Immobilienkauf von nicht verheirateten Partnern

Kauf einer gemeinsamen Immobilie von Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Viele Paare wollen nicht heiraten, aber trotzdem eine gemeinsame Immobilie erwerben. Dies kann im Falle der Trennung zu Problemen führen. Aus diesem Grunde sollte vor dem Kauf klar geregelt werden, was in diesem Fall passiert.

Eine Möglichkeit besteht im Abschluss eines notariell beurkundeten Partnerschaftsvertrages, in dem zum Beispiel festgehalten werden kann, wer welchen Eigenkapitalanteil eingebracht hat und wer in welchem Umfang für die Zins- und Tilgungsleistung haftet. Beide Partner würden in diesem Fall anteilig auf der Basis ihrer Eigenkapitalquote bzw. der Quote für die Zahlung der Zins- und Tilgungsleistung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Ein Nachteil dieser Variante besteht jedoch darin, wenn ein Partner oder auch beide im Laufe der Beziehung Erbschaften erhalten und diese zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens benutzen.

Die Kapitalquote kann sich durch zusätzliche unvorhergesehene Zahlungen eines Partners ändern. Um dies zu dokumentieren, müssten dann auch die Einträge im Grundbuch geändert werden. Bei jeder Verschiebung der Eigentumsquote fällt jedoch erneut eine Grunderwerbssteuer an. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienwertes. Diese Kosten können vermieden werden, wenn beide Partner von vornherein eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. In diesem Fall wird die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Im Gesellschaftsvertrag der GbR wird festgehalten, wer welche Anteile an der GbR besitzt, wer welche anteiligen Zahlungen leistet und wie im Falle einer Trennung des Paares verfahren werden soll. Ändert sich durch Sondertilgungen die Kapitalquote der Partner muss nur der Gesellschaftsvertrag und nicht das Grundbuch geändert werden. Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und jede Änderung im Gesellschaftsvertrag sollten von einem Notar beglaubigt werden. Anderenfalls kann es zu Beweisschwierigkeiten kommen, dass tatsächlich beide Partner der Änderung des Gesellschaftsvertrages zugestimmt haben.

Ein Problem kann weder der Partnerschaftsvertrag noch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verhindern: Nimmt ein unverheiratetes Paar ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie auf, stehen beide vollumfänglich für die gesamte Darlehenssumme gerade. Zwar könnte theoretisch jeder der beiden Partner ein separates Darlehen über seinen Anteil an der Finanzierung abschließen, die Banken bestehen jedoch meistens auf den Abschluss eines gemeinsamen Darlehensvertrages. Nur so kann die Bank beide Partner unabhängig voneinander und in Höhe der gesamten Darlehenssumme in Anspruch nehmen.

Wichtig ist, dass geregelt wird, ob im Falle einer Trennung die Immobilie verkauft oder von einem der beiden Partner gegen Auszahlung des anderen übernommen wird. Eine vorherige Regelung verhindert, dass es im Falle der Trennung zu einem langwierigen Streit kommt, der wohl möglich in der Zwangsversteigerung der Immobilie mündet.

Einigt sich das Paar vorab darauf, die Immobilie im Fall der Trennung zu verkaufen, sollte dies bei der Finanzierung beachtet werden. Banken erheben hohe Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Hier ist es empfehlenswert entweder von vornherein ein Darlehen mit lediglich 5-jähriger Laufzeit abzuschließen und/oder eine jährliche Sondertilgungsoption von 10 Prozent der Darlehenssumme aufzunehmen.

Der Erwerb einer gemeinsamen Immobilie birgt viele Risiken und Fallstricke und sollte daher gut überlegt sein. Eine rechtliche Beratung vor Erwerb ist daher geboten, um am sichersten den Wunsch vom gemeinsamen Heim zu realisieren.