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BGH-Urteil zu Strom- und Gasverträgen bei Zimmervermietung: Wer haftet für die Energiekosten?
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Was Vermieter und Mieter bei einzeln vermieteten WG-Zimmern wissen müssen
Wenn Vermieter einzelne Zimmer in einer Wohnung separat vermieten – etwa in WGs – aber nur ein gemeinsamer Strom- und Gaszähler vorhanden ist, stellt sich schnell die Frage: Wer ist Vertragspartner des Energieversorgers – die Mieter oder der Vermieter?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 11. Februar 2025 (Az. VIII ZR 300/23) hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen. Die Antwort: In solchen Fällen haftet in der Regel der Vermieter – nicht die einzelnen Zimmermieter.
Hintergrund: Der Fall
In dem zugrunde liegenden Fall vermietete eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mehrere Wohnungen zimmerweise an verschiedene Personen. Küche und Bad wurden gemeinschaftlich genutzt. Jede Wohnung hatte nur einen Strom- und Gaszähler. Der Energieversorger forderte später von einer Gesellschafterin der GbR die Zahlung offener Rechnungen – und bekam vor dem Landgericht recht.
Die Beklagte legte Revision ein, doch der BGH bestätigte das Urteil: Der Energievertrag kam mit der Eigentümergesellschaft zustande – nicht mit den einzelnen Mietern.
Die Entscheidung im Klartext
🔌 Ein Zähler = ein Vertragspartner
Wenn es keine separaten Zähler pro Zimmer gibt, kann der Energieversorger den Verbrauch nicht individuell den Mietern zuordnen. Deshalb richtet sich das Vertragsangebot („Realofferte“) an den, der die Verfügungsgewalt über die Wohnung hat – also den Eigentümer oder Vermieter.
📃 Keine Verantwortung der Mieter
Die Mieter haben untereinander keine rechtliche Verbindung, sind also nicht gemeinsam Vertragspartner. Sie können nicht für den Stromverbrauch anderer Mieter haften.
🧾 Haftung der Vermieterin (bzw. der GbR-Gesellschafterin)
Da die Eigentümergesellschaft durch die Zimmervermietung wusste und duldete, dass Strom und Gas genutzt werden, haftet sie für die entstandenen Energiekosten. Gesellschafter haften persönlich, wenn es keine vertraglichen Regelungen mit dem Versorger gibt.
Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Für Vermieter:
Wenn Sie Zimmer einzeln vermieten, sorgen Sie für separate Zähler, wenn die Mieter selbst Verträge abschließen sollen.
Ohne separate Zähler tragen Sie das Risiko und die Kosten für den Energieverbrauch.
Klare vertragliche Regelungen zur Kostenumlage helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Für Mieter:
Achten Sie bei Mietvertragsabschluss darauf, ob Sie selbst für Energieverträge zuständig sind.
Wenn es nur einen Zähler für die ganze Wohnung gibt, liegt die Verantwortung beim Vermieter.
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FAQ: Strom- und Gasvertrag bei Zimmervermietung
1. Kann ein Energieversorger sich direkt an WG-Mieter wenden?
Nur dann, wenn jeder Mieter über einen eigenen Zähler verfügt. Ist das nicht der Fall, richtet sich der Vertrag an den Vermieter.
2. Müssen WG-Mitbewohner gemeinsam für Strom zahlen, wenn es nur einen Zähler gibt?
Nein, rechtlich haften sie nicht gemeinsam, wenn sie getrennte Mietverträge haben. Dann haftet der Vermieter gegenüber dem Energieversorger.
3. Was kann ich als Vermieter tun, um nicht auf den Kosten sitzenzubleiben?
Separate Zähler einbauen lassen.
Im Mietvertrag klar regeln, dass Mieter selbst Versorgungsverträge abschließen müssen – sofern technisch möglich.
Ansonsten über eine Pauschale oder Umlage die Kosten absichern.
4. Wie wirkt sich das Urteil auf bestehende Mietverhältnisse aus?
Es schafft Klarheit: Ohne separate Zähler können Energieversorger den Vermieter direkt in Anspruch nehmen – auch rückwirkend.
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