Betriebskostenerhöhung – Kündigung droht

[image]Vermieter müssen ihre Mieter nicht erst erfolgreich auf Zahlung einer zulässigen Erhöhung der Betriebskostenpauschale verklagen. Sie können stattdessen sofort kündigen und Räumungsklage erheben.

Erst zwei Monate zuvor urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) noch mieterfreundlich. Mieter müssen eine Erhöhung der Vorauszahlung auf die Nebenkosten nicht akzeptieren, wenn die vorherige Nebenkostenabrechnung sowohl formelle als auch inhaltliche Fehler aufweist. Das Urteil, um das es hier geht, dürfte dagegen Vermieter zufriedenstimmen und Mieter aufhorchen lassen. Sie könnten schneller ohne Unterkunft dastehen als gedacht.

Vorherige Zahlungsklage des Vermieters nicht erforderlich

Eine Mieterin hatte die Zahlung der erhöhten Betriebskostenpauschale sowie Teile der Grundmiete über längere Zeit verweigert. Den Vermietern wurde es zu bunt. Sie kündigten das Mietverhältnis daraufhin fristlos. Nun sind fristlose Kündigungen im Vergleich zu Kündigungen mit Frist nicht grundlos möglich. Bei Mietrückständen fordert das Gesetz etwa einen Betrag von mindestens zwei Monatsmieten, wenn sich die Nichtzahlung über mehr als zwei Termine erstreckt. Dieser Betrag wäre hier aber nur erreicht gewesen, wenn die Betriebskostenpauschale zu Recht erhöht worden war. Ansonsten ist die Kündigung unzulässig. Auf diese eventuelle Unzulässigkeit sollten Mieter nicht spekulieren. Noch viel wichtiger: Wer glaubt, der Vermieter müsse die Rechtmäßigkeit der Erhöhung erst einmal in einer Klage auf Zahlung der Rückstände gerichtlich überprüfen lassen, bei Klageerfolg könne man diese am Ende noch nachzahlen und in der Wohnung bleiben, der irrt sich. Weder das Gesetz noch ein schutzwürdiges Mieterinteresse schreiben dieses Vorgehen vor.

Überprüfung der Betriebskostenerhöhung auch im Räumungsprozess

Aus diesem Grund hat die im Fall angesprochene Mieterin am Ende für sie wohl überraschend ihre Wohnung verloren. Zwar klagte sie gegen ihre Vermieter wegen angeblicher Wohnungsmängel und darauf erst erhoben die Vermieter im gleichen Prozess Widerklage auf Zahlung, zugleich aber auch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Eine Räumungsklage des Vermieters kann aber auch ohne vorherige Klage seines Mieters erfolgen. In keiner Instanz des Rechtsstreits, der sich bis zum BGH hinzog, war dabei die fristlose Kündigung abgelehnt worden. Denn auch im Räumungsprozess kann geprüft werden, ob die Anpassung der Vorauszahlung rechtmäßig war. Dadurch ist der Mieter ausreichend geschützt. Mieter sollten zum Schutz vor plötzlichem Wohnungsverlust erhöhte Betriebskostenpauschalen bei Zweifeln vollständig aber unter Vorbehalt zahlen - keinesfalls aber gar nichts. So riskieren sie auch nicht, nach verlorenem Prozess plötzlich eine erhebliche Summe auf einmal zahlen zu müssen. Bei gewonnenem Prozess erhalten sie dagegen eine Rückzahlung.

(BGH, Urteil v. 18.07.2012, Az.: VIII ZR 1/11)

(GUE)