Pflichten eines Bauherrn und Tipps zur Absicherung von Risiken
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Experten-Autorin dieses Themas
Was ist ein Bauherr und wer wird Bauherr? Welche Risiken kommen auf einen Bauherrn zu? Welche Kosten sind bei einer Bauherrenhaftpflichtversicherung zu erwarten? Die Antworten erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Was ist ein Bauherr?
Wer ein eigenes Haus baut, ist nicht zwangsläufig auch Bauherr im Sinne der rechtlichen Definition. Zwar kann sowohl eine Privatperson als auch eine juristische Person (z. B. GmbH) Bauherr sein, entscheidend für die Bauherreneigenschaft ist jedoch die Aufgabe.
Ein Bauherr ist eine Person, die sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich für ein Bauvorhaben verantwortlich ist. Im Wesentlichen umfasst das die Vorbereitung, Ausführung und Überwachung von Bauvorhaben.
Wer mit einem Bauträger baut, ist kein Bauherr, sondern lediglich Käufer. Die Immobilie gehört bis zur Übergabe dem Bauträger, sodass auch nur der Bauträger gegenüber den Handwerkern weisungsbefugt ist.
Wer hingegen mit einem Architekten baut, bleibt grundsätzlich Bauherr des eigenen Bauvorhabens. Der Grundstückseigentümer ist mithin nicht automatisch auch Bauherr, in vielen Fällen dürfte die Bauherreneigenschaft jedoch zu bejahen sein.
Achtung: Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr entweder für sich selbst oder für fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will, braucht eine Erlaubnis, § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3a GewO.
Welche Behörde zuständig ist, können Sie i. d. R. bei Ihrer Industrie- und Handelskammer nachlesen. Oftmals sind das die Kreisverwaltungsbehörden (Landratsamt oder Ordnungsamt).
Bauleiter vs. Bauherr – Bauherr als Bauleiter?
Eine Baustelle braucht zwangsnotwendig einen Bauleiter. Vielfach stellt sich die Frage, ob der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter sein kann. Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten, da es auf die Fachkunde des Bauherrn ankommt.
Die Bauleitung ist, wie die Bauherrenschaft, in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. In § 56 Abs. 2 BauO NRW heißt es, dass die Bauleiterin oder der Bauleiter über die für ihre oder seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen muss. Sofern sie oder er auf einzelnen Teilgebieten nicht hierüber verfügt, so ist dafür zu sorgen, dass Fachbauleiterinnen oder Fachbauleiter herangezogen werden.
Grundsätzlich ist es also möglich, dass der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter ist. Voraussetzung ist aber, dass man die erforderliche Sachkunde und Erfahrung mitbringt.
Es empfiehlt sich, vor allem im Hinblick auf den Umfang der Aufgaben eines Bauleiters, die Bauleitung zu übertragen. Architekten und Bauingenieure sind erfahren und haben in der Regel ein geschultes Auge, um Baumängel unmittelbar aufzudecken.
Bauherrenpflichten
Bauherren haben bauordnungsrechtliche und verkehrssicherungsrechtliche Pflichten sowohl vor als auch während und nach der Bauphase, die je nach Bundesland variieren – u. a. ist man als Bauherr für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Ein Bauherr haftet daher bis zur Fertigstellung grundsätzlich für alles, was auf der Baustelle passiert.
Näher beschrieben ist die Bauherrenschaft inklusive der den Bauherren obliegenden Pflichten in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In NRW beispielsweise u. a. in § 53 BauO NRW. Es ist mithin jedem Bauherrn dringend anzuraten, einmal in die jeweiligen Vorschriften seines Bundeslandes zu schauen.
Die wichtigsten Aufgaben und Pflichten haben wir – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – schon einmal im Folgenden für Sie zusammengefasst. Weitergehende Informationen und Hilfe erhalten Sie beispielsweise beim Bauherren-Schutzbund. Beim Bauherren-Schutzbund fallen Kosten an. Die Kosten belaufen sich auf eine einmalige Aufnahmegebühr (52 EUR) und den monatlichen Mitgliedsbeitrag (11 EUR).
