Verzugszinsen nach Hausverkauf - Verkäufer erhält nach Rücktritt vom Kaufvertrag vierstelligen Zinsbetrag

Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages über ein Haus oder Grundstück fangen die Probleme manchmal erst richtig an. Lesen Sie hier, wie Sie trotz Rücktritts Ihren Verzugsschaden ersetzt bekommen und warum dabei die Vertragsgestaltung so wichtig ist. 

1. Der Fall - Käufer zahlte nicht und hatte das möglicherweise auch nie vor

Im Mietrecht ist das Phänomen bekannt - sog. Mietnomaden. Das sind Menschen, die ein Objekt anmieten, obwohl sie da schon wissen, dass sie nie Miete zahlen wollen. Einmal im Objekt geht es meist nicht ohne Gerichtsvollzieher, um sie wieder loszuwerden. 

Ich habe aber auch inzwischen Fälle, wo Käufer einen Kaufvertrag über ein Grundstück abschließen und entweder genau wissen, dass sie den Kaufpreis nicht zahlen können oder wollen oder aber die über keinerlei Finanzierungszusage der Bank verfügen. 

Im konkreten Fall ergab eine Recherche, dass die Käufer schon ein langes "Kerbholz" hatten, sodass ich davon ausgehen musste, dass sie nie vorhatten, den Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer hatte den Fehler gemacht, den Besitz den Käufern schon vor Kaufpreiszahlung einzuräumen. Das ist ein Fehler, den man unbedingt vermeiden sollte.

2. Welche Möglichkeiten hat der Verkäufer?

Der Verkäufer stand nun vor dem Problem, entweder (vergeblich) die Vollstreckung des Kaufpreises zu versuchen oder aber vom Kaufvertrag zurückzutreten und dann die Immobilie neu zu verkaufen. 

Beides hat Nachteile: Eine Vollstreckung ist dann erfolglos, wenn sich die Käufer an unbekanntem Ort aufhalten, weil sie aus dem Objekt schon unbekannt ausgezogen waren. Der Rücktritt vom Kaufvertrag ermöglicht es zwar, die Immobilie  erneut zu verkaufen. Allerdings kann dann unter Umständen nicht der gleiche Kaufpreis, sondern nur ein geringerer Kaufpreis erzielt werden. Die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem neuen Kaufpreis verbleibt als Schaden, den man dan gerichtlich geltend machen muss. 

3. Warum ist der Kaufvertrag so wichtig? 

Die Besonderheit in diesem Kaufvertrag war, dass erstens ein festes Fälligkeitsdatum für die Zahlung des Kaufpreises (nach Erfüllung der übrigen Zahlungsvoraussetzungen) angegeben war und zweitens der Käufer sich wegen der Verzugszinsen der Zwangsvollstreckung unterworfen hatte. Das ermöglichte es, direkt aus dem Vertrag die berechneten Verzugszinsen zu vollstrecken. 

4. Verzugszinsen trotz Rücktritt vom Kaufvertrag 

Der Vollstreckung der Verzugszinsen stand auch nicht entgegen, dass der Verkäufer mittlerweile vom Kaufvertrag zurückgetreten war. Hintergrund ist, dass erst der Rücktritt vom Kaufvertrag den Verzug des Käufers beseitigt. Bis zu diesem Zeitpunkt anfallende Zinsen stellen einen Verzugsschaden dar. Da sich der Käufer eben wegen der Zinsen als Verzugsschaden im Vertrag der Zwangsvollstreckung unterworfen hatte, war es möglich, diesen Verzugsschaden zu vollstrecken, nachdem der Verkäufer bereits vom Kaufvertrag zurückgetreten war. 

Praxishinweis: Ohne diese Klausel und die Vollstreckungsunterwerfung wären die Zinsen zwar auch fällig, aber der Käufer hätte diesen Schaden erst vor Gericht einklagen müssen. Das ist mit zusätzlichen Zeit- und Geldaufwand verbunden. Daher sollte in dem Kaufvertrag darauf geachtet werden, dass die Vollstreckungsunterwerfung auch den Verzugsschaden umfasst. So vermeidet man die Kosten eines Folgeverfahrens. 

5. Manchmal ist ein Gang zum Anwalt sinnvoll

Es mag abgedroschen klingen, aber viele Probleme lassen sich durch vernünftige vertragliche Regelungen vermeiden. Der Verkäufer hier hatte Glück. Andere Regelungen in dem Kaufvertrag waren weniger vorteilhaft für ihn. Deshalb empfiehlt es sich, den Kaufvertrag einem Anwalt vorher zur Prüfung vorzulegen. Eine solche Prüfung kann auch zum vorher vereinbarten Festpreis erfolgen, sie hängt vom Umfang des Vertrages ab. 

Wenn der Kaufvertrag schon unterschrieben ist und es Probleme in der Abwicklung gibt, ist meist der Anwalt zum Anwalt unumgänglich. Allerdings muss man den mit dem Vertrag arbeiten, wie er unterzeichnet wurde. Das kann manchmal mehr oder weniger schwierig sein. 

Wenn Sie vor Abschluss eines Vertrages wissen wollen, was Ihr Vertragsentwurf so beinhaltet oder es bei der Abwicklung eines bereits geschlossenen Vertrages Probleme gibt, dann können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung kontaktieren. Sie können das unten stehende Kontaktformular nutzen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .