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Die Erstbezugserlaubnis und die Bewohnbarkeitsbescheinigung auf Ibiza

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Vor einem Immobilienerwerb auf Ibiza gibt es vieles zu beachten und zu überprüfen: Von der Baugenehmigung über die vorhandenen Belastungen im Grundbuch bis zur Zahlung der entsprechenden Steuern etc. Die Bedeutung der Erstbezugserlaubnis („licencia de primera ocupacion“) und der Bewohnbarkeitsbescheinigung („cedula de habitabilidad“) wird hingehen sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer häufig unterschätzt wird.

Die Erstbezugserlaubnis wird auf Ibiza von der zuständigen Gemeinde für den Erstbezug und die Nutzung einer Immobilie ausgestellt. Dies ist allerdings unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau handelt oder die vorhandene Immobilie verändert oder vergrößert wurde. In dem zweiten Fall ist deshalb eine Erstbezugserlaubnis erneut von der Behörde auszustellen.

Nicht zu verwechseln ist die Erstbezugserlaubnis mit der Bewohnbarkeitsbescheinigung („cedula de habitabilidad“). Es herrscht oftmals die irrige Auffassung, dass es sich hierbei um eine Unterlage handelt, die ausschließlich für die Fertigstellung eines Neubaus benötigt wird. Bei der „cedula“ handelt es sich um ein Dokument, welches auf Ibiza vom Inselrat („Consell Insular“) ausgestellt wird. Es erbringt den Nachweis, dass ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude die Mindestanforderung an Größe, technische Installationen und Sanitärbereich erfüllt. Damit erfüllt die „cedula“ eine staatliche Kontrollfunktion, was man bereits daran erkennen kann, dass Wasser- und Stromanschluss bei Neubauten nur eingerichtet werden dürfen, wenn eben die „cedula“ vorhanden ist.

Aber selbst wenn die „cedula“ zu einem früheren Zeitpunkt bereits vorlag und die Anschlüsse existieren, muss man wissen, dass diese eine Laufzeit von lediglich 10 Jahren hat und nicht automatisch von der Behörde verlängert wird. Je nach Einzelfall fällt die Immobilie in einer der drei verschiedenen „cedula“-Kategorien:

  • Die „cedula“ bei Erstbezug („cedula de primera ocupacion“) ist immer dann notwendig, wenn ein Gebäude erstmalig fertiggestellt oder Teile angebaut wurden. Dem Inselrat sind neben dem Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug), auch von einem Architekten unterschriebene Pläne und Fotos einschließlich der Katasterdaten vorzulegen. Desweiteren müssen die Baugenehmigung, sowie das Baufertigstellungszertifikat („certificado final de obra“) des Architekten und der Gemeinde vorliegen.

  • Die „cedula“, die bei einer Verlängerung ausgestellt wird („cedula de renovacion“), muss nach Ablauf von zehn Jahren beantragt werden. Hier sind der Behörde ein aktueller Grundbuchauszug, ein vom Architekten unterschriebenen und datieren Lageplan mit den Katasteramtsdaten und Fotos der Immobilie vorzulegen. Die Behörde hat über die Verlängerungsbescheinigung die Möglichkeit, Immobilien zu überprüfen, die in den letzten zehn Jahren möglicherweise ohne Baugenehmigung verändert wurden.

  • Eine Negativbescheinigung („cedula de carencia“) kann nur beantragt werden, wenn die in Frage stehende Immobilie vor dem 1. März 1987 erbaut wurde. Auch hier muss man der Behörde einen aktuellen Grundbuchauszug zum Nachweis der Eigentümerstellung, sowie Fotos und Lageplan vorlegen. Allerdings reicht es im Unterschied zu den anderen zwei Cedula-Anträgen aus, ein Zertifikat vorzulegen („certificado de situacion urbanistica“), aus dem hervorgeht, dass das Gebäude vor dem 1. März 1987 fertiggestellt wurde und seit dem auch keine baulichen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen worden sind.

Wie man sieht, ist insbesondere die Verlängerung einer abgelaufenen „cedula“ für den geplanten Verkauf von großer Bedeutung. Das Vorhandensein einer aktuell gültigen „cedula“ ist außerdem Voraussetzung für den Erhalt der kommerziellen touristischen Lizenz zur Vermietung von Privathäusern auf Ibiza. 

Beim Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie sollte die Käuferseite stets beachten, dass der Eintrag eines Neubaus im Grundbuchamt nicht zwingenderweise bedeutet, dass auch die „cedula“ und die Erstbezugserlaubnis vorliegen. Der Notar ist bei Errichtung der Neubauerklärung einer bereits existierenden Immobilie nicht verpflichtet, die Vorlage der Erstbezugserlaubnis und der „cedula“ zu verlangen. Bestehen Sie deshalb bei dem Erwerb einer Immobilie auf Ibiza stets auf die Vorlage dieser Unterlagen und prüfen Sie, was Sie kaufen.


Rechtstipp vom 11.07.2017

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