Informationspflicht über rechtliche Anforderungen des Bauprojekts (u. a. Einhaltung der Energiesparverordnung (EnEV) – ansonsten droht die Haftung)
Stellung des Bauantrags beim Bauamt (Baugenehmigung), wobei die konkrete Vorlage durch einen Bauvorlageberechtigten, meist durch den Architekten, erfolgt
Auswahl des Architekten, Bauleiters und der übrigen Fachkräfte
Mitteilung des Namens der Bauleiterin oder des Bauleiters (sowie ggf. Wechsel) an Bauaufsichtsbehörde
Diverse weitere Meldepflichten
für größere Baustellen (voraussichtliche Dauer von mehr als 30 Arbeitstagen und mehr als 20 Beschäftigten gleichzeitig) ist das Bauvorhaben der zuständigen Behörde spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle anzukündigen. Die Ankündigung muss mindestens die in Anlage I der BaustellV (Baustellenverordnung) aufgelisteten Angaben enthalten und ist sichtbar auf der Baustelle auszuhängen.
Baubeginnanzeige und Wiederaufnahmeanzeige der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten. Nach § 74 Abs. 9 BauO NRW mindestens eine Woche vorher. In anderen Bundesländern wird die Anzeige teilweise zwei Wochen vorher gefordert.
Vor dem Einzug muss eine Fertigstellungsanzeige an das Bauamt erfolgen.
archäologische Funde
möglicherweise gefährliche Altlasten
Finanzielle Kalkulation, Kostenkontrolle und Zahlungsverpflichtungen nachkommen
Abnahmepflicht gegenüber beauftragten Firmen (sofern keine Ausnahme vorliegt)
Bereithaltung von Nachweisen und Unterlagen zu den verwendeten Bauprodukten und Bauarten
Gewährleistung der Verkehrssicherheit und des Gesundheitsschutzes auf der Baustelle (umfassende Absicherung der Baustelle vor Gefahren/Unfällen, die von der Baustelle ausgehen, sowie Kontrollpflicht zur Einhaltung der Sicherheitsmaßnahmen. Die Absicherung betrifft zwar primär auf der Baustelle tätige Fachkräfte, aber auch weitere Dritte, und zwar u. U. auch Unbeteiligte. Andernfalls macht sich der Bauherr wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten schadensersatzpflichtig. Schilder reichen oftmals nicht aus; vielmehr müssen Absperrungen und Bauzäune etc. aufgestellt werden). Es kann auch ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator bestellt werden.
Abschluss Pflichtversicherung (Bauhelferunfallversicherung) sowie von unerlässlichen Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflicht)
Anzeigepflicht für Unfälle
Haftung und Absicherung
Bauherren haben eine große Liste an Aufgaben bzw. Pflichten (s. o. unter: Bauherrenpflichten) und tragen deshalb eine sehr große Verantwortung. Grundsätzlich können Bauherren wegen ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Verantwortlichkeit (s. o.: Definition) davon ausgehen, dass sie erst mal für alles haften, was auf der Baustelle passiert.
Für Bauherren ist deshalb die Haftung ein ganz wichtiges Thema, mit der man sich vorab beschäftigt haben sollte – neben der Vorbeugung der Haftungsfrage durch Einhaltung aller Pflichten natürlich auch vor allem im Hinblick auf den Abschluss von Versicherungen zur Absicherung. Tipp: Am besten gliedern Sie vorab die Bauabschnitte sowie die dazugehörigen Pflichten und recherchieren nochmals für die jeweilige Bauphase gewissenhaft die Ihnen obliegenden Pflichten.
Auch die gewissenhafteste Durchführung birgt Risiken. Vor allem Schadensersatzansprüche für Personenschäden können schnell mal einen Millionenbetrag betreffen – sparen Sie deshalb nicht bei der Versicherung und sichern Sie sich umfassend ab.
