Spricht der Vermieter diesen Satz aus, muss sich der Mieter auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf einstellen. Schätzungsweise 50 Millionen Menschen
wohnen hierzulande zur Miete und Eigenbedarf ist häufig der Grund, dass der
Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis kündigt. Schließlich kann sich die Lebenssituation aus
vielen verschiedenen Gründen ändern, so dass der Vermieter auf die vermietete Wohnung
zurückgreifen will - sei es, damit der Sohn dort mit seiner Partnerin einen eigenen Haushalt
gründet, wegen einer Scheidung oder weil der Vermieter wegen des Alters und aus
Gesundheitsgründen eine Parterre-Wohnung selbst beziehen will. Das Redaktionsteam von anwalt.de
informiert im folgenden Beitrag rund um das Thema Eigenbedarfskündigung und stellt einige wichtige
Gerichtsurteile dazu vor.
Wird die Tochter flügge und steht der Auszug an, kann für die vermietete
Eigentumswohnung der Eltern Eigenbedarf geltend gemacht
werden.Eigenbedarfskündigung, § 573 BGB
Ihre gesetzliche
Grundlage hat die Kündigung wegen Eigenbedarf in § 573 BGB. Demgemäß hat der Vermieter das Recht
zur Kündigung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Der
Eigenbedarf ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein solches berechtigtes Interesse.
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder
einen Angehörigen seines Haushaltes benötigt.
Wird der Eigenbedarf wegen eines
Familienangehörigen geltend gemacht, ist es unerheblich, ob dieser bislang im Haushalt des
Vermieters lebt. Familienangehörige sind anerkanntermaßen Kinder, Ehegatten (auch nach Trennung),
Geschwister und auch Stiefkinder. Entscheidend ist die familiäre Bindung. Der Bundesgerichtshof hat
Eigenbedarf auch für einen Schwager anerkannt, der mit seiner Frau und seinen Kindern die
Mietwohnung beziehen sollte. Allerdings stellte das Gericht auf die besonders enge persönliche
Bindung zwischen den Familien ab. (Urteil v. 03.03.2009, Az.: VIII ZR 247/08)
Eine
Kündigung kann außerdem wegen Eigenbedarf von Haushaltsangehörigen geltend gemacht werden: Hierzu
zählen nur Personen, die der Vermieter bislang dauernd in seinem Haushalt aufgenommen hat, also
z.B. der Lebensgefährte mit Kind. Kein Kündigungsrecht besteht dagegen, wenn der Vermieter bloß
beabsichtigt, die Wohnung von einer Person beziehen zu lassen, ohne dass eine Notwendigkeit hierfür
besteht.
Ist eine Personenmehrheit (z.B. Erbengemeinschaft) oder eine
Personenhandelsgesellschaft oder GbR Vermieter, so reicht es aus, wenn der Eigenbedarf für ein
Mitglied bzw. einen Gesellschafter geltend gemacht werden soll. Da das Gesetz nur vom „Vermieter"
spricht, kann auch dem Nießbrauchsberechtigten ein Kündigungsrecht zustehen, wenn die weiteren
gesetzlichen Voraussetzungen für den Eigenbedarf vorliegen. (AG Andernach, Urteil v.
23.08.2007, Az.: 6 C 387/07)
Gründe für die Wohnungsnutzung
Die
Wohnung muss der Vermieter nur für sich, einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen
„benötigen". Bei der Bewertung stellen die Gerichte
entscheidend darauf ab, ob im Einzelfall die Gründe des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar
sind. Bereits das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, dass für eine Eigenbedarfskündigung keine
darüber hinaus beachtlichen Gründe bestehen müssen, etwa ein Notfall, Mangel oder eine besondere Zwangslage. (Urteil v. 23.08.1990, Az.: 1 BvR
440/90)
Allerdings findet das Kündigungsrecht des Vermieters auch rechtliche Grenzen.
Unzulässig ist zum Beispiel, wenn der Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl im
Haus eine andere, gleichwertige Wohnung frei wird. Auch wenn er einen völlig überhöhten
Wohnbedarf geltend macht oder nur ganz kurzfristig die Wohnung selbst nutzen will, ist die
Kündigung unzulässig. Treuwidrig und damit ebenso rechtswidrig ist eine Eigenbedarfskündigung,
wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat bzw. schon zu diesem
Zeitpunkt für den Vermieter konkret absehbar war. Umgekehrt erkennen die Gerichte regelmäßig sog.
Vorratskündigungen nicht an, bei denen ein gegenwärtiges Nutzungsinteresse noch gar nicht vorliegt
oder absehbar ist. (z.B. BGH, Urteil v. 18.05.2009, Az.: VIII ZR 368/03, BVerfG, siehe
oben)
Kündigungsschreiben mit Begründung
Bei einer
Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, so dass die gesetzlichen
Kündigungsfristen einzuhalten sind. Es gilt also gemäß § 573c BGB eine Kündigungsfrist von 3
Monaten bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren, von 6 Monaten bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren und
von 9 Monaten bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.
Die Kündigung muss schriftlich
erfolgen und eine Begründung des Eigenbedarfs beinhalten. Hier sollte darauf geachtet werden, ob
die Begründung hinreichend nachvollziehbar und das Interesse des Vermieters detailliert angegeben
ist. Denn bloße Standard-Formulierungen wie beispielsweise „Ich habe Eigenbedarf" oder „Ich
brauche die Wohnung für meine Tochter" reichen nicht zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung
aus. Vielmehr müssen alle Zusammenhänge schlüssig dargelegt werden, die den Eigenbedarf
betreffen, insbesondere ist die Person namentlich zu nennen und deren Wohnsituation zu schildern.
