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Mietkauf - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 4 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. Was ist ein Mietkauf?
  3. In welchen Fällen lohnt sich der Mietkauf?
  4. Warum unterscheidet man beim Mietkauf zwischen juristischem und wirtschaftlichem Eigentum?
  5. Welche Vorteile hat ein Mietkauf für Käufer?
  6. Welche Nachteile sollten Käufer von Beginn an im Blick haben?
  7. Welche rechtlichen Grundlagen finden beim Mietkauf Anwendung?
  8. Wie erfolgt die Finanzierung des Mietkaufs?
  9. Welche Bedeutung hat der Mietkauf in Deutschland?

Die wichtigsten Fakten

  • Beim Mietkauf handelt es sich um eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Mieter die von ihm gemietete Immobilie binnen einer bestimmten Frist vom Vermieter kaufen kann bzw. muss.
  • Generell sind zwei verschiedene Formen voneinander abzugrenzen: der klassische Mietkauf und der Optionskauf.
  • Gerade für Interessenten, die nur über wenig Eigenkapital verfügen, ist der Mietkauf eine gute Alternative zum Immobilienkauf.
  • Ein Mietkauf hat aber auch zahlreiche Nachteile und sollte daher wohlüberlegt sein.

Was ist ein Mietkauf?

Ein Mietkauf ist eine Art des Immobilienkaufs, bei dem der Mieter die von ihm gemietete Immobilie nach einer gewissen Frist käuflich vom Vermieter erwerben kann oder muss. Dabei wird die Miete, die er monatlich aufwendet, dazu benutzt, das Kaufvorhaben zu finanzieren. Das bedeutet, sie wird komplett oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Liegt noch eine Restschuld vor, kann diese zum Beispiel über ein Darlehen finanziert werden.

Man unterscheidet zwei grundsätzlich unterschiedliche Modelle:

  • Der Optionskauf, bei dem ein Optionsrecht zum Kauf vereinbart wird.
  • Der klassische Mietkauf, der den Mieter von Anfang an zum Erwerb der Immobilie verpflichtet.

In welchen Fällen lohnt sich der Mietkauf?

Ein Mietkauf ist in erster Linie für Personen sinnvoll, die kein oder nur wenig Eigenkapital besitzen. Außerdem bildet er eine interessante Option für Selbstständige und Freiberufler, da diese wegen ihres schwankenden Einkommens oft nur schwer einen Baukredit bekommen. 

Der Mietkauf mit Kaufoption bietet Mietern zudem die Chance, eine Immobilie zunächst zu testen. Möglicherweise entspricht das Objekt nicht den Anforderungen des Mieters oder er ist sich nicht sicher, ob er in dieser Region überhaupt einen Immobilienkauf tätigen will. Mit dieser Option kann er die Immobilie, die Wohnsituation und das Wohnumfeld vor einem möglichen Kauf zunächst genauestens prüfen.

Warum unterscheidet man beim Mietkauf zwischen juristischem und wirtschaftlichem Eigentum?

Mietkäufern sollte schon vor Abschluss des entsprechenden Vertrags klar sein, dass sie erst dann, wenn sie die letzte Rate begleichen, zum Eigentümer des Objekts werden. Das juristische Eigentum geht erst zu dem Zeitpunkt über, wenn die Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfolgt.

Durch den unterzeichneten Mietvertrag besitzt der Mietkäufer nur das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie. Obwohl er juristisch gesehen noch keine Verfügungsgewalt über das Objekt erlangt hat, muss er dennoch bereits die Kosten für die Instandhaltung tragen.

Welche Vorteile hat ein Mietkauf für Käufer?

  • Der Käufer kann die Immobilie vor dem Kauf bewohnen und so mögliche Mängel rechtzeitig entdecken.
  • Der Kauf einer Immobilie ist auch mit geringem Einkommen zu stemmen, da kein Darlehen bei einer Bank aufgenommen werden muss.
  • Viele Verkäufer fordern kein Eigenkapital.
  • Die Miete bleibt stabil, wenn vertraglich keine Erhöhungen vereinbart wurden.
  • Wenn der Mieter nach Ablauf der Mietphase die Immobilie kaufen möchte, ist wegen der schon gezahlten und auf den Kauf angerechneten Mieten eine geringere Finanzierungssumme erforderlich. Auf diese Weise können Zinsen gespart werden.
  • Es kann festgelegt werden, dass der Vertrag inklusive sämtlicher vereinbarter Rechte und Pflichten an Dritte übertragen werden kann. 