Nachfolgend haben wir Ihnen mögliche Versicherungen für Bauherren aufgelistet.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unerlässlich. Sie bietet Versicherungsschutz vor gesetzlichen Haftpflichtansprüchen wegen Verletzung der dem Bauherrn obliegenden Pflichten, beispielsweise Schadensersatzansprüchen und Inanspruchnahme Dritter bei Sach- und Personenschäden, die auf oder wegen der Baustelle bestehen.
Die Kosten für die Bauherrenhaftplicht halten sich im Rahmen und belaufen sich auf etwa ein Tausendstel der Bausumme. Bei einem Bauvorhaben in Höhe von ca. 400.000 EUR ist das mithin ein einmaliger Versicherungsbetrag von 400 EUR.
Tipp: Es lohnt sich manchmal, den Leistungsumfang der privaten Haftpflichtversicherung zu prüfen. Manchmal ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung schon inbegriffen.
Bauhelfer-Unfallversicherung
Wer Eigenleistungen erbringt und die Unterstützung von Freunden, Nachbarn und der Familie in Anspruch nimmt, muss zwangsläufig eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen. Die Versicherung ist Pflicht. Das Vorhaben muss außerdem innerhalb einer Woche ab Beginn der Bauarbeiten beim zuständigen Unfallversicherungsträger angemeldet werden, § 192 Sozialgesetzbuch (SGB) VII.
Weitere Versicherungen, über die man sich als Bauherr Gedanken machen – und von einem Versicherungsvertreter beraten lassen – sollte, sind:
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Wohngebäudeversicherung
Bauleistungsversicherung
Bauherren-Rechtsschutz
Der Bauherren-Rechtsschutz empfiehlt sich insbesondere deshalb, weil sämtliche Risikobereiche abgedeckt werden, die zu Baubeginn noch unabwägbar sind. Egal, ob der Architekt Fehler macht, sich nachträglich Baumängel herausstellen, Handwerker schlechte Arbeit leisten oder Streitigkeiten mit dem Nachbarn wegen des Bauvorhabens entstehen. Dank der Rechtsschutzversicherung für Bauherren können Sie sich jederzeit anwaltlich beraten und vertreten lassen, ohne zusätzliche Kosten befürchten zu müssen.
Bauherrenbürgschaft
Eine Bauherrenbürgschaft bietet sowohl für den Bauherrn als auch für den Bauunternehmer Sicherheit. Es handelt sich um eine Bürgschaft für das Bauvorhaben in Höhe der Schlussrate, um die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Bauunternehmer bzw. Bauvertragspartner abzusichern.
Viele Bauherren behalten (große) Teile der Schlussrate ein, sofern sie mit dem Werk nicht zufrieden sind bzw. Mängel rügen. Diese Einbehaltung erfolgt teilweise zu Recht, teilweise aber auch zu Unrecht, und kann den Bauunternehmer u. U. in große Zahlungsschwierigkeiten bringen.
Durch die Bauherrenbürgschaft sollen Bauunternehmer insofern abgesichert werden, als dass sie die Schlussrate beim Bürgschaftsgeber geltend machen können, sofern es mit dem Bauherrn tatsächlich zu Streit kommt. Das Angebot einiger Bauunternehmer, auf die Bauherrenbürgschaft zu verzichten, sofern sich der Bauherr dazu verpflichtet, die Schlussrate vor Baubeginn zu überweisen, muss seitens des Bauherrn sehr gut überlegt sein und ist in der Regel (auch im Hinblick auf eine mögliche Insolvenz des Bauunternehmers) nicht zu empfehlen.
Fazit
Ein Bauherr ist eine Person, die sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich für ein Bauvorhaben verantwortlich ist (Privatperson oder juristische Person).
Im Wesentlichen verantwortlich für: Vorbereitung, Ausführung und Überwachung von Bauvorhaben.
Wer mit einem Bauträger baut, ist kein Bauherr, sondern lediglich Käufer.
Grundsätzlich kann der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter sein. Voraussetzung ist aber, dass man die erforderliche Sachkunde und Erfahrung mitbringt.
