Bundesgerichtshof: Vermieter dürfen mit verjährten Schadensersatzforderungen aufrechnen

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Das Wichtigste in Kürze

Der Bundesgerichtshof entschied am 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23), dass Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen können. Dies gilt auch, wenn die Ersetzungsbefugnis (Schadensersatz in Geld statt Wiederherstellung) nicht in unverjährter Zeit vom Vermieter ausgeübt wurde. Das Gericht hob damit ein vorheriges Berufungsurteil auf, das die Aufrechnung aufgrund der Verjährung der Schadensersatzansprüche und der fehlenden Gleichartigkeit der Forderungen abgelehnt hatte. Der Bundesgerichtshof betont, dass eine Barkaution insbesondere der Sicherung der Vermieteransprüche dient und der Vermieter sich nach Mietende einfach durch Aufrechnung befriedigen können soll. Die Entscheidung unterstreicht, dass die Interessen beider Parteien bezüglich der Barkaution und etwaiger Schadensersatzansprüche aufgrund der speziellen Vermieter-Mieter-Beziehung und der damit verbundenen Absicherungsziele zu berücksichtigen sind. Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob die vom Vermieter geltend gemachten Schadensersatzforderungen bestehen.

Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 184/23

Hintergrund des Falls

Der Fall begann mit der Forderung einer Mieterin auf Rückzahlung ihrer Barkaution von 780 Euro nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter lehnte dies ab und brachte Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache ein. Diese Forderungen waren jedoch bereits verjährt. Das Berufungsgericht gab der Mieterin recht, indem es die Aufrechnung wegen Verjährung zurückwies.

Details der BGH-Entscheidung

Der VIII. Zivilsenat des BGH hob das Berufungsurteil auf und entschied zugunsten des Vermieters. Die Richter argumentierten, dass die Möglichkeit der Aufrechnung mit verjährten Forderungen dem Vermieter hilft, seine Ansprüche durchzusetzen, die aus der Mietkaution abgesichert werden sollen. Dies sei rechtlich zulässig, da die Kaution primär dem Vermieter als Sicherheit dient.

Rechtliche Grundlagen und Argumentation

Die Entscheidung basiert auf der rechtlichen Auffassung, dass eine Kaution nicht nur als Sicherheitsleistung betrachtet wird, sondern auch als Mittel, um berechtigte Ansprüche des Vermieters zu decken. Selbst wenn Schadensersatzansprüche verjährt sind, bedeutet dies nicht, dass sie nicht existieren; sie sind lediglich nicht mehr einklagbar. Der BGH stellte klar, dass diese Ansprüche dennoch im Rahmen der Kautionsabrechnung berücksichtigt werden können.

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Für Mieter bedeutet dieses Urteil, dass sie auch nach Ablauf der Verjährungsfrist für etwaige Schäden an der Mietsache haftbar gemacht werden können, zumindest indirekt über die Kaution. Mieter sollten daher sorgfältig prüfen, ob alle Ansprüche des Vermieters bei Rückgabe der Mietsache berechtigt sind und gegebenenfalls Beweise für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache sammeln.

Vermieter profitieren von dieser Entscheidung, da sie nun eine zusätzliche Absicherung ihrer Forderungen haben. Die Kaution kann genutzt werden, um berechtigte, aber verjährte Schadensersatzansprüche abzudecken, was die Position des Vermieters erheblich stärkt.

Für weitere Details zur Entscheidung des BGH lesen Sie die offizielle Pressemitteilung.

Foto(s): Titelbild von StockSnap auf Pixabay

Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet

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