Immobilie an Kinder oder Ehegatten übertragen

Wenn Eltern mit dem Gedanken spielen, bereits zu Lebzeiten Vermögenswerte an ihre Kinder zu übertragen, gibt es einiges zu beachten.

Ausgangspunkt ist zumeist die Idee der Steueroptimierung in Bezug auf später anfallende Erbschaftssteuer und der Umstand, dass die Kinder/ der Ehepartner das Vermögen später ohnehin erhalten werden. Eine solche Übertragung erfolgt in der notariellen Praxis in Form eines sog. „Überlassungsvertrages“. Hierbei handelt es sich de facto um eine Schenkung zu Lebzeiten, meist verbunden mit einem Vorbehalt der Nutzung zu Lebzeiten der Schenker. Es können über hinaus auch Pflegeverpflichtungen vereinbart werden.

1. 1.  Schenkungssteuer & Steuerfreigrenzen  

Überlassungsverträge stellen auch im steuerlichen Sinne Schenkungen dar und müssen dem zuständigen Finanzamt - der Schenkungssteuerstelle- gemeldet werden. Grundlage einer Steuerpflicht des Beschenkten ist der Wert der übertragenen Immobilie einerseits und die jeweilige Steuerfreigrenze der beschenkten Person andererseits.  

Der Wert der Immobilie wird im Rahmen einer gutachterlichen Beurteilung  – meist durch Ermittlung des Ertragswertes- unter Abzug der das Geschenk mindernden „Lasten“ ermittelt. Lasten sind wiederum die im Grundbuch eingetragenen Hypotheken/ Grundschulden und die im Rahmen der Schenkung noch einzutragenden Nießbrauchsrechte/ Wohnrechte, also alles was den wirtschaftlichen Wert des Geschenkes mindert.

Die Nießbrauchsrechte werden anhand des „Wohnwertes“, gerechnet auf die noch verbleibende hypothetische Lebenszeit des Schenkers, errechnet. Der Nießbrauchswert lässt sich soweit zuverlässig feststellen.

Hat man den „Wert des Geschenkes“ errechnet, sind die Freibeträge zu berücksichtigen. Derzeit haben Ehegatten einen Freibetrag von Euro 500.000,00 (unter Umständen darüber hinaus noch einen Versorgungsfreibetrag), nach jedem Elternteil von Euro 400.000,00, Schwiegerkinder und Geschwister von Euro 20.000,00€. Zudem können die Freibeträge der Schenkungssteuer nach Ablauf von 10 Jahren erneut in Anspruch genommen werden. Ist also ein großes Vermögen vorhanden, sollte frühzeitig eine Vermögensübertragung erwogen werden.

Sofern der Verkehrswert des zu übertragenden Grundbesitzes an die Freibeträge heranreicht oder diese gegebenenfalls sogar übersteigt, sollte bereits zur Berechnung des steuerpflichtigen Wertes des Grundbesitzes der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden.

1. 2. Absicherung von Risiken

Auch wenn sich die Schenkungen im Familienkreis abspielen, sollte auf gewisse Sicherungen nicht verzichtet werden. 

So sollte man sich ein Rückforderungsrecht für den Fall vorbehalten, dass der Beschenkte den Grundbesitz zu Lebzeiten der Eltern ohne deren Zustimmung veräußert oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät. 

Auch das Vorversterben des Beschenkten ist zu beachten sowie bei Ehegatten die Rückforderung im Scheidungsfall.

Da solche Rückforderungsrechte zunächst nur schuldrechtlich wirken, sind sie im Rahmen einer sogenannten Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abzusichern. Das hat zur Folge, dass beim Eintreten des Risikos eine einfache Rückübertragung beim Grundbuchamt beantragt werden kann und kein zeit- und und kostenaufwändiges Gerichtsverfahren zu führen ist.

1. 3. Nießbrauchsrecht/ Wohnrecht

Zudem ist in der Regel angebracht, dass die Eltern bei Übertragung ihres Wohnhauses ein Wohnungs- oder Nutzungsrecht (Nießbrauch) zurückbehalten oder sich eine nach Möglichkeit wertgesicherte und durch eine mittels Reallast grundbuchlich abgesicherte Leibrente ausbedingen. 

Wichtig: Nießbrauchsrechte sind einkommenssteuerpflichtig.

Denkbar ist zudem, eine sogenannte Pflegevereinbarung dahingehend zu vereinbaren, dass definierte Pflegeleistungen zu erbringen sind und andere Pflichten vereinbart werden. Auch dies kann durch eine sogenannte Reallast grundbuchlich abgesichert werden kann.

1. 4. Checkliste

Im Rahmen der näheren Vorbereitung eines solchen Überlassungsvertrages sind u.a. folgende Fragen zu klären:

• Welchen Wert hat das übertragene Grundstück zum gegenwärtigen Zeitpunkt?
• Wurden in den letzten zehn Jahren bereits Vermögensübertragungen durchgeführt?
• Bestehen Lasten, sollen die bestehenden Verbindlichkeiten einschließlich der dazu gehörigen Hypotheken und Grundschulden übertragen werden?
• Ist ein Nießbrauchsrecht (Selbstnutzung oder Vermietung) oder ein Wohnungsrecht (Selbstnutzung) gewünscht?
• Soll einer Anrechnung des Wertes der Schenkung auf den Erb- und Pflichtteil des erwerbenden Kindes nach Vater und Mutter erfolgen?
• Soll möglicherweise ein Pflichtteilsverzicht des Erwerbers erfolgen?

1. 4. Kosten

Notargebühren richten sich nach dem  Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einer Grundstücksschenkung, mithin nach dem Wert des Grundstücks sowie weiteren Nebenkosten.

Faustregel: Notar- und Gerichtsgebühren insgesamt ca. 1,5 - 2,0 % des Verkehrswertes des Grundbesitzes.

Fazit: 

Überlassungsverträge stellen ein sinnvolles Nachfolgeplanungsinstrument dar. Zur Umsetzung der individuellen Ziele und Bedürfnisse steht ebenfalls eine Vielzahl von Möglichkeiten zur Verfügung.