Haftung des Gebäudeversicherers und Ansprüche des Vermieters bei fahrlässiger Verursachung eines Brandes

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter durch Brände schwere Schäden an Mietwohnungen verursachen. Es stellt sich dann die Frage, welche Ansprüche der Vermieter gegenüber dem Mieter geltend machen kann, sofern es auch eine Gebäudeversicherung gibt.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass sich der Vermieter an den Gebäudeversicherer halten müsse, wenn der Mieter lediglich mit einfacher Fahrlässigkeit gehandelt habe. Erst wenn der Mieter grob fahrlässig oder gar vorsätzlich gehandelt habe, bestünden Schadensersatzansprüche.

Ebenso dürfte auch der Gebäudeversicherer, der den Vermieter die Schäden ersetzt, einen Mieter nur in Anspruch nehmen, der grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt habe.

Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Beschluss vom 21.1.2014 - VIII ZR 48/13 ausdrücklich bestätigt.

Der Vermieter sei verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn

• tatsächlich ein Versicherungsfall vorliegt,
• die Versicherung nicht beim Mieter Regress nehmen darf und
• der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich habe.

Insofern ist im Einzelfall zu prüfen, ob tatsächlich alle Schäden von der Versicherung abgedeckt sind. So kann es beispielsweise sein, dass ein Mietausfallschaden von der Gebäudeversicherung nur ersetzt wird, wenn der Mieter berechtigt ist, aufgrund Brandes seine Mietzahlung zu verweigern.

Verursacht jedoch der Mieter fahrlässig den Brand, so kann er seine Pflicht zur Mietzahlung nicht verweigern. Er kann höchstens den Mietvertrag ordentlich kündigen. Bis zu diesem Zeitpunkt muss er die Miete weiterhin bezahlen. Der Vermieter kann sich direkt an ihn halten. Gleiches gilt, wenn nach Kündigung die Mietsache nicht ordnungsgemäß herausgegeben wird. Dem Vermieter steht auch dann ein Direktanspruch gegen den Mieter auf Nutzungsentschädigung zu (§ 546a BGB).

Stefan Piotrowski, Rechtsanwalt und u.a. Fachanwalt für das Versicherungsrecht bei der Kanzlei SH Rechtsanwälte in Essen, berät Sie gerne bei rechtlichen Fragen rund um das Thema Gebäudeversicherung.