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Die Kaution im Mietverhältnis: Wann darf der Vermieter aufrechnen
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Die Kaution im Mietverhältnis: Wann darf der Vermieter aufrechnen?
Ein Rechtstipp von Elke Lichtenecker & Ulrich Bergrath
In so gut wie jedem Mietverhältnis wird sie hinterlegt: die Kaution. Meist als Barkaution, seltener als Bürgschaft. Oft ist die Kaution ein erheblicher Streitpunkt nach der Beendigung des Mietverhältnisses, nämlich dann, wenn der Vermieter Schadensersatzansprüche mit ihr aufrechnet. Wann dies möglich ist, hat nun der BGH geklärt.
In seiner neuen Entscheidung vom 10.07.2024 (VIII ZR 184/23) hat der BGH sich wieder einmal mit dem Thema Kaution und Aufrechnung mit dieser beschäftigt. Ein Vermieter hatte hier die Aufrechnungen mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache erklärt. Der Mieter war der Meinung, diese seien verjährt und eine Aufrechnung nicht mehr möglich.
Zunächst werfen wir einen Blick auf § 548 BGB, der die Verjährung für diesen Fall regelt: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach dieser Regelung in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt sowohl für den Anspruch auf Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands als auch für Schadensersatz, falls der Mieter der vorgenannten Verpflichtung nicht nachkommt.
Bereits vor der aktuellen Entscheidung des BGH war herrschende Meinung, dass dann, wenn der Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Frist sowohl die Wiederherstellung als auch Schadensersatz bei Weigerung der Wiederherstellung geltend gemacht hatte, eine Aufrechnung mit der Barkaution auch nach Ablauf der sechs Monate möglich war – dies auf Basis des § 215 Alt. 1 BGB. Dieser besagt, dass eine Aufrechnung möglich bleibt, wenn „der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals […] aufgerechnet werden konnte.“ Grund hierfür ist, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und der Anspruch auf Schadensersatz wegen fehlender Wiederherstellung gleichartig im rechtlichen Sinne sind.
Probleme gab es immer dann, wenn der Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Frist zwar die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, aber nicht einen Schadensersatz hierfür geltend gemacht hatte, wenn der Mieter der Verpflichtung auf Naturalrestitution nicht nachkam. In dieser Situation war es der Fall, dass dann eine Aufrechnung nach Ablauf der sechsmonatigen Frist nicht möglich war, da keine gleichartigen Forderungen gegenüberstanden.
Dem hat der BGH nun einen Riegel vorgeschoben und in seiner jüngsten Entscheidung hierzu festgestellt, dass eine Kautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Möglichkeit erhalten bleiben soll, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen an der Mietsache auch dann aufrechnen zu können, wenn die Ersetzungsbefugnis (also Schadensersatz statt Wiederherstellung zu fordern) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt wurde. Die Kaution an sich sei dafür ausgelegt, dass, so der BGH, „die Ansprüche des Vermieters auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigt werden können“. Der BGH sieht in der „isolierten Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist“ einen „lediglich formalen Schritt“, der auch nicht im besonderen Interesse der Parteien liegen würde.
Da nach der herrschenden Rechtsprechung – auch des BGH – eine Abrechnung über die Barkaution nicht zwangsläufig innerhalb der sechsmonatigen Frist zu erfolgen hat, ist diese Entscheidung im Ergebnis sachgerecht, effizient und aus Vermietersicht lange überfällig.
Haben Sie Fragen zu dieser praxisrelevanten Entscheidung oder zum Thema Kaution? Ihr Rechtsanwalt oder Ihre Rechtsanwältin berät Sie gern. Oder Sie kontaktieren einfach uns. info@kanzlei-bergrath.de
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