Hausordnung - Hausfrieden oder Schikane?

In einer Hausordnung sind viele Dinge über das Zusammenleben der Mieter in einem Mietshaus geregelt. Auf den ersten Blick handelt es sich dabei oft um belanglose Kleinigkeiten, die jedoch unter Umständen zu heftigen Konflikten mit dem Vermieter oder den Mitbewohnern führen können. Deshalb dreht sich in diesem Rechtstipp von anwalt.de alles rund um das Thema Hausordnung.

[image] Vermieter darf Hausordnung festlegen 

Eine Hausordnung erfordert eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Häufig ist die Hausordnung deshalb bereits Bestandteil des Mietvertrages, d.h. am Mietvertrag angeheftet oder in Formularmietverträgen bereits enthalten. Der Aushang allein im Treppenhaus oder am Schwarzen Brett reicht nicht aus. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Hausordnung getrennt vom Mietvertrag erhalten hat, ohne dass der Mietvertrag einen Hinweis auf die Hausordnung enthält.

Der Vermieter darf zunächst alleine bestimmen, ob er in seinem Mietshaus eine Hausordnung einführen will oder nicht. Bei einer einseitig vom Vermieter erlassenen Hausordnung ist der Mieter jedoch nur dazu verpflichtet, das Mietobjekt ordnungsgemäß zu behandeln und die Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft zu erhalten. Dazu ist der Mieter bereits aufgrund des Mietvertrages verpflichtet. Weitere Verpflichtungen, wie beispielsweise die Treppenhausreinigung oder Winterdienst, können dem Mieter nicht einseitig über die Hausordnung auferlegt werden ohne dass er dem zugestimmt hat. Sollen in der Hausordnung nachträglich neue Verpflichtungen des Mieters vereinbart werden, ist hierbei ebenfalls seine Zustimmung erforderlich. Der Vermieter darf einseitig keine Pflichten auf den Mieter ohne dessen Einverständnis abwälzen.

 
Inhalte der Hausordnung

Eine Hausordnung kann viele Bereiche des häuslichen Zusammenlebens regeln. Klassische Vorschriften in der Hausordnung sind beispielsweise die Räum- und Streupflicht, der Putzdienst für das Treppenhaus, die Benutzung von Gemeinschaftsräumen, Schließzeiten für die Haustür und die Anordnung von bestimmten Ruhezeiten. Inhalte, die regelmäßig in einem Mietvertrag zu vereinbaren sind, dürfen nicht in der Hausordnung geregelt sein, beispielsweise Vorschriften zu Betriebskosten und Schönheitsreparaturen. 

Allerdings darf der Vermieter keine Willkür walten lassen und muss auch im Rahmen der Hausordnung die berechtigten Interessen des Mieters beachten. Schließlich steht in einem Mietverhältnis dem Eigentumsinteresse des Vermieters das Besitz- und Nutzungsrecht des Mieters gleichrangig gegenüber. Hierzu einige Beispiele für unzulässige Verbote:

a) Generelles Besuchsverbot
Der Vermieter darf kein generelles Besuchsverbot anordnen. Hinweis: Dies gilt auch für Dauerbesuche, soweit es sich dabei nicht um eine Untervermietung handelt. Bei der Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung an Dritte oder der Weitervermietung ist gemäß §§ 540, 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

b) Nächtliches Badeverbot
Weiter darf der Vermieter auch kein generelles Badeverbot nach 24 Uhr mittels der Hausordnung anordnen. Ein solches Badeverbot wird den Mieterinteressen nicht gerecht. Denn Baden und Duschen gehört zu dem hygienischen Mindeststandard und fällt unter eine normale Lebensführung. Enthält die Hausordnung ein Badeverbot, wird der Mieter dadurch erheblich in seinem Gebrauchsrecht an der Mietsache eingeschränkt (Landgericht Köln, Az.: 1 S 304/96).

c) Verbot von Rollstuhl/Kinderwagen im Hausflur
Auch Regelungen, die das Abstellen von Kinderwägen oder Rollstühlen im Hausflur verbieten, sind unzulässig. Denn der Mieter ist aufgrund des Mietverhältnisses berechtigt, neben seinen Mieträumen auch die Gemeinschaftsflächen zu benutzen. Dies gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls, wenn der Mieter auf den Rollstuhl oder Kinderwagen angewiesen und auch der Hausflur groß genug ist (Az.: V ZR 46/06).

 
Folgen von Verstößen 

Auch wenn die Hausordnung zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wird, hat sie dennoch ebenso Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis zu den anderen Hausbewohnern. Verstößt ein Mieter gegen die Hausordnung, so kann sich der gestörte Mieter direkt an seinen Mitbewohner wenden und muss nicht erst zuvor den Vermieter einschalten. Der Vermieter ist bei einem Verstoß dazu berechtigt, dem Mieter eine Abmahnung zu erteilen. Handelt es sich um einen besonders schweren Verstoß, kann er dem Mieter kündigen und ihm sogar ein Hausverbot erteilen.

(WEL)