Grund hierfür ist, dass der Mieter bereits aus dem Kündigungsschreiben einen Überblick über
seine rechtliche Situation erlangen soll.
Nachträglicher Wegfall des
Eigenbedarfs
Normalerweise dauert es eine gewisse Zeit, bis der Mieter die Wohnung
räumt. Dabei können sich in der Zeitspanne bis zum Auszug die Umstände wiederum maßgeblich
ändern. In der Praxis kommt es relativ häufig vor, dass der Eigenbedarf nachträglich (nach
Erklärung der Kündigung) wegfällt, z.B. weil sich die Lebensumstände der betreffenden Person
ändern und die Mietwohnung nicht mehr benötigt. Dann ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter
über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren. Unterlässt der Vermieter dies und informiert den
Mieter nicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu.
Achtung: Die Mitteilungspflicht
des Vermieters besteht aber nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, also nur wenn sich in diesem
Zeitraum die Situation maßgeblich geändert hat. Das ergibt sich aus einem Grundsatzurteil des
Bundesgerichtshofs: Die Karlsruher Richter entschieden, dass der Vermieter nur bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist und damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter über Änderungen in
Hinblick auf den Eigenbedarf informieren muss. Ändert sich die Situation nachdem die
Kündigungsfrist verstrichen ist, besteht keine Mitteilungspflicht des Vermieters mehr. (Urteil
v. 09.11.2005, Az.: VIII ZR 339/04)
Anbieten einer freien Ersatzwohnung
Steht in dem Mietshaus eine gleichwertige Wohnung des Vermieters zur Verfügung, ist
dieser verpflichtet, dem Mieter die andere Wohnung anzubieten. Entscheidend ist, dass die
leerstehende Wohnung gleichwertig mit der Wohnung des Mieters ist. Die Gleichwertigkeit bestimmt
sich nach Faktoren wie Wohnungsgröße, bisherige Nutzung etc. Der Vermieter ist jedoch nicht
verpflichtet, dem Mieter eine viel größere Wohnung als Ersatz anzubieten, zumal wenn nicht
ersichtlich ist, wie der Mieter die teurere Miete bezahlen will. (Oberlandesgericht Düsseldorf,
Az.: 10 U 149/08)
Außerdem muss die Ersatzwohnung spätestens bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist tatsächlich freistehen, damit der Mieter darin einziehen kann. Das hat der
Bundesgerichtshof bestätigt: Der Vermieter muss eine Wohnung nur anbieten, wenn die Wohnung dem
Vermieter auch tatsächlich zur Verfügung steht. Wird die Ersatzwohnung erst frei, nachdem die
wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung geräumt werden muss, besteht für den Vermieter keine
Pflicht mehr, diese dem Mieter als Ersatzwohnraum anzubieten. (Urteil v. 04.06.2008, Az.: VIII
ZR 292/07)
Schadensersatz bei rechtswidriger
Eigenbedarfskündigung
Ist die Eigenbedarfskündigung unberechtigt erfolgt, kann der
Mieter einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Der Mieter kann bei einer rechtswidrigen
Eigenbedarfskündigung als Schadensersatz die Differenzmiete, Maklerprovision, Umzugskosten und in
besonderen Extremfällen sogar ein Schmerzensgeld fordern und
gerichtlich einklagen.
Das gilt vor allem beim sog. vorgeschobenen Eigenbedarf, wenn nicht,
wie ursprünglich angegeben, der Vermieter selbst oder sein Angehöriger in die frei gewordene
Wohnung einzieht, sondern die Wohnung an einen neuen Mieter vermietet wird. In diesem Zusammenhang
hat der Bundesgerichtshof die Rechte des Mieters weiter gestärkt. Im Fall hatte der Vermieter vor
der schriftlichen Kündigung den Mieter mündlich darüber informiert, dass er Eigenbedarf an der
Wohnung beansprucht. Der Mieter verließ sich auf die Aussage des Vermieters und zog umgehend aus
der Wohnung aus. Die spätere schriftliche Eigenbedarfskündigung des Vermieters war jedoch
rechtswidrig. Der XIII. Senat sprach dem Mieter auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch
gegen den Vermieter zu, weil der Mieter auf die Aussage seines Vermieters vertrauen und davon
ausgehen durfte, dass die rechtlichen Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorlagen.
(Urteil v. 08.04.2009, Az.: VIII ZR 231/07)
Sozialklausel für
Härtefälle
Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs
hat, ist der Mieter in bestimmten Härtefällen durch die Sozialklausel des § 574 BGB vor einer
Kündigung geschützt. Eine Kündigung scheidet danach aus, wenn die Kündigung für den Mieter,
seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellt, die nicht
durch das berechtigte Interesse des Vermieters gerechtfertigt werden kann. Allerdings muss der
Mieter dann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses
verlangen.
Klassische Härtefälle, in denen die Sozialklausel zur Anwendung kommt: Alter und
damit verbundene Krankheit, viele Kinder, fortgesetzte Schwangerschaft, Pflege eines Angehörigen in
der Nachbarwohnung, Umschulung kurz vor Schulabschluss. Nicht unter den Schutz der Sozialklauseln
fallen Gründe wie etwa Freundes- und Bekanntenkreis vor Ort, Mitgliedschaft in örtlichem Verein, Einnahmen durch
Untervermietung, Schulwechsel der Kinder.
Weitere Sondervorschriften und Schutzregeln bestehen
bei einer Wohnungsumwandlung (drei- bzw. zehnjährige Sperrfrist gem. § 577a BGB) und sog.
Werkswohnungen etc. Für weitere Fragen und eine umfassende Beratung zum Thema Eigenbedarf stehen
Ihnen unsere Experten gerne zur Verfügung - direkt telefonisch, per E-Mail oder vor
Ort.
(WEL)
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