BGH klärt: Cousins gehören nicht zur "Familie" im Mietrecht

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In einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde festgelegt, dass Cousins juristisch nicht zur selben Familie gehören. Diese Entscheidung kann sowohl für Mieter als auch Vermieter von Bedeutung sein, da sie die Anwendung der Eigenbedarfskündigung und die Ausnahmeregelungen bei Wohnungskäufen betrifft (BGH, Urteil vom 10.7.2024 – VIII ZR 276/23).


Sachverhalt

Der Fall, der vor dem BGH verhandelt wurde, drehte sich um eine Eigenbedarfskündigung. Diese Form der Kündigung erlaubt es Vermietern, Mietverträge zu kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder nahe Familienangehörige benötigen (§ 573 BGB). In dem konkreten Fall ging es jedoch um eine Sonderregelung, die den Eigenbedarf bei Verkäufen an Personengesellschaften regelt (§ 577a Abs. 1a BGB).


Schutz der Mieter vor spekulativen Geschäftsmodellen

Das Gesetz schützt Mieter vor spekulativen Geschäftsmodellen, bei denen eine Wohnung von einer Personengesellschaft gekauft und dann für einen Gesellschafter Eigenbedarf angemeldet wird. Normalerweise gilt eine dreijährige Sperrfrist, in der keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. In bestimmten Gebieten, wo Wohnraum knapp ist, kann diese Frist auf zehn Jahre verlängert werden.


Der konkrete Fall

Eine Berliner Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte eine Wohnung gekauft und forderte die Mieter auf, die Wohnung zu räumen, um sie für einen ihrer Gesellschafter zu nutzen. Die GbR berief sich auf eine Ausnahmeregelung, die die Sperrfrist aufhebt, wenn die Gesellschafter zum Zeitpunkt des Kaufs zur selben Familie gehören. In diesem Fall waren die Gesellschafter Cousins.


Entscheidung des BGH

Das Landgericht Berlin hatte zunächst zugunsten der GbR entschieden und die Räumungsklage bestätigt. Der BGH revidierte dieses Urteil jedoch und stellte klar, dass Cousins nicht zur "Familie" im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB gehören. Der Begriff der "Familie" sei hier deckungsgleich mit dem der "Familienangehörigen" gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und umfasse nur Personen, die ein Zeugnisverweigerungsrecht gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO haben. Cousins fallen nicht unter diesen Personenkreis.


Begründung

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber innerhalb enger Verwandtschaftsverhältnisse ein typisches Verhältnis persönlicher Verbundenheit und Solidarität annimmt. Diese Annahme basiert auf objektiven Kriterien des Verwandtschaftsgrades, wie sie auch im Zeugnisverweigerungsrecht zu finden sind. Daher sei es sachgerecht, diese Wertung auch auf die Ausnahmeregelungen im Mietrecht anzuwenden.


Mit diesem Urteil wurde das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt und die Räumungsklage der GbR abgewiesen.


Diese Entscheidung des BGH schafft Klarheit für Mieter und Vermieter und zeigt, wie wichtig es ist, die genauen gesetzlichen Bestimmungen und deren Auslegungen zu kennen.


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