Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften

Eine wichtige Neuerung im Immobilienrecht 2023 ist das sog. Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften. Vom Barzahlungsverbot sind alle Rechtsgeschäfte erfasst, die ab dem 1. April 2023 abgeschlossen werden (§59 Abs. 11 GwG) und auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien (Asset Deal) gerichtet sind, § 16a Abs. 1 S. 1 GwG.

Das Verbot gilt ebenfalls für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört (Share Deal, § 16a Abs. 1 S. 2 GwG), unabhängig von der Anzahl der erworbenen Kapitalanteile oder Stimmrechte.

Gewerbliches Handeln ist nicht erforderlich, so dass auch Verbrauchergeschäfte erfasst sind. Das Verbot gilt auch nicht für sonstige auf den Erwerb von Immobilien gerichtete Rechtsgeschäfte, z.B. Überlassungsverträge, wobei es hier nicht auf den „Namen“, sondern auf den Schwerpunkt des Geschäftes ankommt.

Wann tritt das Barzahlungsverbot in Kraft?

Entscheidend für die Anwendbarkeit ist das schuldrechtliche Rechtsgeschäft, welches am 1.4.2023 oder später geschlossen sein muss. Für Rechtsgeschäft vor dem Stichtag ist das Verbot unerheblich.

Problematisch ist die zeitliche Anwendbarkeit bei Vertretergeschäften. So dürfte das Barzahlungsverbot nicht für Verträge gelten, die vor dem 1. April 2023 abgeschlossen, aber erst danach - etwa wegen einer Genehmigung des vollmachtlosen Vertreters - wirksam werden.

Was bedeutet das Verbot?

Bei vom Verbot erfassten Rechtsgeschäften kann die geschuldete Gegenleistung nicht mehr mit Bargeld oder Kryptowerten, Gold, Platin und Edelsteine erbracht werden. Hintergrund ist, dass dort ein besonderes Verhältnis zwischen ihrem hohen Wert und ihrem geringen Volumen besteht und meist eine hohe Umschlagfähigkeit zu vermuten ist. Außerdem sind solche Geschäfte anfällig für Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung.

Zulässig ist allerdings – nach gegenwärtigem Stand- die Gegenleistung mit Silber, Kupfer oder sonstigen Rohstoffen zu erbringen.

Rechtsfolge bei Verstoß gegen das Barzahlungsverbot 

Wird die Gegenleistung unter Verstoß gegen das Barzahlungsverbot erbrach, fehlt es an der sog. „Erfüllungswirkung“ des Vertrages. Eine unter Verstoß gegen das Barzahlungsverbot erbrachte Gegenleistung muss dem Erwerber also zurückgewährt werden, und dieser muss die Gegenleistung (erneut) unter Beachtung des Barzahlungsverbots erbringen.

Eine Aufrechnung mit dem Bereicherungsanspruch gegen die Kaufpreisforderung ist dabei nicht möglich.  Ein Verstoß gegen das Barzahlungsverbot führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB.

Achtung Verjährung: Der Anspruch aus Bereicherung verjährt binnen drei Jahren, der Anspruch auf Kaufpreiszahlung in zehn Jahren!