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BGH: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch wegen Altschulden möglich
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Wer mit seinen Mieten im Rückstand ist, riskiert eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das ist allgemein bekannt. Der Bundesgerichtshof hat nun die lange umstrittene Frage beantwortet, ob der Vermieter eine solche Kündigungserklärung auch mit schon länger bestehenden, nicht ausgeglichenen Altschulden begründen kann oder nicht. Hintergrund ist, dass die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB bei Dauerschuldverhältnissen – das Mietverhältnis ist ein solches – verlangt, dass eine Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Pflichtverstoß ausgesprochen wird. Unter Berufung auf diese Vorschrift hielt ein Teil der Gerichte Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen wegen bestehender Altschulden für unwirksam, wenn der Vermieter nicht zeitnah nach dem Zahlungsverzug gekündigt hatte.
In dem zu entscheidenden Fall hatte eine katholische Kirchengemeinde ihrer ehemaligen Küsterin fristlos gekündigt, da die Miete über Monate hinweg ausgeblieben war. Die Räumungsklage – stattgebegeben vom Amtsgericht – wurde vom Landgericht abgewiesen, weil die Kündigung erst sieben Monate nach Vorliegen des Kündigungsgrundes (Zahlungsverzug) ausgesprochen worden war.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nun entschieden, dass die allgemeine Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. Damit entspricht der Senat auch der Zielsetzung des Gesetzgebers, der mit dem Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen hatte, festzulegen, dass die außerordentlich fristlose Kündigung nach den §§ 543, 569 BGB innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat.
Der BGH hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt, da die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war. RA Jens Schulte-Bromby von der Kanzlei AJT Jansen Treppner Schwarz & Schulte-Bromby, Fachanwalt für Mietrecht, meint: „Eine wichtige und lange erwartete Entscheidung, die in dieser wichtigen Frage nun endlich für Klarheit bei den Instanz-Gerichten sorgen wird. Die Begründung des Bundesgerichtshofs mit der Entstehungsgeschichte der Normen und dem Grundsatz, dass das Spezialgesetz stets Vorrang vor dem allgemeinen Gesetz hat, überzeugt.“
Mehr Informationen: http://www.ajt-neuss.de/mietrecht-wohnungseigentumsrecht-rechtsanwalt-neuss
AJT Jansen Treppner Schwarz & Schulte-Bromby
Steuerberater Rechtsanwälte
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