baut, ist nicht zwangsläufig auch Bauherr im Sinne der rechtlichen Definition. Zwar kann sowohl eine Privatperson als auch eine juristische Person (z. B. GmbH) Bauherr sein, entscheidend für die Bauherreneigenschaft ist jedoch die Aufgabe. 

Ein Bauherr ist eine Person, die sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich für ein Bauvorhaben verantwortlich ist. Im Wesentlichen umfasst das die Vorbereitung, Ausführung und Überwachung von Bauvorhaben. 

Wer mit einem Bauträger baut, ist kein Bauherr, sondern lediglich Käufer. Die Immobilie gehört bis zur Übergabe dem Bauträger, sodass auch nur der Bauträger gegenüber den Handwerkern weisungsbefugt ist. 

Wer hingegen mit einem Architekten baut, bleibt grundsätzlich Bauherr des eigenen Bauvorhabens. Der Grundstückseigentümer ist mithin nicht automatisch auch Bauherr, in vielen Fällen dürfte die Bauherreneigenschaft jedoch zu bejahen sein. 

Achtung: Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr entweder für sich selbst oder für fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will, braucht eine Erlaubnis, § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3a GewO. 

Welche Behörde zuständig ist, können Sie i. d. R. bei Ihrer Industrie- und Handelskammer nachlesen. Oftmals sind das die Kreisverwaltungsbehörden (Landratsamt oder Ordnungsamt). 

Bauleiter vs. Bauherr – Bauherr als Bauleiter?

Eine Baustelle braucht zwangsnotwendig einen Bauleiter. Vielfach stellt sich die Frage, ob der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter sein kann. Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten, da es auf die Fachkunde des Bauherrn ankommt. 

Die Bauleitung ist, wie die Bauherrenschaft, in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. In § 56 Abs. 2 BauO NRW heißt es, dass die Bauleiterin oder der Bauleiter über die für ihre oder seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen muss. Sofern sie oder er auf einzelnen Teilgebieten nicht hierüber verfügt, so ist dafür zu sorgen, dass Fachbauleiterinnen oder Fachbauleiter herangezogen werden. 

Grundsätzlich ist es also möglich, dass der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter ist. Voraussetzung ist aber, dass man die erforderliche Sachkunde und Erfahrung mitbringt. 

Es empfiehlt sich, vor allem im Hinblick auf den Umfang der Aufgaben eines Bauleiters, die Bauleitung zu übertragen. Architekten und Bauingenieure sind erfahren und haben in der Regel ein geschultes Auge, um Baumängel unmittelbar aufzudecken. 

Bauherrenpflichten

Bauherren haben bauordnungsrechtliche und verkehrssicherungsrechtliche Pflichten sowohl vor als auch während und nach der Bauphase, die je nach Bundesland variieren – u. a. ist man als Bauherr für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Ein Bauherr haftet daher bis zur Fertigstellung grundsätzlich für alles, was auf der Baustelle passiert. 

Näher beschrieben ist die Bauherrenschaft inklusive der den Bauherren obliegenden Pflichten in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In NRW beispielsweise u. a. in § 53 BauO NRW. Es ist mithin jedem Bauherrn dringend anzuraten, einmal in die jeweiligen Vorschriften seines Bundeslandes zu schauen. 

Die wichtigsten Aufgaben und Pflichten haben wir – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – schon einmal im Folgenden für Sie zusammengefasst. Weitergehende Informationen und Hilfe erhalten Sie beispielsweise beim Bauherren-Schutzbund. Beim Bauherren-Schutzbund fallen Kosten an. Die Kosten belaufen sich auf eine einmalige Aufnahmegebühr (52 EUR) und den monatlichen Mitgliedsbeitrag (11 EUR). 

• Informationspflicht über rechtliche Anforderungen des Bauprojekts (u. a. Einhaltung der Energiesparverordnung (EnEV) – ansonsten droht die Haftung) 

• Stellung des Bauantrags beim Bauamt (Baugenehmigung), wobei die konkrete Vorlage durch einen Bauvorlageberechtigten, meist durch den Architekten, erfolgt 

• Auswahl des Architekten, Bauleiters und der übrigen Fachkräfte 

• Mitteilung des Namens der Bauleiterin oder des Bauleiters (sowie ggf. Wechsel) an Bauaufsichtsbehörde 

• Diverse weitere Meldepflichten 

  • für größere Baustellen (voraussichtliche Dauer von mehr als 30 Arbeitstagen und mehr als 20 Beschäftigten gleichzeitig) ist das Bauvorhaben der zuständigen Behörde spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle anzukündigen. Die Ankündigung muss mindestens die in Anlage I der BaustellV (Baustellenverordnung) aufgelisteten Angaben enthalten und ist sichtbar auf der Baustelle auszuhängen. 

