Das Mietrechtsverhältnis

Eine Großzahl der in Deutschland lebenden Menschen wohnt in einer Mietwohnung. Auch im Hinblick auf gestiegene Baumaterialkosten, Energiekosten, Grundstückskosten usw. ist das Eigenheim für viele Menschen kaum erschwinglich. Das Wohnen in einer „fremden“ Wohnung bringt auch viele Vorteile mit sich – so obliegt es zum Beispiel dem Vermieter, die Mietwohnung Instand zu halten. Demgegenüber generiert sich der Vermieter eine fortlaufende Einnahmequelle, da der Mieter zur Mietzinszahlung verpflichtet ist. Der folgende Beitrag soll zunächst einmal Grundlegendes zum Mietvertrag darstellen und die gegenseitigen Rechte und Pflichten näher beleuchten.

Grundsätzliches

Die allgemeinen Vorschriften für Mietverträge finden sich in den §§ 535 ff. BGB. Ergänzend kommen die besonders relevanten Vorschriften der §§ 549 ff. BGB hinzu, welche Sonderregelungen für die Wohnraummiete beinhalten. Daneben existieren Vorschriften für Mietverträge über Geschäftsräume, Pachtverhältnisse usw. 

Der Mietvertrag stellt sich als Vertrag über eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung dar. So beinhaltet insbesondere § 535 BGB, dass der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 

Im Gegensatz hierzu steht beispielsweise ein Verwahrungsvertrag i.S.d. §§ 688 ff. BGB. Hierbei verpflichtet sich der Verwahrer, auch die Obhut über eine Sache zu übernehmen (beispielsweise bei Pferdepensionsverträgen). 

Im Gegensatz zum Mietvertrag ermöglicht der Pachtvertrag z.B. auch die Ziehung der Früchte, die das zum Beispiel gepachtete Stück Wald abwirft. 

Inhalt Mietvertrag

Der Mietvertrag kommt dann zustande, wenn sich die Parteien hinsichtlich aller wesentlichen Punkte geeinigt haben. Ein ausdrücklicher Mietzins muss nicht festgehalten worden sein; soweit Ausführungen zur Miethöhe fehlen, gelten die §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB analog, sodass die ortsübliche Miete als vereinbart gilt [BGH NJW-RR 1992, 517]. Die rein tatsächliche Nutzung einer Wohnung begründet demgegenüber kein Mietverhältnis [Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 535, Rn. 31 – zum Beispiel bei einer Hausbesetzung, demgegenüber könnte dann ein Anspruch des Eigentümers auf Nutzungsentschädigung bestehen]. 

Der Mietvertrag kann formfrei geschlossen werden, d.h. sowohl ein mündlicher als auch ein schriftlicher Vertragsabschluss ist möglich. Bei Mietverträgen, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, gilt ein Schriftformerfordernis, § 550 BGB. Soweit das Schriftformerfordernis in diesem Falle nicht eingehalten wird, ist der Mietvertrag nicht gemäß § 125 S. 1 BGB unwirksam, sondern der Vertrag ist als unbefristeter Mietvertrag wirksam, § 550 S. 2 BGB. In der Folge ergibt sich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung – diese ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. 

Die (Haupt-)Pflichten des Vermieters und des Mieters 

Der Vermieter schuldet, wie bereits festgestellt, die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB. Daneben zählen zu den Hauptpflichten des Vermieters, dass die Mietwohnung einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand entspricht, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Während der Mietzeit schuldet der Vermieter dem Mieter zudem die Instandhaltung der Mietsache (zum Beispiel die Reparatur eines defekten Heizkörpers). 

Demgegenüber verpflichtet sich der Mieter, den Mietzins zu entrichten, § 535 Abs. 2 BGB. Neben diesen Hauptpflichten treffen den Vermieter und den Mieter sogenannte „Nebenpflichten“. Hierunter fällt für den Vermieter beispielsweise die Rückzahlung der Kaution (unter der Bedingung selbstredend, dass kein Grund zum Behalten besteht – zum Beispiel weil der Mieter eine Wand in der Wohnung ohne Zustimmung eingerissen hat). Der Mieter ist vor allem zum vertragsgemäßen Gebrauch verpflichtet. Soweit der Mieter hiergegen verstößt, kann der Vermieter zum Beispiel Ansprüche aus § 541 BGB, sogenannte Unterlassungsklage an Dritte, geltend machen. § 541 BGB ist dabei lex specialis zum allgemeinen Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB. Daneben können Ansprüche aus §§ 280, 241 Abs. 2 BGB und § 823 Abs. 1 BGB bestehen. 

Auch bei Nebenpflichtverletzungen kommt eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht. Als Beispiele für die Verletzung von Nebenpflichten kommen insbesondere in Betracht: Beschädigung der Mietsache, zum Beispiel durch Zerstörung von Fenstern und Türen, unerlaubte Tierhaltung usw. 

