Fehlgeschlagener Hausverkauf - Verkäufer erhält Verzugskosten und fünfstelligen Zinsbetrag im Vergleichsweg

Fehlgeschlagene Verkäufe von Immobilien sind ärgerlich, langwierig und vor allem teuer. In einem von diesen Fällen konnte ein hier vertretener Verkäufer im Vergleichswege seine Verzugskosten ersetzt bekommen und die Käuferseite verpflichtete sich zusätzlich zur Zahlung eines fünfstelligen Zinsbetrages. Lesen Sie hier, worum es bei dem Fall ging. 

1. Der Fall - fehlgeschlagener Verkauf einer Immobilie

Der Verkäufer einer Immobilie war froh, als er endlich einen Käufer/eine Käuferin für sein Anwesen gefunden hatte. Das Problem war, dass die Käuferseite den Kaufvertrag abgeschlossen hatte, ohne über eine belastbare Finanzierungszusage zu verfügen. Üblicherweise hat man bei Abschluss des Kaufvertrages zumindest eine Finanzierungszusage einer Bank, wenn man den Kaufpreis nicht - was in den meisten Fällen so sein dürfte - nicht direkt aus eigenem Vermögen stemmen kann. 

Der Verkäufer hatte lange Geduld und gab dem Bitten der Käuferseite immer wieder nach, noch mehr Zeit zu bekommen, um eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Als der Mandant zu mir kam, war schon fast ein halbes Jahr ins Land gegangen. 

Die Besonderheit des Kaufvertrages lag darin, dass ein "spätestes" Zahlungsdatum enthielt, sodass die Käuferseite spätestens ab diesem Datum in Verzug waren. Ungünstig an diesem Vertrag war jedoch, dass der Vertrag zwar Verzugszinsen enthielt, diese aber nicht von der Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung umfasst waren. Das bedeutete, dass die Verzugszinsen eben nicht einfach aus dem Kaufvertrag "vollstreckt" werden konnten, sondern diese erst tituliert werden mussten. 

In dem Fall, wo die Verzugszinsen von der Vollstreckungsklausel umfasst sind, ermöglicht natürlich ein einfacheres Vorgehen. Einzelheiten zu einem solchen Fall können Sie hier nachlesen: 

Verzugszinsen nach Hausverkauf - Verkäufer erhält nach Rücktritt vom Kaufvertrag vierstelligen Zinsbetrag

Praxistipp Eben wegen solcher Feinheiten, ist es besonders wichtig, bei Abfassung des Kaufvertrages sehr genau zu bleiben und auf Kleinigkeiten zu achten. Wenn der Kaufvertrag des vorliegenden Falles die Verzugszinsen bei der Vollstreckungsunterwerfung enthalten hätte, hätte der Verkäufer nicht erst über ein gerichtliches Verfahren gehen müssen, was mit zusätzlichen Kosten verbunden war. 

2. Die Lösung 

a) Außergerichtliches Vorgehen

Nachdem der Verzug eingetreten war, kam der Mandant auf mich zu und bat um Unterstützung. Ich habe die Gegenseite angeschrieben und auf den Verzug hingewiesen und auch die Tatsache, dass mit jedem Tag, der vergeht, die Zinsen weiter auflaufen. Bei der Käuferseite war leider wenig Einsicht vorhanden, man stellte sich auf den Standpunkt, dass man ja gern die Zinsen verlangen könnte, aber man dann die Privatinsolvenz beantragen müsse. Ein kurzer Bonitätscheck ergab, dass diese Gefahr durchaus bestand. 

Der Mandant war also in der Zwickmühle - weiter auf die Erfüllung des Kaufvertrages zu hoffen oder aber vom Kaufvertrag zurückzutreten und auf den Kosten und dem Schaden sitzen zu bleiben. 

Letztlich hat er sich für einen Rücktritt entschieden und der Schaden konnte gering gering gehalten werden. 

b) Gerichtliches Vorgehen und Vergleich

Da sich der Mandant von den Drohungen einer Insolvenz nicht hat einschüchtern lassen und auch nur ein Klageverfahren weitergeholfen hätte, wurde nach Rücktritt vom Kaufvertrag Klage eingereicht. Die Klage bezog sich zum einen auf die vorgerichtlichen Anwaltskosten und auf den entstandenen Zinsschaden. 

Nach längerem Hin- und Her und der tatsächlichen Gefahr, dass die Gegenseite im Falle einer vollständigen Titulierung und zwangsweisen Durchsetzung hier tatsächlich den Weg der Insolvenz wählt, konnte ein Vergleich geschlossen werden. Danach hat die Gegenseite den vollständigen Betrag grundsätzlich anerkannt hat. Im Falle der Zahlung eines Teils davon in Raten in einem überschaubaren Zeitraum wurde ihr aber ein Teil des Schadens erlassen (Monte-Carlo-Vergleich oder Druck-Vergleich). Somit hatte die Gegenseite einen Anreiz zur Zahlung und der Mandant zumindest seine außergerichtlichen Kosten und einen Teil der Verzugszinsen - wenn auch nicht alle - ersetzt bekommen. Manchmal ist der Spatz in der Hand besser als die Taube auf dem Dach. 

3. Fazit 

Der vorliegende Fall zeigt die Gefahren eines Immobilienverkaufes: Die Kombination aus einem nicht verlässlichen Käufer und einem nicht so optimalen Vertrag kann erhebliche finanzielle Nachteile bringen. Wenn man dann auch noch einen Käufer hat, der überhaupt nicht über die Mittel verfügt, einen solchen Schaden zu ersetzen, hat man ein Problem. Daher empfiehlt es sich, möglichst vor Abschluss des Kaufvertrages diesen anwaltlich prüfen zu lassen. Je nach Wert der Immobilie, sollte man auch einen Bonitätscheck des Käufers in Betracht ziehen - Banken tun dies schließlich auch. 

Wenn Sie vor Abschluss eines Vertrages wissen wollen, wie Sie ihn (weitestgehend) "wasserdicht" gestalten oder aber was Sie tun können oder sogar müssen, wenn der Käufer nicht zahlt, was Ihr Vertragsentwurf so beinhaltet oder es bei der Abwicklung eines bereits geschlossenen Vertrages Probleme gibt, dann können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung kontaktieren. Sie können das unten stehende Kontaktformular nutzen, Sie können mich unter 02621/6239288 anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .