Untervermietung – Rechte von Mietern und Vermietern
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Experten-Autorin dieses Themas
Von einer Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter die gemietete Sache oder einen Teil der gemieteten Sache einem Dritten überlässt. Der Untermietvertrag wird mithin zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter besteht hingegen kein Vertragsverhältnis.
Relevant ist die Untervermietung insbesondere bei Wohnraum, denn guter und bezahlbarer Wohnraum ist gerade in Städten schwer zu finden. Durch die Untervermietung wollen viele Mieter verständlicherweise ihren Wohnraum erhalten.
Was zwingend zu beachten ist, welche Rechte Mieter und Vermieter haben, ob immer eine Erlaubnis zur Untervermietung seitens des Vermieters erforderlich ist und was bzgl. der Untervermietung an Familienangehörige oder Partner gilt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Wohnung untervermieten
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten wollen, müssen Sie das Wichtigste vorab wissen: Jede Untervermietung bedarf der Erlaubnis! Ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Untervermietung vertragswidrig, § 540 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Nach § 543 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher wichtiger Grund ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB unter anderem die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten – das heißt, die Untervermietung ohne Erlaubnis.
Keine „Dritte“ im Sinne des § 540 BGB sind nahe Familienangehörige, Pflegepersonen, Hausangestellte, Austauschschüler und Mitglieder einer Wohngemeinschaft. An diese Personen darf die Wohnung deshalb auch ohne Erlaubnis überlassen werden. Wer zu den nahen Familienangehörigen zählt, können Sie unter: Untervermietung an nahe Familienangehörige, nachlesen.
Achtung: Bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters muss man demnach nach erfolgter Abmahnung mit einer fristlosen Kündigung rechnen, da die Untervermietung ohne entsprechende Genehmigung eine Vertragsverletzung innerhalb des Mietverhältnisses darstellt. Oberste Priorität hat also, die entsprechende Erlaubnis einzuholen.
Wohnung teilweise untervermieten
Die Gestattung der Untervermietung regelt § 553 Abs. 1 BGB. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung eines Teils der Wohnung kann verlangt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse kommt in Betracht,
- wenn Mieter vorübergehend in einer anderen Stadt oder in einem anderen Land studieren beziehungsweise arbeiten,
- um damit für eine finanzielle Entlastung zu sorgen, wenn Mieter die Miete nicht oder kaum mehr allein stemmen können,
- wenn ein Mitmieter auszieht.
Ganze Wohnung untervermieten
Anders als bei der Einholung der Erlaubnis für die Untervermietung von Teilen der Wohnung, wie beispielsweise der Untervermietung nur eines Zimmers, muss der Vermieter der Untervermietung der ganzen Wohnung nicht zustimmen. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.
Vermieter erteilt Erlaubnis nicht
Wenn der Vermieter die Erlaubnis nicht erteilt, ist zunächst zu prüfen, ob die Erteilung der Erlaubnis zu Recht unterbleibt. Die Erlaubnis kann verweigert werden, wenn
- in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt – z. B. Beeinträchtigungen des Hausfriedens –,
- es zu einer Überbelegung in der Wohnung käme oder
- dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Ist der Untermieter finanziell nicht gut aufgestellt, ist dies kein wichtiger Grund zur Versagung der Erlaubnis, da dies allein das Vertragsverhältnis zwischen Untermieter und Mieter betrifft.
Greift keiner der oben genannten Gründe und erteilt der Vermieter die Erlaubnis trotzdem nicht, so darf keinesfalls einfach untervermietet werden. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis verklagen.
Untervermietung an Familienangehörige
Wie unter Wohnung untervermieten bereits angedeutet, muss dem Mieter möglich sein, die Wohnung der nahen Familie zur Verfügung zu stellen. Die Nutzung der Wohnung von Familienangehörigen ist daher abzugrenzen von der erlaubnispflichtigen Untervermietung. Nahe Familienangehörige des Mieters sind:
- Ehegatte
- eingetragener Lebenspartner
- Kinder, Stiefkinder
- unter Umständen auch die Enkel
Achtung: Geschwister des Mieters gehören grundsätzlich nicht zu den nahen Familienangehörigen.
Nur Besuch oder Untervermietung?
