Änderung der Rechtsprechung bei Arglist des Verkäufers, wenn einer von mehreren Verkäufern gutgläubig ist

Das Oberlandesgericht Saarbrücken, Az. 2 U 84/13, hat in einem Urteil vom 17.6.2015 die Rechtslage bei Arglist des Verkäufers in erheblicher Weise beeinflusst, wenn auf der Verkäuferseite mehrere Eigentümer stehen und nur einer von ihnen arglistig ist.

In dem zu beurteilenden Fall hatte das Eigentümerehepaar ein neu errichtetes Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung (§ 444 BGB ) veräußert, obwohl der Ehemann eine Stützmauer abweichend von der Statik in Eigenleistung erbracht hatte. Zur Zeit der Verkaufsverhandlungen befand er sich im Krankenhaus und konnte deshalb seine Frau von diesem Mangel nicht unterrichten. In dem notariellen Kaufvertrag, den er später nachgenehmigte, wurde deshalb nicht darauf hingewiesen, dass die Stützmauer nicht so ausgeführt war, wie den Statikunterlagen zu entnehmen war, die die Ehefrau vor Vertragsschluss den Käufern übergeben hatte.

Nach dem Verkauf brach die an einem Steilhang gebaute Stützmauer zusammen.

Während das Landgericht Saarbrücken noch analog § 166 BGB (bei Zurechnung von Wissensmängeln der Vertreter) beide Eheleute auf Schadensersatz verurteilt hatte, lehnte das OLG Saarbrücken die Haftung der Ehefrau mangels eigenem Verschulden und der grds. Einzelwirkung des Verschulden gem § 425 BGB ab, da deren Gutgläubigkeit nicht widerlegt werden konnte.

Das OLG war der Auffassung, die Ehefrau müsse sich die Arglist des Ehemannes nicht zurechnen lassen. Dabei war sich das Gericht der Tatsache bewusst, dass der BGH vor der Änderung des Schuldrechts im Jahre 2002 sowohl bei Schadensersatzansprüchen als auch bei Minderung und Wandlung bzw. Rücktritt die Arglist eines Mitverkäufers für die Haftung aller Mitverkäufer hat ausreichen lassen. In gleicher Weise wie der BGH hat nach der Änderung des Schuldrechts in 2002 das OLG Brandenburg in einem Urteil vom 14.11. 2013, Az. 5 U 6/11, entschieden.

Sollte sich die Entscheidung des OLG Saarbrücken durchsetzen, hätte dies erhebliche negative Folgen für die Käufer nicht nur von Immobilien sondern auch anderer Wertgegenstände, wenn auf der Verkäuferseite mehrere Beteiligte vorhanden sind. Dem Betrug würde Tor und Tür geöffnet, wenn wegen eines gutgläubigen Mitveräußerers der Rücktritt vom Kaufvertrag und die Minderung des Kaufpreises ausgeschlossen wäre und der Käufer auf zweifelhafte Schadensersatzansprüche gegenüber dem nachgewiesenermaßen arglistig handelnden Miteigentümer beschränkt wäre.

Für den Moment ist es damit für den Käufer schwerer geworden, bei Arglist eines von mehreren Verkäufern seine Rechte durchzusetzen. Das OLG Saarbrücken hat allerdings die Revision zugelassen, diese ist eingelegt, sodass damit gerechnet werden kann, dass der BGH bald zu dem Problem Stellung nimmt. Bis dahin ist vieles fraglich.