Soweit sich die „Beschädigung“ als Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch darstellt, hat der Mieter diese auch nicht zu vertreten. Der vertragsgemäße Verbrauch richtet sich dabei nach den individuellen Vertragsabsprachen. Wann ein übermäßiger Gebrauch vorliegt, ist im jeweiligen Einzelfall zu entscheiden. Zu berücksichtigen sind auch die individuellen Verhältnisse des Mieters – so ist die Abnutzung in der Regel bei Vermietung an eine mehrköpfige Familie mit Kindern höher als bei einem kinderlosen Pärchen. Soweit jedoch dennoch ein Mietvertrag mit der Familie geschlossen wird, so nimmt der Vermieter wohl auch ein erhöhtes Risiko der Abnutzung in Kauf [AG Ravensburg, BeckRS 2007, 9865]. 

Störungen des Mietverhältnisses – die Rechte des Mieters

Soweit der Vermieter die eben dargelegten Hauptpflichten nicht erfüllt, kann der Mieter verschiedene Rechte gelten machen. Relevant werden hierbei insbesondere die §§ 536 ff. BGB. 

Ab Übergabe der Mietsache kann der Mieter bei Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels die Miete mindern. In der Folge wird die Miete dem herabgesetzten Wert der Mietsache angepasst, soweit der vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben oder beeinträchtigt wird [vgl. auch Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 536, Rn. 1]. Die Minderung tritt dabei kraft Gesetzes ein [BGH NJW 1987, 432]. 

Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit negativ abweicht [sogenannter subjektiver Mangelbegriff, BGH NJW 2000; 1714 f.; BGH NJW 2011, 514]. 

Maßgeblich für eine Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, sind dabei die vertraglichen Vereinbarungen. Soweit entsprechende Regelungen fehlen, kann bisweilen auf die Einhaltung der entsprechenden technischen Normen rekurriert werden. Gebrauchsbeeinträchtigungen können sich insbesondere daraus ergeben, dass die Mietsache eine fehlerhafte Beschaffenheit aufweist (beispielsweise undichte Fenster). Weiterhin können sich Beeinträchtigungen aufgrund von Umwelteinflüssen ergeben, die einen negativen Einfluss auf die Tauglichkeit des Gebrauchs haben. Paradebeispiel hierfür ist Baulärm, beispielsweise aufgrund des Baues eines Hauses in der Nachbarschaft oder aufgrund von Straßenbauarbeiten. 

Das Vorliegen von Lärm führt jedoch nicht stets zu einer Minderung – so stellt sich insbesondere die erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, soweit sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer [BGH NJW 2013, 680]. 

Apropos Lärm: „Kinderlärm“ ist als sozialadäquat hinzunehmen; dies gilt insbesondere im Umfeld von Spielplätzen.

Das Recht zur Minderung ist gegebenenfalls ausgeschlossen. Besonders relevant ist hierbei § 536 Abs. 1a BGB. So bleibt die Minderung der Tauglichkeit, die aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung (nach § 555b Nr. 1 BGB) dient, für die Dauer von drei Monaten außer Betracht. 

Ergänzend zu §§ 535, 536 BGB regelt § 536a Abs. 1 BGB, dass der Mieter, soweit ein mangelhafter Zustand der Mietsache vorliegt, neben dem Erfüllungsanspruch und der Mietminderung, gegebenenfalls auch Schadensersatzansprüche geltend machen kann. 

Soweit der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist oder eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

 § 536a BGB gilt ebenso erst nach Überlassung der Wohnung – zuvor greifen die Regelungen des allgemeinen Leistungsstörungsrecht aus dem allgemeinen Schuldrecht. 

Störungen des Mietverhältnisses – die Rechte des Vermieters

Soweit der Mieter den vereinbarten Mietzins nicht zahlt, stellt sich neben den Erfüllungsanspruch des Vermieters aus § 535 Abs. 2 BGB noch ein Anspruch auf Verzugsschaden nach §§ 280 Abs. 2, 286 BGB. Auch eine (außerordentliche) Kündigung unter den Voraussetzungen des §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB kommt in Betracht. Hierfür bedarf es jedoch der Voraussetzung, dass der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist. 

Das Vermieterpfandrecht 

Dem Vermieter steht ein sogenanntes „Vermieterpfandrecht“ zu. Hierdurch werden die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis gesichert. An den eingebrachten Sachen des Mieters entsteht ein Pfandrecht, § 562 BGB. Ausgenommen hiervon sind Sachen die gemäß § 811 ZPO nicht pfändbar sind oder an denen der Mieter bei Einbringung kein Eigentum hat. Soweit offene Forderung bestehen, hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe des Pfandgegenstandes. Die Befriedigung aus den Pfandgegenständen folgt dem für das Pfandrecht geltende Recht, § 1228 BGB. Mithin erfolgt die Verwertung durch Pfandverkauf im Wege der öffentlichen Versteigerung. Dabei muss der Vermieter dem Mieter den Verkauf rechtzeitig angedroht haben und den konkreten Geldbetrag bezeichnen, wegen dessen der Verkauf vorgenommen werden soll, § 1234 Abs. 1 BGB.