Bauherren haben zahlreiche bauordnungsrechtliche und verkehrssicherungsrechtliche Pflichten sowohl vor als auch während und nach der Bauphase, die je nach Bundesland variieren. Hilfe findet man u. a. beim Bauherren-Schutzbund.
Zur Absicherung des umfangreichen Haftungsrisikos gibt es diverse Versicherungen. Vor allem die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unerlässlich.
Die Kosten für die Bauherrenhaftplicht belaufen sich auf etwa ein Tausendstel der Bausumme.
Wer Eigenleistungen erbringt und die Unterstützung von Freunden, Nachbarn und der Familie in Anspruch nimmt, muss zwangsläufig eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen.
Eine Bauherrenbürgschaft sichert die Zahlungsverpflichtung des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer in Höhe der Schlussrate ab und bietet sowohl für den Bauherrn (Möglichkeit der Zurückbehaltung der Schlussrate) als auch für den Bauunternehmer Sicherheit.
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Rechtstipps zu "Bauherr" | Seite 7
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27.09.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… eine andere Lösung her musste. Der Architekt überhaupt nicht hingesehen. Der Bauherr akzeptierte das nicht. Für die Mangelbeseitigung wollte er auch nicht in Vorleistung gehen. Daher verlangte …“ Weiterlesen
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27.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… . Hierfür verlangte er eine Vergütung von 25.000,00 €. Der Bauherr war verständlicherweise nicht damit einverstanden. Dies hat er damit begründet, dass er eine solche Anordnung zur Zwischenlagerung …“ Weiterlesen
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21.09.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… den am Bau beteiligten Handwerkern gab es aber keinen Vertrag. Die hatten beide nur mit dem Bauherren Verträge geschlossen. Allerdings gibt es unter Umständen die Möglichkeit Vertragsfremde …“ Weiterlesen
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21.09.2021 Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch„… vereinbarten Beschaffenheit in Bezug auf das Gesamtgebäude zu erbringen, um so für den Bauherren insgesamt ein funktionales Bauwerk zu errichten. Daher ist die sorgfältige Prüfung, Abstimmung und Abfassung …“ Weiterlesen
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21.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… . Hier hat ein Bauherr einen Generalunternehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung einer Reihenhausanlage inklusive Werkplanung und Statik beauftragt. Vereinbart war ausdrücklich die Abdichtung gegen …“ Weiterlesen
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15.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… privaten Bauherren nicht an. Diese Formblätter, die oftmals sehr detailliert ausgearbeitet sind, irritieren private Bauherren nur, so dass diese nicht geneigt sind, die Abnahmeprotokolle …“ Weiterlesen
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14.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… die Vergütung nicht fällig bei Abnahme, sondern erst wenn der Bauherr den Auftraggeber irgendwann mal bezahlt. Dies würde letztlich zu einer Forderungsstundung auf unbestimmte Zeit führen …“ Weiterlesen
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13.09.2021 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… habe für eine umfassende fachplanerische Prüfung verschiedener Möglichkeiten und eine Erörterung der mit unterschiedlichen Verschattungsmöglichkeiten verbundenen Vor- und Nachteile mit dem Bauherren …“ Weiterlesen
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10.09.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… , wenn der Bauherr infolge fehlender Sachkenntnis ohne die Einholung des Gutachtens nicht zu einem sachgerechten Vortrag gegenüber dem Auftragnehmer in der Lage gewesen wäre. Kosten für Privatgutachten im Rahmen …“ Weiterlesen
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09.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… , wenn der Bauherr einen Privatgutachter zur Mängelfeststellung beauftragt hat. Zunächst schuldet der Bauherr dem Privatgutachter das für das Privatgutachten angefallene Honorar. Weiter stellt …“ Weiterlesen