  • Baubeginnanzeige und Wiederaufnahmeanzeige der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten. Nach § 74 Abs. 9 BauO NRW mindestens eine Woche vorher. In anderen Bundesländern wird die Anzeige teilweise zwei Wochen vorher gefordert.

  • Vor dem Einzug muss eine Fertigstellungsanzeige an das Bauamt erfolgen. 

  • archäologische Funde 

  • möglicherweise gefährliche Altlasten 

• Finanzielle Kalkulation, Kostenkontrolle und Zahlungsverpflichtungen nachkommen 

• Abnahmepflicht gegenüber beauftragten Firmen (sofern keine Ausnahme vorliegt) 

• Bereithaltung von Nachweisen und Unterlagen zu den verwendeten Bauprodukten und Bauarten 

• Gewährleistung der Verkehrssicherheit und des Gesundheitsschutzes auf der Baustelle (umfassende Absicherung der Baustelle vor Gefahren/Unfällen, die von der Baustelle ausgehen, sowie Kontrollpflicht zur Einhaltung der Sicherheitsmaßnahmen. Die Absicherung betrifft zwar primär auf der Baustelle tätige Fachkräfte, aber auch weitere Dritte, und zwar u. U. auch Unbeteiligte. Andernfalls macht sich der Bauherr wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten schadensersatzpflichtig. Schilder reichen oftmals nicht aus; vielmehr müssen Absperrungen und Bauzäune etc. aufgestellt werden). Es kann auch ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator bestellt werden. 

• Abschluss Pflichtversicherung (Bauhelferunfallversicherung) sowie von unerlässlichen Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflicht) 

• Anzeigepflicht für Unfälle  

Haftung und Absicherung

Bauherren haben eine große Liste an Aufgaben bzw. Pflichten (s. o. unter: Bauherrenpflichten) und tragen deshalb eine sehr große Verantwortung. Grundsätzlich können Bauherren wegen ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Verantwortlichkeit (s. o.: Definition) davon ausgehen, dass sie erst mal für alles haften, was auf der Baustelle passiert. 

Für Bauherren ist deshalb die Haftung ein ganz wichtiges Thema, mit der man sich vorab beschäftigt haben sollte – neben der Vorbeugung der Haftungsfrage durch Einhaltung aller Pflichten natürlich auch vor allem im Hinblick auf den Abschluss von Versicherungen zur Absicherung. Tipp: Am besten gliedern Sie vorab die Bauabschnitte sowie die dazugehörigen Pflichten und recherchieren nochmals für die jeweilige Bauphase gewissenhaft die Ihnen obliegenden Pflichten. 

Auch die gewissenhafteste Durchführung birgt Risiken. Vor allem Schadensersatzansprüche für Personenschäden können schnell mal einen Millionenbetrag betreffen – sparen Sie deshalb nicht bei der Versicherung und sichern Sie sich umfassend ab. 

Nachfolgend haben wir Ihnen mögliche Versicherungen für Bauherren aufgelistet. 

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unerlässlich. Sie bietet Versicherungsschutz vor gesetzlichen Haftpflichtansprüchen wegen Verletzung der dem Bauherrn obliegenden Pflichten, beispielsweise Schadensersatzansprüchen und Inanspruchnahme Dritter bei Sach- und Personenschäden, die auf oder wegen der Baustelle bestehen. 

Die Kosten für die Bauherrenhaftplicht halten sich im Rahmen und belaufen sich auf etwa ein Tausendstel der Bausumme. Bei einem Bauvorhaben in Höhe von ca. 400.000 EUR ist das mithin ein einmaliger Versicherungsbetrag von 400 EUR. 

Tipp: Es lohnt sich manchmal, den Leistungsumfang der privaten Haftpflichtversicherung zu prüfen. Manchmal ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung schon inbegriffen. 