Besuch in der Wohnung zu empfangen, ist selbstverständlich erlaubt. Mieter brauchen grundsätzlich auch keine Bedenken haben, Besuchern für einige Zeit einen Schlafplatz zur Verfügung zu stellen, wobei Uneinigkeit darüber besteht, über welchen Zeitraum die Bereitstellung des Schlafplatzes andauern darf, ohne dass eine Untervermietung zu bejahen wäre.
Als Orientierung dient eine Zeitspanne von ca. vier bis sechs Wochen. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist zu vermuten, dass die Wohnung untervermietet wird. Der Mieter und der Besuch können diese Vermutung dann wiederum durch geeigneten Vortrag – z. B. Notlage des Besuchers – widerlegen. Letztlich ist im Einzelfall zu entscheiden, ob es sich um einen aufgenommenen Besucher oder um einen Untermieter handelt.
Stellplatz und Garage untervermieten
Für die Untervermietung von einem Stellplatz oder einer Garage gilt grundsätzlich nichts anderes. Es bedarf auch hier der Erlaubnis des Vermieters. Andernfalls besteht ein Kündigungsrisiko.
Untermiete richtig versteuern
Da Mieteinnahmen zu versteuern sind (§ 21 Einkommensteuergesetz EStG), muss auch die Untermiete grundsätzlich versteuert werden. Bei der Steuerfreigrenze unterscheidet man zwischen dauerhafter und kurzfristiger Untervermietung. Für die kurzfristige Untervermietung gelten reduzierte Steuersätze.
Die Einkünfte einer dauerhaften Untervermietung sind steuerfrei, sofern die jährliche Einnahme abzgl. der Ausgaben den Betrag von 410 Euro nicht übersteigt. Bis zu einem Betrag von 820 Euro gelten ermäßigte Steuersätze. Die Einkünfte einer kurzfristigen Untervermietung sind steuerfrei, sofern die jährliche Einnahme abzüglich der Ausgaben den Betrag von 510 Euro nicht übersteigt. Inserats- oder Renovierungskosten können allerdings abgesetzt werden.
Fazit
- Bei der Untermiete wird ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und einem Dritten geschlossen.
- Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis.
- Wer die Wohnung untervermieten möchte, braucht immer die Erlaubnis des Vermieters.
- Bei Untervermietung ohne Erlaubnis droht die fristlose Kündigung.
- Nur wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann vom Vermieter die Erlaubnis verlangt werden.
- Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn dem Untermieter nur Teile der Wohnung überlassen werden, wobei dies großzügig auszulegen ist.
- Bei einer Untervermietung der ganzen Wohnung besteht kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.
- Die erlaubnispflichtige Untervermietung ist abzugrenzen von der bloßen Aufnahme von Besuchern.
- Bei Nutzung der Wohnung durch bestimmte Familienmitglieder – z. B. Ehegatte, Kinder – bedarf es ebenfalls keiner Erlaubnis. Dies ist im Einzelfall abzuklären.
- Vor der Aufnahme von Geschwistern ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
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Rechtstipps zu "Untervermietung" | Seite 2
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05.04.2023 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„Das Begehren des Mieters zur Untervermietung. Wenn der Mieter von Wohnraum an Sie herantritt und um die Erlaubnis zur Untervermietung/Gebrauchsüberlassung bittet, müssen Sie das Begehren des Mieters …“ Weiterlesen
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04.04.2023 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… wohnt, aber erst recht, wenn der Mieter ausgezogen ist. Teure Untervermietung. In den meisten Fällen findet eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung/Untervermietung der Räumlichkeiten statt. Dabei …“ Weiterlesen
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13.02.2023 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… zu Untervermietung hat. Grundsätzlich ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich Der Mieter bedarf zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten grundsätzlich der Zustimmung …“ Weiterlesen
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27.12.2022 Rechtsanwalt Jochen Hoffmann„… des Mieters, b) den Einsparungen während der Betriebsbeschränkungen, c) alternativen Einkünften (Untervermietung, Sortimentsumstellung, Onlinehandel etc.) und d) staatlichen Kompensationen (Kurzarbeitergeld …“ Weiterlesen
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09.11.2022 Rechts- und Fachanwalt Hans-Christoph Friedmann„Da die unerlaubte Untervermietung nicht zulässig ist und im schlimmsten Fall zur Kündigung führen kann, müssen Sie zunächst die Erlaubnis Ihres Vermieters zur Untervermietung verlangen. Bereits …“ Weiterlesen
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05.11.2022 Rechtsanwältin Iris Schuback„… nicht den Richter. Was war passiert? Untervermietung eines Zimmers in einer Wohnung und Kündigung Wenn in einer in einem Haus mit dem Vermieter liegenden Wohnung, oder als Untermiete ein Zimmer …“ Weiterlesen