Welche Nachteile sollten Käufer von Beginn an im Blick haben?

  • Da ein Mietkauf nicht oft angeboten wird, besteht keine große Auswahl an Objekten.
  • Des Weiteren sind diese Immobilien häufig ungünstig gelegen oder in einem schlechten Zustand und daher überteuert.
  • Häufig erfolgt keine Anrechnung der kompletten monatlichen Miete auf den Kaufpreis.
  • Die Miete kann höher sein als ortsüblich. Das führt dazu, dass der Mietkauf oft deutlich teurer ist, als wenn der Käufer die Immobilie umgehend gekauft hätte.
  • Käufer tragen meist höhere Sanierungs- und Modernisierungskosten als gewöhnliche Mieter, da das Objekt ab Unterzeichnung des Kaufvertrages ihr wirtschaftliches Eigentum ist.
  • Es besteht zunächst kein Mitspracherecht bei Umbaumaßnahmen, wenn Käufer ein solches nicht explizit vereinbart haben. Andernfalls bekommen sie dieses erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises. 
  • Käufer haben zusätzliche Rücklagen für mögliche Sanierungen sowie die Abschlusszahlung zu bilden.
  • Sie bekommen keine Fördermittel vom Staat. Lediglich im Falle einer Modernisierung kann womöglich eine staatliche Förderung in Anspruch genommen werden.
  • Kann der Käufer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen, hat er auch keinen Anspruch, seine bislang gezahlten Mieten zurückzuerhalten. Dadurch verliert der Käufer die Immobilie und das bislang einbezahlte Geld.
  • Geht der Verkäufer insolvent, verliert der Käufer sein bislang aufgewendetes Geld, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.

Welche rechtlichen Grundlagen finden beim Mietkauf Anwendung?

Beim Mietkauf setzt man zwei verschiedene Verträge auf:
  • einen Mietvertrag, wenn der Interessent als Mieter der Immobilie eingetragen wird
  • einen Kaufvertrag beim Erwerb des Objekts

Damit finden sowohl die Regelungen des Mietrechts als auch das Kaufrecht Anwendung. Die Vertragsparteien sollten unbedingt darauf achten, dass sowohl der Mietvertrag als auch der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Andernfalls ist der komplette Mietkauf rechtlich unwirksam.

Wie erfolgt die Finanzierung des Mietkaufs?

Beim Mietkauf erfolgt die Abzahlung der Immobilie durch die Monatsmieten des Käufers. Somit gewährt der Verkäufer ihm indirekt ein Darlehen, bei welchem man die Mietzahlung quasi als Kreditrate betrachten kann.

Schon bei Vertragsabschluss sollte eindeutig festgelegt werden, wie hoch die monatlichen Zahlungen ausfallen und wie genau die Anrechnung auf den Kaufpreis erfolgt. Darüber hinaus sollten die Vertragsparteien die Länge der Mietphase und die Frage, ob das Objekt nach Ablauf der Vertragslaufzeit abbezahlt ist, vertraglich klären. Ist die Immobilie noch nicht komplett abbezahlt, bleibt für den Käufer eine Restschuld, über deren Finanzierung man sich ebenfalls einigen sollte.

Welche Bedeutung hat der Mietkauf in Deutschland?

Der Mietkauf ist eine beliebte Alternative zum Immobilienkauf, wenn es an Eigenkapital mangelt. Seine Bedeutung ist in den letzten Jahren mehr und mehr gestiegen. Es lohnt sich ein Blick auf die konkrete Entwicklung der Mietkaufinvestitionen in Deutschland zwischen den Jahren 2006 und 2017:

JahrMietkaufinvestitionen in Milliarden Euro
20063,4
20073,8
20084,8
20093,9
20104
20115,7
20125,7
20135,6
20146
20156,7
20167,7
20178,5

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