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Anpassung bzw. vorzeitige Beendigung (Kündigung) v. Mietverträgen über Flüchtlingsunterkünfte

Rechtstipp vom 12.05.2016
(13)
Rechtstipp vom 12.05.2016
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In der Hochphase des Flüchtlingsstroms nach Deutschland und dem daraus resultierenden akuten Bedarf an einer Vielzahl von Unterbringungsmöglichkeiten sahen sich die Kommunen in kürzester Zeit dazu gezwungen, Unterkunftskapazitäten in großem Maßstab zu schaffen.

In der daraus entstandenen Notlage wurden seitens der Kommunen, insbesondere in der Anfangsphase des plötzlich drastisch gestiegenen Unterkunftsbedarfs, Nutzungsverträge mit den Anbietern von Unterbringungsmöglichkeiten geschlossen, die aus der Perspektive eines „normalen“ Marktumfelds von Miet- und Gewerbeimmobilien diesen Inhalts wohl nicht geschlossen worden wären.

Hier standen sich unmittelbarer Handlungszwang der Kommune in Bezug auf die kurzfristige Schaffung von Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge und die unter den Eigentümern oder Vermietern – in Kenntnis des Handlungszwangs der Kommunen – ausgebrochene Goldgräberstimmung gegenüber. Befeuert wurde diese für die Kommunen ungünstige Konstellation durch immer weiter steigende Flüchtlingszahlen und dem daraus für die Zukunft prognostizierten steigenden Unterbringungsbedarfs.

Erschwerend für eine ausgewogene Vertragsgestaltung kam hinzu, dass für die Kommunen und deren Berater die Anmietung von Objekten speziell für die Unterbringung von Flüchtlingen juristisches Neuland darstellte.

In der Folge kam es – unter dem vorbeschriebenen für die Kommunen bestehenden immensen Druck – zu Vertragsabschlüssen, die im Extremfall, aber bedauerlicherweise nicht im Ausnahmefall, vorrangig die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümer oder Vermieter berücksichtigen. Dies betrifft sowohl die Höhe der vereinbarten Entgelte, als auch die Länge der vertraglich vereinbarten Laufzeiten, die in vielen Fällen darauf abzielten, dem Vermieter auf Kosten der Gemeinschaft eine lukrative und langjährige Einkommensquelle mit einem Ertrag, der in einem sich wieder normalisierendem Marktumfeld von Miet- und Gewerbeimmobilien unter keinen Umständen erzielbar gewesen wäre, zu sichern.     

Insbesondere die Verbindung von viel zu hohen Mietentgelten und überlangen Bindungsdauern von teilweise bis zu 10 Jahren wird die Kommunen, die solche Verträge gezeichnet haben, über Jahre finanziell stark belasten. Dies gilt im Besonderen für solche Vertragsgestaltungen, bei denen versäumt wurde, die Höhe der monatlichen Entgelte mit den tatsächlichen Belegungszahlungen der Objekte zu koppeln. In diesen Fällen wird die Kommune bei unveränderter Vertragslage – auch bei mittlerweile zu verzeichnendem Teilleerstand – in der Regel dazu verpflichtet sein, die vollen Entgelte zu zahlen. Denn im Vertragsrecht gilt grundsätzlich, dass auch für einen Vertragspartner ungünstige Verträge zu erfüllen sind.

Im Zusammenhang mit den vorbeschriebenen besonderen Umständen, die zum Abschluss der für die Kommunen so problematischen Verträge geführt haben, können jedoch Konstellationen gegeben sein, die die Möglichkeit einer Anpassung und im Extremfall auch einer Abwicklung der Verträge auch gegen den Willen eines der Vertragspartner – hier des wirtschaftlich massiv profitierenden Eigentümers oder Vermieters – eröffnen.

Geschuldet ist dies dem Umstand, dass bei der Anmietung von Objekten zur Unterbringung von Flüchtlingen – sei es vonseiten der Kommune oder auch des Eigentümers oder Vermieters – Vertragsformulare Verwendung gefunden haben, die für diesen Zweck nicht geeignet waren.

Oft wurden in der Eile gängige Vertragsformulare zur Geschäfts- oder Wohnraummiete unkritisch übernommen, ohne dabei zu berücksichtigen, dass die dort niedergelegten Regelungen auf den Spezialfall „Flüchtlingsunterkunft“ nicht passen oder aber erforderliche Regelungen nicht enthalten. Noch dazu wurden diese Vertragsformulare unprofessionell abgeändert, sodass durch nunmehr vertragsimmanente Widersprüche die Regelungssystematik der Verträge, welche für eine wirksame Gesamtregelung von entscheidender Bedeutung sind, durchbrochen wurde.

Infolgedessen können die auf diese Art und Weise zustande gekommenen Verträge nunmehr Widersprüche oder Regelungslücken enthalten und im Rahmen einer Vertragsrevision die Möglichkeit eröffnen, eine Vertragsanpassung auch gegen den Willen des anderen Vertragspartners durchzusetzen. Unter engen Voraussetzungen wird ggfs. auch eine frühzeitige Beendigung des streitbefangenen Vertrages möglich sein.

Ein weiteres Einfallstor für eine mögliche Vertragsanpassung dürfte in dem Außerachtlassen von zivil- und verwaltungsrechtlich relevanten Verschränkungen bei der Vertragsgestaltung liegen.

Da eine Vertragsanpassung bzw. ggfs. die Möglichkeit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung ein enormes Einsparpotential aufseiten der Kommune freisetzen kann, wird der finanzielle Aufwand für die Durchführung einer Vertragsrevision durch einen mit der Gesamtmaterie der Flüchtlingsunterbringung vertrauten Rechtsanwalt in jedem Fall angemessen und demzufolge auch haushaltsrechtlich immer vertretbar sein, wenn nicht sogar geboten sein. 

Gerne können Sie mich telefonisch oder per E-Mail ansprechen.

Rechtsanwalt Daniel C. Ullrich


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Allgemeines Vertragsrecht

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