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21.09.2022 Rechtsanwalt Peter Engelmann„… , sich von langfristigen Mietverträgen, z.B. wegen eines (vermeintlichen) Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB, vorzeitig zu lösen? Kommt eine Untervermietung in Betracht um …“ Weiterlesen
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15.09.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„Das AG München (Az. 417 C 7060/21) hat mit Urteil vom 13. Oktober 2021 entschieden, dass ein Mieter, der sich durch unerlaubte Untervermietung an Touristen bei booking.com schnell Geld verdienen will …“ Weiterlesen
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08.12.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… und Pflichten haben Mieter in Mietshäusern?". Partner-Nachzug: Ein Fall der Untervermietung? Wer heiratet und seinen Ehepartner bei sich einziehen lassen möchte, stellt sich womöglich die Frage, ob …“ Weiterlesen
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08.12.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… . Ist eine Untervermietung auch ohne Einverständnis des Vermieters zulässig? Die Untervermietung ist zulässig, wenn der Vermieter zustimmt. Wenn die ganze Wohnung untervermietet werden …“ Weiterlesen
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25.08.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… ist oder wenn der Mieter erst nach Abschluss des Mietvertrages auf die Idee der Untervermietung kommt. Liegen vernünftige und nachvollziehbare Gründe vor, muss der Vermieter der gewünschten Untervermietung zustimmen …“ Weiterlesen
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16.08.2022 Rechtsanwalt Marc Gericke„… anzumelden. bb) Herausgabeanspruch Der zweite Aspekt ist, dass durch die Nichterfüllung die Berechtigung der Direkt-Investitionsgesellschaft zur Untervermietung innerhalb der Deutsche Lichtmiete …“ Weiterlesen
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22.07.2022 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… , baten sie die Vermieterin um Zustimmung für die Untervermietung. Die Vermieterin war hierzu zwar bereit, wollte sich an diese Bereitschaft aber nicht binden lassen. Die Untervermietungserlaubnis …“ Weiterlesen
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13.04.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit bei Vertragsverletzung in Betracht. Das kann z.B. bei Untervermietung des Fahrzeugs der Fall sein. Vertragliche Kündigungsrechte Möglich …“ Weiterlesen
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14.03.2022 Rechtsanwalt Frank Hartmann„… oder auch bei einer Untervermietung. Es gibt in diesen Fällen die Möglichkeit, die gesetzliche Vorschrift analog anzuwenden. Hier gibt es aber Grenzen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 27. Oktober 2021, XII ZR 84/20 …“ Weiterlesen
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28.04.2022 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… , wie z.B. unerlaubte Tierhaltung oder unerlaubte Untervermietung stellen auch einen solchen Grund dar. Wurde der Mietvertrag gekündigt oder möchte der Vermieter das Haus verkaufen …“ Weiterlesen
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24.01.2022 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… mit dem Untervermieter einen Vertrag schließen, oder ob es nur Hauptmieter geben soll. Auch ist zu klären, wie mit der Mietkaution und den Nebenkosten verfahren wird. Da die Mieter jeweils Gesamtschuldner …“ Weiterlesen
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27.11.2021 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… Vermietung in Katalonien: 1. Bezeichnung VUT (anders als auf Mallorca mit ETV oder Teneriffa VV) 2. Lizenzinhaber: Eigentuemer HINWEIS: Bei Untervermietungen an Agenturen zur Vermarktung …“ Weiterlesen
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24.08.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… werden. Eine Untervermietung muss daher vom Vermieter genehmigt werden. Das kann entweder durch eine generelle Erlaubnis im Mietvertrag geschehen, oder im Einzelfall genehmigt werden. Ein Vermieter …“ Weiterlesen
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11.06.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… , war ein neuer Untermieter drin. Wieder hatte die Mieterin die Untervermietung nicht mitgeteilt und es der Vermieterin so unmöglich gemacht die Räumungsklage auf die Untermieterin auszudehnen um so …“ Weiterlesen
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07.06.2021 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… zu tragen habe. Über dies sei auch zu beachten, dass der Mieter nach eigenem Vortrag die Mietsache untervermietet habe, so dass in dem Umfang der Untervermietung die uneingeschränkte Nutzung …“ Weiterlesen