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Die Nutzung der Eigentumswohnung als Ferienwohnung

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Wer die eigene Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchte, muss bestimmte Vorgaben beachten. Das gilt auch für Wohnungseigentümer, insbesondere in Eigentümergemeinschaften. Diesen Eigentümern hilft ein Blick in die Teilungserklärung.

Die Nutzung einer Eigentumswohnung zur Vermietung an Feriengäste beschäftigt regelmäßig den für das Wohnungseigentum zuständigen V. Zivilsenat des BGH.

Bereits im Jahre 2010 hatte der BGH entschieden, dass ohne weitere Einschränkung zur Wohnnutzung auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste gehört (Az.: V ZR 72/09). Dies mag verwundern, insbesondere wenn man berücksichtigt, das bauordnungsrechtlich durchaus eine andere Bewertung gegeben ist, aber der Senat hat diese Rechtsprechung erst jüngst in seiner Entscheidung vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18 bekräftigt und fortgeführt. 

Im jetzt entschiedenen Fall war es so, dass die Teilungserklärung explizit auch die vorübergehende Nutzung als Ferienwohnung (Drittvermietung) gestattete. Gleichzeitig sah eine sogenannte Öffnungsklausel vor, dass die Wohnungseigentümer von den Festlegungen der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss mit bestimmtem Quorum abweichen konnten. Ein solcher Beschluss wurde nun gefasst. Er schloss die Vermietung an Feriengäste und die Nutzung als Werkswohnung aus. Im Übrigen war die Vermietung der Verwaltung anzuzeigen.

Der BGH hat den Beschluss für ungültig erkannt. Derartige Vermietungsverbote greifen nach Auffassung des BGH in unerziehbare aber verzichtbare Rechte des Sondereigentümers ein. Deshalb müssen einer solchen Regelung alle Wohnungseigentümer zustimmen, nicht nur die betroffenen.

Die geregelte Anzeigepflicht hält der BGH zwar nicht für beanstandungswürdig, sah sich jedoch aufgrund der Regelung des § 139 BGB nicht in der Lage, diesen Teil des Beschlusses zu halten.

Nur am Rande sei in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des gleichen Senates vom 22. März 2019 (Az.: V ZR 105/18) verwiesen. Dort hatten die Eigentümer Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Vermietungsbeschränkungen beschlossen. Anders als im obigen Fall sah hier die Teilungserklärung vor, dass eine kurzfristige Vermietung etc. nur mit Zustimmung des Verwalters zu erfolgen hatte. Ein Eigentümer missachtete dies. Daraufhin beschloss die WEG Vertragsstrafen. 

Der BGH verneinte die Beschlusskompetenz, da eine Öffnungsklausel nicht vorhanden und § 21 Abs. 7 WEG keine hinreichende Grundlage für einen derartigen Beschluss sei. Im konkreten Fall war daher der angegriffene Beschluss sogar nichtig.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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