Hauskauf in Florida für Nicht-US-Bürger Teil I – Purchasing property: Buying a Home in Florida pt. I

Hauskauf in Florida – Vorbemerkungen, Teil I 

Für alle Interessierten, die beabsichtigen, in den „sunshine state“ auszuwandern und nicht nur zur Miete zu wohnen, sondern Eigentum erwerben zu wollen – ob nun für die eigene Zukunft oder als Ferienhaus zur Vermietung –, sollen folgende Überlegungen einen kurzen Einstieg bieten:

Grundsätzlich wird eine Immobilie in den USA ganz selten von privat verkauft. Es werden grundsätzlich Makler eingesetzt., die jedoch Ihre Maklerprovision nicht vom Käufer sondern vom Verkäufer erhalten, auch wenn diese vom Käufer beauftragt sein sollten. Es kann daher bedenkenlos der Makler seiner Wahl beauftragt werden. In den USA gibt es im Unterschied zu Deutschland eine weitaus übersichtlichere Datenbank für alle Immobilien, die zum Verkauf stehen, die sogenannte MLS.com. 

Hiermit kann bereits vorab ein kleiner Überblick verschafft werden. Die Makler haben den professionellen Einblick und einen besseren Zugriff auf die Datenbank, insbesondere können diese alle individuellen Kriterien des Kaufinteressenten bearbeiten, sodass dieser die Angebote gefiltert erhält.

Es ist grundsätzlich möglich, als US-Ausländer in den USA ein Haus zu erwerben. Der Hauskauf hat aber keine Auswirkung auf die vereinfachte Möglichkeit der Einwanderung, falls dies durch den Immobilienkauf beabsichtigt wird. Für die Erteilung des Visums müssen je die speziellen strengen Voraussetzungen erfüllt werden, abhängig von dem in Frage kommenden Visum für den Einzelnen.

Es ist ferner nicht ratsam, sich bereits zwei Monate vor dem Besichtigungstermin für einige Objekte zu entscheiden, denn diese sind meist schneller vergriffen. Wichtig ist es, bei der Besichtigung darauf zu achten, dass der Bauherr keine Chinese-Drywall-Trockenbauplatten verwendet hat. Diese wurden ab ca. 2002/2003 bis 2009 verbaut, da der lokale Markt keine Trockenbauplatten mehr liefern konnte. 

Diese Trockenbauplatten haben verursacht, dass schwefelartige Gase freigesetzt wurden, die heute noch gesundheitsschädlich sind. Einfach zu erkennen ist es daran, wenn Kupferleitung beispielsweise grünlich verfärbt sind oder vergilbte schwarze Flecken an der Wand auftreten. Die Verkäufer sind mittlerweile verpflichtet, diese Auskunft beim Listing des Hauses anzugeben.

Der ausgeschriebene Verkaufspreis ist meistens Verhandlungssache und je nach Verhandlungsgeschick und gegenseitiger Kenntnis können ca. 10–15 % Nachlass möglich sein. Daher lohnt sich dies in jedem Fall. Wichtig ist die Finanzierung der Immobilie. 

Es ist seit 2013 wieder möglich, als Ausländer (ohne bereits im Besitz eines Visums zu sein) in der USA eine Finanzierung bei der Bank zu beantragen. Das Mindesteigenkapital beträgt zwischen 25 und 35 %. Es gibt zudem weitere Möglichkeiten, über deutsche Banken oder amerikanische Banken, die in Deutschland eine Niederlassung haben, zu finanzieren.

Der Closing Day ist der Tag der Übergabe des Hauses und damit auch der dort stattfindende Eigentumswechsel. An diesem Tag ist der Prozess der Vorbereitung abgeschlossen. Wenn dies geklärt ist, sollte ein Konto bei einer amerikanischen Bank eröffnet werden. So ist das Verwalten der ggf. Mieteinnahmen bzw. das Bezahlen von Rechnungen praktischer zu regeln.

English Version

Buying a Home in Florida – Preliminary Remarks. Part I

For all interested and Florida lovers who intend to emigrate to the „sunshine state“ and do not just want to rent but to buy property, the following considerations should provide a brief introduction:

Basically, property in the United States is very rarely sold privately. In principle brokers are used to however, receiving the brokerage commission from the buyer but from the seller, even if they were commissioned by the buyer. The broker of the buyer´s choice can therefore be hired without hesitation.

In contrast to Germany, in the U.S. there is a clear database for all properties for sale, the so-called MLS.com. With this you can get a small overview in advance. The brokers have professional insight and better access to the database, in particular they can edit all the individual criteria of the prospective buyer so that he or she receives the offers filtered.

In principle, it is possible to buy a house as a U.S. foreigner in the U.S.A. Buying a house has no effect on the simplified immigration option if this is intended by buying the property. To issue the visa, the special strict requirements must be met, depending on the visa in question for the individual.

It is also not advisable to decide on some objects two months before the viewing date as these are usually sold out faster. It is important to ensure during the inspection that the seller has not used Chinese Drywall drywall boards. These were installed from around 2002/2003 to 2009 as the local market could no longer supply drywall panels. These drywall panels caused the release of sulfur-like gases that are still harmful to health today. It is easy to recognize when copper cables are greenish, for example or yellowed black spots appear on the wall. The sellers are now obliged to provide this information when listing the house. 

The advertised sales price is mostly a matter of negotiation and depending on the negotiation skills and mutual knowledge about 10-15 % discount may be possible. Therefore, this is worthy in any case.

Financing the property is important. Since 2013 it has been possible again to apply for financing from the bank as a foreigner (without already having a visa) in the USA. The minimum equity is between 25-35 %. There are also other ways to finance through German banks or American banks that have a branch in Germany. 

The Closing Day is the day the house is handed over and thus the change of ownership taking place there. On this day the preparation process is completed. Once this is resolved, an account with an American bank should be opened. For example, managing the rental income or paying bills is more practical.