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Ein ständiges Ärgernis: Die Betriebskosten im Mietverhältnis

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Die meisten Menschen in Deutschland sind Teil eines Mietverhältnisses, sei es als Mieter oder als Vermieter, sei das Mietverhältnis gewerblicher Art oder diene es dem Wohnen.

Im Regelfall leistet der Mieter auf die Betriebskosten eine monatliche Vorauszahlung, die gemeinsam mit der eigentlichen Miete überwiesen wird. Vielfach verstehen die Bürger diese Gesamtzahlung als Miete und akzeptieren die Vorauszahlung.
Der Ärger entsteht meist dann, wenn - einmal jährlich - die Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter übermittelt wird.

Während der Vermieter ein Interesse daran hat, möglichst viele Kosten auf den Mieter umzulegen will der Mieter nur möglichst wenige dieser Kosten tragen, insbesondere keine Nachzahlung leisten müssen.

Was sind Betriebskosten?

Der Gesetzgeber hat Betriebskosten in § 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) definiert als

"die Kosten, die dem Eigentümer [...] durch das Eigentum [...] am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."

In § 1 Abs. 2 BetrKV werden einzelne Positionen ausgeschlossen, die nicht zu den Betriebskosten gehören. Hierzu gehören etwa die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen (Verwaltungskosten) und die sogenannten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Welche Kosten sind überhaupt umlagefähig?

Da die dargestellte Definition nur bedingt aussagekräftig ist, hat der Gesetzgeber in § 2 BetrKV zudem in Form einer Positivliste aufgeführt, welche Positionen als Betriebskosten anzusehen sind.

Hierzu gehören etwa 

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer),
  • die Kosten der Wasserversorgung,
  • die Heizungskosten,
  • die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs,
  • die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  • die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • die Kosten der Gartenpflege,
  • die Kosten der Beleuchtung,
  • die Kosten der Schornsteinreinigung,
  • bestimmte Versicherungskosten,
  • die Kosten für den Hauswart

sowie weitere Positionen.

Allgemeines zur Betriebskostenabrechnung

Damit die Betriebskosten überhaupt von dem Mieter zu tragen sind, muss dies vertraglich geregelt sein, vgl. § 556 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Damit ist grundsätzlich klargestellt, dass bei fehlender oder unwirksamer vertraglicher Regelung der Eigentümer des Grundstücks die Betriebskosten zu tragen hat. 

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, anderenfalls ist sie verfristet und der Eigentümer kann von dem Mieter keine Zahlungen mehr verlangen.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend gemacht haben.

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten, das heißt, dass überhöhte Kosten vom Mieter im Ergebnis nicht zu tragen sind.

In formaler Hinsicht werden an eine Betriebskostenabrechnung ebenfalls gewisse Ansprüche gestellt.
So muss etwa der Umlageschlüssel angegeben sein, die Abrechnung muss nachvollziehbar sein und die Vorauszahlungen sind anzugeben.

Der Umgang der Rechtsprechung mit Betriebskostenabrechnungen

Die Rechtsprechung - bis hinauf zum Bundesgerichtshof (BGH) - hat immer wieder Anlass, sich mit formellen und materiellen Fehlern (behauptet oder real) von Betriebskostenabrechnungen zu beschäftigen.

Dadurch ist ein filigran ausdifferenziertes System entstanden, das immer weiter verfeinert wird. 

So entschied beispielsweise der BGH in seinem Urteil vom 19. Dezember 2018, Az.: VIII ZR 254/17, dass Verwaltungskosten, die als eigenständiger Posten aufgeführt sind, nicht auf Mieter umgelegt werden können.

Verwaltungskosten können allenfalls Bestandteil der Grundmiete sein, nicht aber eine eigenständige Nebenkostenposition.
Dies ergibt sich - wie oben dargestellt - eindeutig aus der BetrKV.

Im Hinblick auf die Begründung der Entscheidung kann einem Vermieter nicht angeraten werden, die Verwaltungskosten für den Mieter erkennbar auszuweisen. Will er sie auf den Mieter umlegen, so sollte dies im Rahmen der Grundmiete geschehen.

Es wird darauf hingewiesen, dass diese Darstellungen den Bereich der Wohnraummiete betreffen, im Bereich der Gewerbemiete gilt teilweise Abweichendes.

Sie sind Mieter und haben Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung oder den diesbezüglichen vertraglichen Regelungen? Sie sind Vermieter und benötigen Hilfe bei der Erstellung eines Mietvertrages beziehungsweise Beratung zu den Betriebskosten?


Gerne stehe ich Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, sprechen Sie mich einfach an!


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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