Hoffnung für Gewerberaummieter im Lock-Down

Die Corona-Pandemie wirbelt seit zwei Jahren unser aller Leben gehörig durcheinander. Insbesondere bei den Gewerberaummietverträgen in den Branchen, die durch die jeweiligen Lock-Down-Regelungen besonders betroffen waren, war streitig, ob die behördliche Schließungsanordnung gleichzeitig auch dazu führen kann, dass der Mieter keine - oder nur eine geringere - Miete zahlen muss.

Anfangs sprachen vereinzelte Gerichte den Mietern das Recht zu, wegen der Schließungsanordnung die Miete zu mindern, recht schnell kristallisierte sich aber dann heraus, dass die behördliche Schließungsanordnung kein Mangel der Mietsache war und damit auch nach dem Gesetz eine Minderung der Miete nicht möglich war. Diese Entwicklung beobachtete auch der Gesetzgeber, der dann tätig wurde und mit Art. 240 § 7 EGBGB eine neue Regelung schaffte, wonach vermutet wird, dass die staatlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie - vereinfacht gesagt - die Geschäftsgrundlage, die Basis für den Abschluss des Mietvertrages war, verändern kann, wenn die weiteren Voraussetzungen, die sich aus § 313 Abs. 1 BGB ergeben, ebenfalls erfüllt sind.

Das Oberlandesgericht Dresden hat unter Berücksichtigung der behördlich bedingten Schließungen mit einem Urteil im Februar 2021 eine Risikoverteilung dahingehend vorgenommen, dass die Mietzahlungen für die Zeit der Schließung des betroffenen Ladenlokals nur hälftig zu erbringen seien, weil dieses neue, bei Vertragsschluss nicht bedachte, Risiko von den Vertragsparteien jeweils hälftig zu übernehmen sei.

In seiner Entscheidung vom 12.1.2022 hob der Bundesgerichtshof das entsprechende Urteil des OLG Dresden jedoch auf und verwies den Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Oberlandesgericht Dresden zurück.

Dabei weist der BGH ausdrücklich darauf hin, dass die behördliche Schließungsanordnung in der Tat eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann, jedoch im Detail zu klären ist, ob für den Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist.

In die für die Abwägung des Einzelfalls maßgeblichen Umstände muss nach Auffassung des BGH aber konkret aufgenommen werden, welche Umsatzrückgänge durch die behördliche Schließung in dem konkreten Objekt erfolgt sind, mit welchen Maßnahmen der Mieter die drohenden Verluste vermindert hat oder hätte vermindern können und inwieweit gegebenenfalls staatliche Hilfen zum Ausgleich der Nachteile erfolgt sind, aber auch etwaige Hilfen aus Betriebsausfallsversicherungen etc.

Der BGH stellt zudem klar, dass staatliche Darlehen, die zur Überbrückung gewährt worden sind, dabei nicht zu berücksichtigen sind und ferner für die Frage der Unzumutbarkeit es auch nicht erforderlich ist, dass es zu einer existenzbedrohenden Situation auf Seiten des Mieters gekommen ist.

Gerade die lange Zeit der Schließung im 2. Lock-Down ermöglicht den Betroffenen also gegebenenfalls noch, die Frage der tatsächlich geschuldeten Miethöhe überprüfen zu lassen.

Auch wenn eine pauschale Regelung aus Vereinfachungsgründen sicherlich begrüßenswert wäre, hat der BGH dem jedoch eine klare Absage erteilt, die Details müssen also sorgfältig herausgearbeitet werden, um eine Anpassung des Vertrages für die Zeit der behördlichen Schließung erreichen zu können.

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