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Gewerbemietrecht: Keller zu klein? Mietminderung!

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Der u.a. für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat in einer Entscheidung vom 18.07.2012 (XII ZR 97/09) bestätigt, dass im Falle einer "gravierenden Abweichung" der tatsächlichen Nutzfläche eines Nebenraumes (hier: Keller) von der vertraglich vereinbarten Nutzfläche ein Mangel vorliegen kann, der zur Mietminderung führt.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall war ein Geschäftsraum mit Keller vermietet worden. Der Keller sollte laut Mietvertrag eine Fläche von ca. 110 qm haben, tatsächlich betrug diese aber nur 53,92 qm. Der Keller war also um mehr als 50% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart war.

Der BGH hat leider die Frage offen gelassen, ob sich das Recht zur Minderung der Miete bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% auch auf Nebenräume, wie Keller, erstreckt. Jedenfalls bei einer so gravierenden Abweichung, wie hier, sei ein Minderungsrecht gegeben, ohne dass der Mieter noch nachweisen müsse, wie er die fehlende Fläche nutzen wolle und in welchem konkreten Umfang er beeinträchtigt sei. 

Allerdings könne die Minderung nicht pauschal nach dem fehlenden prozentualen Anteil von der Gesamtfläche der Mietsache berechnet werden. Da nur Nebenräume betroffen seien, müsse die Minderung dem geringeren Gebrauchswert dieser Räume entsprechen.

Praxishinweis:

Die Unterschreitung der tatsächlichen Fläche der Mietsache um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten begründet nach ständiger Rechtsprechung des BGH sowohl in Wohnraummietverhältnissen, als auch in Gewerbemietverhältnissen ein entsprechendes Mietminderungsrecht auch dann, wenn die Fläche im Mietvertrag nur als Circa-Angabe vereinbart wurde. Kellerräume bleiben in Wohnraummietverhältnissen unberücksichtigt, da deren Fläche nicht zur Wohnfläche beiträgt. In Gewerbemietverhältnissen kann eine Flächenabweichung der Nebenräume jedoch zu einer Minderung führen, wenn sie gravierend ist. Es bleibt abzuwarten, wo die Gerichte hier künftig die Grenzen setzen werden.


Rechtstipp vom 04.10.2012
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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