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Der Erwerb von Liegenschaften in Polen

Rechtstipp vom 09.07.2015
Rechtstipp vom 09.07.2015

Die jetzige Lage des Liegenschaftsmarkts in Polen

Der Liegenschaften-Neumarkt in Polen ist bereits 3,1 Milliarden Euro wert. Der durchschnittliche Preis eines Quadratmeters in den 10 polnischen Großstädten im Neubau für eine Wohnung zwischen 38-60 Quadratmeter schwankte in März 2015 zwischen 905 Euro (Lodz) und 1944 Euro (Warschau). Dabei muss betont werden, dass der polnische Wohnungsmarkt hinsichtlich der Marktsättigung immer noch hinter dem europäischen Durschnitt hinkt: In Polen steht den Einwohnern im Schnitt 23 m², in Deutschland 43 m² der Wohnfläche zur Verfügung. Aus diesem Grund ist es sehr wahrscheinlich, dass die Preise noch weiter ansteigen werden.

Was allerdings für die Investoren noch wichtiger ist: Der Zeitraum, der dafür notwendig ist, damit der Kauf der Wohnung einen Gewinn bringen würde, liegt in Polen zur Zeit bei 15 Jahren. Es ist 10 Jahre kürzer als in den anderen EU-Ländern. Und gemäß den statistischen Daten von Eurostat hat sich die Zahl der Familien, die eine Wohnung vermieten, in den letzten 7 Jahren in der Polnischen Republik fast verdoppelt.

Dies zeigt alles ein großes Potenzial für Wachstum und gewinnbringende Investitionen.

Eine noch interessantere Situation besteht im polnischen Boden und Agrarlandmarkt: Während in Deutschland im Schnitt ein Hektar 20.000 Euro kostet (jedoch mit erheblichen Unterschieden zwischen den Bundesländern: Thüringen – 8.191 Euro, Bayern – 39.797 Euro), schwankt der Preis in Polen zwischen 5.000 Euro (Podkarpackie Woiwodschaft, Süd-Osten) und 11.000 Euro (Großpolen Woiwodschaft, Nord-Westen). Es ist noch zu unterstreichen, dass diese Preise in Polen im letzten Jahr um 27% gestiegen sind.

Wie kann man dieses Wachstumspotenzial des polnischen Liegenschaftsmarkts nutzen?

Wenn man dieses oben dargestellte Potenzial des polnischen Liegenschaftsmarkts sich zunutze machen möchte, dann bleibt nichts anderes, als eine Wohnung, ein Haus oder ein Agrargrundstück in Polen zu erwerben. Und dies jedoch machen zu können, muss man bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllen.

Dabei ist hier vor allem zwischen dem Erwerb eines Agrargrundstückes und einer sonstigen Liegenschaft in Polen zu differenzieren. Im ersten Falle ist bis zum 30. April 2016 für alle Ausländer (sowohl EU- als auch Nicht EU-Ausländer) eine Erlaubnis notwendig. Im zweiten Fall kann jeder EU-Ausländer die Liegenschaft, etwa das zweite Haus, ohne diese Sondererlaubnis erwerben. Dann sind nur diese Notarkosten und die Steuer zu entrichten, die unten näher beschrieben werden.

Wenn ein Grundstück (also ein Agrargrundstück) ohne die notwendige Erlaubnis erworben wird, dann wird der Erwerb nichtig sein, also das Eigentum wird immer noch dem alten Eigentümer zustehen, und nicht dem Erwerber (Art. 6 Abs. 1 des polnischen Gesetzes über den Erwerb von Liegenschaften). Die Ersitzung sollte in einem solchen Fall ebenfalls ausgeschlossen sein.

Die Gebühr für die Erteilung einer solchen Erlaubnis beläuft sich auf 1.570 PLN, wozu weitere Nebengebühren (Vollmacht, Erteilung einer Promesse usw.) 152 PLN ausmachen, was insgesamt 1.722 PLN beträgt (also ca. 410 Euro). Die anwaltliche Vorbereitung dieses Antrages und Vertretung des Mandanten in dem Verfahren über die Erteilung der Erlaubnis beträgt ca. 400 Euro. Und erst mit solcher Erlaubnis kann man das erwünsche Agrargrundstück vor dem 30. April 2016 erwerben.

Die grundlegenden Voraussetzungen für die Erteilung der oben erwähnten Erlaubnis, die von dem zuständigen Ministern für Inneres im Wege eines Verwaltungsakts erteilt wird, gibt es zwei. Die erste, gemäß dem polnischen Gesetz über den Erwerb von Liegenschaften (Art. 1a) ist es, dass der Erwerb von Liegenschaften durch einen Ausländer keine Gefahr für die Verteidigungsbereitschaft, Sicherheit, die öffentliche Ordnung verursachen wird, und dass auch dagegen keine Belange der Sozialpolitik sprechen. Die zweite ist es, dass der Ausländer einen Bezug zu Polen nachweisen wird, den es insbesondere dann gibt, wenn er seinen Aufenthalt in Polen als EU-Ausländer registriert hat. Für die erfolgreiche Registrierung des Aufenthalts eines EU-Ausländers genügt in der Regel schon das Vorhandensein von hinreichendem Finanzmittel, um keine Last für die Sozialhilfe in Polen zu sein sowie der Nachweis der Krankrenversicherung.

Statistisch gesehen wurden im Jahre 2014 72% der Anträge nach Erteilung der Erlaubnis positiv entschieden.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der Kauf von den Liegenschaften in Polen für die EU-Ausländer weitgehend ohne jegliche Beschränkungen ausgestaltet ist. Die einzige Ausnahme betrifft den Erwerb von den Agrargrundstücken, wozu bis zum 30. April 2016 eine Erlaubnis notwendig ist. In der Regel wird der Erwerb von solcher Erlaubnis für einen EU-Ausländer nicht über die Pflicht der formellen Antragstellung und Entrichtung der Gebühr hinausgehen.

Welche Nebenkosten sind beim Erwerb einer Liegenschaft in Polen zu entrichten?

Zu den Nebenkosten beim Erwerb einer Liegenschaft in Polen zählen:

1) Kosten eines Rechtsanwalts, der einen Kaufvertrag eines Grundstückes vorbereiten wird (ca. 300-1000 Euro)
2) Die Notarkosten des Notarakts, in dem der Kaufvertrag beinhaltet sein wird, dessen Abschriften, sowie des Antrages zum Zwecke der Eintragung in das Grundbuch d (ca. 600-2.000 Euro, abhängig von den Preisen der Liegenschaft)
3) Die Steuer: 2% vom Wert der Liegenschaft
4) Maklerprovision – wenn die Liegenschaft mit Zuhilfenahme von einer Immobilienagentur erworben wird: 2-3 %.

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Erwerb einer Liegenschaft in Polen auf zusätzliche 6-10 % des Wertes der Immobilie.

Soweit es um die rechtsanwaltliche Beratung und ggf. Erarbeitung eines Kaufvertrages und weitere rechtliche Aspekte dieses Fortgangs geht (auch Notartermin), stehen wir Ihnen gerne mit unserer Rechtsberatung zur Verfügung.


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