Bauhelfer-Unfallversicherung

Wer Eigenleistungen erbringt und die Unterstützung von Freunden, Nachbarn und der Familie in Anspruch nimmt, muss zwangsläufig eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen. Die Versicherung ist Pflicht. Das Vorhaben muss außerdem innerhalb einer Woche ab Beginn der Bauarbeiten beim zuständigen Unfallversicherungsträger angemeldet werden, § 192 Sozialgesetzbuch (SGB) VII. 

Weitere Versicherungen, über die man sich als Bauherr Gedanken machen – und von einem Versicherungsvertreter beraten lassen – sollte, sind: 

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung 

• Wohngebäudeversicherung 

• Bauleistungsversicherung 

• Bauherren-Rechtsschutz 

Der Bauherren-Rechtsschutz empfiehlt sich insbesondere deshalb, weil sämtliche Risikobereiche abgedeckt werden, die zu Baubeginn noch unabwägbar sind. Egal, ob der Architekt Fehler macht, sich nachträglich Baumängel herausstellen, Handwerker schlechte Arbeit leisten oder Streitigkeiten mit dem Nachbarn wegen des Bauvorhabens entstehen. Dank der Rechtsschutzversicherung für Bauherren können Sie sich jederzeit anwaltlich beraten und vertreten lassen, ohne zusätzliche Kosten befürchten zu müssen. 

Bauherrenbürgschaft

Eine Bauherrenbürgschaft bietet sowohl für den Bauherrn als auch für den Bauunternehmer Sicherheit. Es handelt sich um eine Bürgschaft für das Bauvorhaben in Höhe der Schlussrate, um die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Bauunternehmer bzw. Bauvertragspartner abzusichern. 

Viele Bauherren behalten (große) Teile der Schlussrate ein, sofern sie mit dem Werk nicht zufrieden sind bzw. Mängel rügen. Diese Einbehaltung erfolgt teilweise zu Recht, teilweise aber auch zu Unrecht, und kann den Bauunternehmer u. U. in große Zahlungsschwierigkeiten bringen. 

Durch die Bauherrenbürgschaft sollen Bauunternehmer insofern abgesichert werden, als dass sie die Schlussrate beim Bürgschaftsgeber geltend machen können, sofern es mit dem Bauherrn tatsächlich zu Streit kommt. Das Angebot einiger Bauunternehmer, auf die Bauherrenbürgschaft zu verzichten, sofern sich der Bauherr dazu verpflichtet, die Schlussrate vor Baubeginn zu überweisen, muss seitens des Bauherrn sehr gut überlegt sein und ist in der Regel (auch im Hinblick auf eine mögliche Insolvenz des Bauunternehmers) nicht zu empfehlen. 

Fazit

• Ein Bauherr ist eine Person, die sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich für ein Bauvorhaben verantwortlich ist (Privatperson oder juristische Person). 

• Im Wesentlichen verantwortlich für: Vorbereitung, Ausführung und Überwachung von Bauvorhaben. 

• Wer mit einem Bauträger baut, ist kein Bauherr, sondern lediglich Käufer. 

• Grundsätzlich kann der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter sein. Voraussetzung ist aber, dass man die erforderliche Sachkunde und Erfahrung mitbringt. 

• Bauherren haben zahlreiche bauordnungsrechtliche und verkehrssicherungsrechtliche Pflichten sowohl vor als auch während und nach der Bauphase, die je nach Bundesland variieren. Hilfe findet man u. a. beim Bauherren-Schutzbund. 

• Zur Absicherung des umfangreichen Haftungsrisikos gibt es diverse Versicherungen. Vor allem die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unerlässlich. 

• Die Kosten für die Bauherrenhaftplicht belaufen sich auf etwa ein Tausendstel der Bausumme. 

• Wer Eigenleistungen erbringt und die Unterstützung von Freunden, Nachbarn und der Familie in Anspruch nimmt, muss zwangsläufig eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen. 

• Eine Bauherrenbürgschaft sichert die Zahlungsverpflichtung des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer in Höhe der Schlussrate ab und bietet sowohl für den Bauherrn (Möglichkeit der Zurückbehaltung der Schlussrate) als auch für den Bauunternehmer Sicherheit.