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06.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… , dass der Nachunternehmer seine Leistungen einfach einstellt und nicht mehr auf die Baustelle kommt. Dann muss man als Auftragnehmer reagieren, da einem entweder der Generalunternehmer oder der Bauherr …“ Weiterlesen
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02.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… /Firmensitz der beklagten Partei. Bei Klage gegen einen privaten Bauherren muss die Klage bei dem zuständigen Gericht an den Wohnsitz/Firmensitz des Beklagten eingereicht werden. Gerichtsstandsvereinbarungen …“ Weiterlesen
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30.08.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… meist zum Verhängnis. Denn es ist der Auftraggeber, der dem Auftragnehmer eine einwandfreie Planung zur Verfügung zu stellen hat. Planung ist allein Sache des Bauherren und sollte nicht durch den Auftragnehmer übernommen werden. Carsten Seeger“ Weiterlesen
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22.08.2021 Rechtsanwältin & Notarin Esther Czasch„… . Das Preissteigerungsrisiko wird daher gerne dem Bauherren als Auftraggeber aufgebunden. Möglich wäre auch, dass sich Unternehmer in den Verträgen sog. Materialpreisklauseln vorbehalten. Aber hier gibt es einige …“ Weiterlesen
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16.08.2021 Rechtsanwalt Dipl. Verwaltungswirt (FH), Janus Galka LL.M. Eur.„… kann sein, dass sich die Bauherren schlicht und einfach keine Gedanken um eine Baugenehmigung machen und diese entweder nicht abwarten, oder sie gar nicht erst beantragen. Es wird dann ein Schwarzbau verwirklicht …“ Weiterlesen
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27.02.2024 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… des Bauherrn Post. Die Behörde teilt ihnen mit, dass und was gebaut werden darf. Der Grund ist, dass Bauherren bei ihren Bauvorhaben auf Rechte der Nachbarn Rücksicht nehmen müssen. Ohne diese Post können …“ Weiterlesen
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27.07.2021 Rechtsanwalt Mag. Jur. Tilmann Zunftmeister„… Installation der Wasseranschlüsse, sondern erst durch das austretende Wasser und den damit einhergehenden Schäden entstanden sei. Diese Entscheidung des BGH stellt für viele Bauherren …“ Weiterlesen
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22.07.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, ein Bauträger, beabsichtigte, von den Beklagten Bauerwartungsland zu kaufen, zu erschließen, aufzuteilen und sodann an von ihr geworbene Bauherren …“ Weiterlesen
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13.07.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Kein Recht auf Einhaltung von Abstandsflächen bei eigenem Verstoß. Dies gilt auch wenn eigener Bau genehmigt ist. Der Fall: Ein Bauherr erhielt die von ihm beantragte Baugenehmigung. Die geplante …“ Weiterlesen
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07.07.2021 Rechtsanwältin Friederike Pohl„… Ausgleich seiner Schlussrechnung, der Bauherr wünscht im Gegenzug die Sicherheit, dass der Bau frei von Mängeln ist, bevor er den Handwerker bzw. Architekten durch Ausgleich der Schlussrechnung „vom Haken …“ Weiterlesen
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25.06.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… zu überwachen. Das macht für einen Bauherren ohne entsprechende Kenntnisse auch Sinn. Ohne diese würde man Pfusch am Bau meist auch dann nicht erkennen, wenn er einen Fachmann geradezu anspringt. In unserem …“ Weiterlesen
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23.06.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… / Handlungsempfehlung: Der Sanitärbetrieb sollte sich von seinem Auftraggeber (=Bauherr) die Ansprüche gegen den Elektrobetrieb an sich abtreten lassen. Ist er im Besitz dieser Abtretung …“ Weiterlesen
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28.05.2021 Rechtsanwalt Dipl. Verwaltungswirt (FH), Janus Galka LL.M. Eur.„… entschiedenen Fall. Der Bauherr begehrte die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzung von Räumen als Spielhalle. Die Baugenehmigung wurde im vereinfachten Verfahren beantragt. Es war …“ Weiterlesen
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25.05.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… ist, dies allerdings zur Folge hat, dass eine Aufwandsentschädigung als Pauschale geschuldet wird. Im Werkvertragsrecht ist dies bereits gesetzlich vorgesehen, dass der Bauherr jederzeit den Vertrag …“ Weiterlesen