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BGH: Vor einer ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter Abmahnung

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Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit einer am 08.01.2008 veröffentlichten Entscheidung (Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07) klargestellt, dass eine von dem Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses keiner vorherigen Abmahnung bedarf und hiermit einen lang andauernden Streit in Schrifttum und Rechtsprechung hierüber höchstrichterlich beendet.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatten die Mieter die laufende Miete sowie die monatlichen Nebenkosten, aufgrund einer Miet- und Nebenkostenerhöhung, mit welcher sie nicht einverstanden waren, nur anteilig erbracht. Erst nach außerordentlicher sowie hilfsweise ordentlich ausgesprochener Kündigung durch den Vermieter erfolgte der nachträgliche Ausgleich der rückständigen Miete und Nebenkosten. Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens war nunmehr die Geltendmachung des Anspruchs des Vermieters gegenüber den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung, mit welchem der Vermieter schließlich obsiegte, da der BGH die ausgesprochene ordentliche Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung als wirksam ansah und damit aufgrund der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses der Räumungs- und Herausgabeanspruch zu bejahen war.Der BGH stellt nunmehr unmissverständlich klar, dass für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhaft vertragswidrigen Verhaltens des Mieters eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich ist. Dabei bezieht er sich zunächst auf den eindeutigen Wortlaut der die ordentliche Kündigung des Vermieters regelnden Vorschrift des § 573 BGB. Anders als § 543 BGB, der die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung beinhaltet, setzt § 573 BGB gerade keine Abmahnung voraus.Der BGH erkennt im Falle einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auch keinen grundsätzlichen Bedarf über den eindeutigen Gesetzeswortlaut hinaus, die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung an eine vorherige Abmahnung zu knüpfen. Vor allem sei ein solches Erfordernis nicht aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 573 BGB herzuleiten. Durch diese Vorschrift solle der vertragstreue Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust seiner Wohnung geschützt werden. Dagegen sei ein in nicht unerheblichem Maße gegen die vertraglichen Pflichten schuldhaft verstoßender Mieter nicht schutzwürdig. Der BGH führt in seiner Entscheidung weiter aus, es fehle zudem das praktische Bedürfnis für das Erfordernis einer Abmahnung. In der Praxis sei es regelmäßig der Fall, dass der Vermieter im Falle mehrfacher schuldhafter Vertragspflichtverletzungen des Mieters das Mietverhältnis außerordentlich sowie hilfsweise ordentlich kündigt. Da für eine außerordentliche Kündigung jedoch das Erfordernis einer Abmahnung bestehe, sei der Mieter, so der BGH, schon ausreichend gewarnt. An diesem Ergebnis könnten auch die in § 543 Abs.3 BGB festgeschriebenen Ausnahmen von dem Erfordernis einer Abmahnung nichts ändern. Wenn schon im Falle einer außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung ausnahmsweise nicht erforderlich sei (z.B. weil zu erwarten ist, dass der Mieter die Abmahnung nicht beachten und mit seinem vertragswidrigen Verhalten fortfahren wird und daher eine Abmahnung erfolglos erscheint), so müsse dies sinnvollerweise erst recht im Hinblick auf das mildere Mittel einer ordentlichen Kündigung gelten.Insofern kommt der BGH im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis, dass die ordentliche Kündigung des Vermieters auch ohne vorherige Abmahnung wirksam war und gab dem Begehren des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung angesichts der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses statt.An der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vermochte auch der nachträgliche Ausgleich rückständiger Miet- und Betriebskosten nichts ändern. Zwar wird eine außerordentliche Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr.2 BGB im Falle eines nachträglichen Ausgleichs von Mietrückständen unwirksam. Mangels einer vergleichbaren Regelung gilt dies jedoch nicht im Falle einer ordentliche Kündigung. Die unterschiedliche Rechtsfolge einer Nachzahlung rückständiger Miete für außerordentliche und ordentliche Kündigung ergäbe sich, so der BGH, aus dem Regelungszweck des § 569 BGB. Im Falle einer außerordentlichen Kündigung bestehe die Gefahr der Obdachlosigkeit des Mieters. Dies rechtfertige es, die zunächst wirksame außerordentliche Kündigung aufgrund eines nachträglichen Zahlungsausgleichs gegenstandslos werden zu lassen. Im Falle einer ordentlichen Kündigung bestehe dagegen kein vergleichbares Schutzbedürfnis des Mieters. Dieser habe angesichts der einzuhaltenden Kündigungsfristen ausreichend Gelegenheit, sich um eine neue Bleibe zu bemühen.Diese Entscheidung leistet einen Beitrag zur Rechtssicherheit, da es den Streit in Schrifttum und Rechtsprechung über das Erfordernis einer Abmahnung im Falle einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB beendet. Eine ordentliche Kündigung scheitert nunmehr unzweifelhaft nicht mehr am Erfordernis einer Abmahnung. Dennoch wird der Vermieter im Falle nicht unerheblicher Vertragspflichtverletzungen seitens des Mieters auf das Instrument der Abmahnung nicht verzichten, um die Beendigung des Wohnraummietverhältnisses erfolgreich durchzusetzen. Dies gilt nicht nur vor dem Hintergrund, dass eine Abmahnung regelmäßig im Hinblick auf die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung unerlässlich ist. Auch hinsichtlich einer ordentlichen Kündigung kann eine vorherige Abmahnung von Vorteil sein, wenn der Mieter trotz einer solchen Warnung mit seinem vertragswidrigen Verhalten fortfährt. Die der Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens trotz Abmahnung kann als Argumentationsgrundlage für eine nicht unerhebliche, schuldhaft begangene Verletzung von Vertragspflichten dienen, die dem Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ermöglicht.

 


Rechtstipp vom 17.01.2008
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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