Investition in Sachwerte und Direktinvestments - was man beachten sollte, um Risiken zu minimieren

Es gibt sie schon seit langer Zeit und gerade der technische Fortschritt führt dazu, dass es sie wieder vermehrt gibt - Sachwertinvestments oder auch Direktinvestments. Dabei handelt es sich um direkte Investitionen in reale Sachwerte ohne Zwischenschaltung einer Fondsgesellschaft. Aber auch hier sollten einige Dinge beachtet werden, damit es am Ende kein böses Erwachen gibt.

1. Was ist ein Sachwertinvestment bzw. ein Direktinvestment? 

Im Grunde lässt sich die Beschreibung schon aus dem Namen ableiten - man investiert direkt in Sachwerte. Das bedeutet, dass man direkt in real existierende Dinge investiert. Der Unterschied zu anderen Anlagen liegt z.B. darin, dass man eben nicht einer klassischen Fondsgesellschaft sein Geld anvertraut, die dann das Geld über mehr oder weniger viele Zwischenschritte dann in verschiedene Assets investiert. Man gibt auch kein Darlehen an eine Gesellschaft, die mit diesen - oft nachrangig ausgestalteten - Darlehen dann ihrerseits Investitionen vornimmt. 

Man erwirbt also (im Idealfall) direkt Eigentum an einem oder mehreren Gegenständen. 

2. Welche Arten von Sachwertinvestments bzw. Direktinvestments gibt es? 

Im Grunde ist jeder Gegenstand, an dem ein Bedarf besteht und der einen entsprechenden Wert hat, für ein Sachwertinvestment geeignet. Ich habe bisher Sachwertinvestments in folgende Assets schon gesehen: 

• Container
• Bäume 
• Industrieleuchten 
• Solaranlagen 
• Ladesäulen 
• Popcorn- und Ballonautomaten 
• Krypto-Geldautomaten
• Goldbarren 

Es muss sich um einen Gegenstand handeln, der zumindest einen gewissen Wert aufweist und der sich in verschiedenen Formen zu Geld machen lässt, sei es z.B. über eine Vermietung während der Laufzeit oder über eine Verwertung nach der Laufzeit (z.B. bei Bäumen, die gefällt werden).  

3. Wie funktioniert ein Sachwertinvestment bzw. ein Direktinvestment? 

Grundsätzlich hängt die Funktionsweise des Investments stark vom Investitionsgegenstand und dessen "Natur" ab. Allen Investitionen ist gemeinsam, dass man den Investitionsgegenstand erst einmal "kauf". 

Damit ist jedoch noch nicht die Frage beantwortet, wodurch das Geld (zzgl. der angedachten Verzinsung) wieder an den Investor fließt. Hier lassen sich zwei grobe Formen unterscheiden: 

Bei "natürlichen" Gegenständen - wie z.B. Bäumen (z.B. Teakholz) muss man natürlich deren Wachstumsdauer berücksichtigen. Hier erfolgt die Verwertung meist darüber, dass die Bäume z.B. gefällt werden und dann verwertet. Bei anderen "natürlichen" Investments wie z.B. Kaffeebohnen erfolgt der Rückfluss über den jährlichen Ertrag, den die Investitionen eben z.B. in Form von Kaffeebohnen, die verkauft werden, erwirtschaften. Ähnlich ist es bei Anlagen, die im Wert steigen sollen - z.B. Goldbarren. 

Die zweite Möglichkeit besteht in der sog. Mietkonstruktion bei allen anderen Investments. Das bedeutet, dass der Investor den Gegenstand zunächst erwirbt. Da er damit meist allein nichts anfangen kann bzw. sich kaum selbst um dessen Vermarktung und Verwertung kümmern kann, werden die Investitionsgegenstände an einen Vertragspartner gegen ein Entgelt - z.B. eine Miete oder Pacht - übertragen und dieser verwertet dann den Gegenstand. Dazu gibt es dann also zusätzlich zu dem reinen Kaufvertrag meist einen Miet- oder Pachtvertrag, wobei die Ausgestaltung da sehr unterschiedlich sein kann. Über diesen Vertrag wiederum erhält der Investor bzw. die Investorin dann regelmäßige Zahlungen, die dann die "Verzinsung" des investierten Geldes darstellen sollen. 

4. Welche Risiken gibt es bei Sachwertinvestments bzw. Direktinvestments? 

Die Risiken eines Sachwertinvestments bzw. Direktinvestments lassen sich abschließend und vollständig gar nicht darstellen. Dies hängt damit zusammen, dass die genaue rechtliche Konstruktion der Investition und des Rückflusses der Investition sehr unterschiedlich ausfallen. Da lassen sich Risiken schwer verallgemeinern. Nachfolgend möchte ich auf ein paar typische Risiken hinweisen, die in der Vergangenheit schon mal relevant waren: 

a) Einhaltung aufsichtsrechtlicher Vorgaben für das Investment

Seit der Pleite von großen Anbietern von Container-Investments sind auch Direktinvestments grundsätzlich über das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) reguliert. Das bedeutet, dass auch für Direktinvestments aufsichtsrechtliche Vorschriften gelten. Ohne jetzt auf Einzelheiten und Ausnahmen einzugehen, lässt sich generell sagen, dass je nach Umfang des Investments insgesamt und der Anzahl derer, die es erwerben können/sollen teilweise rechtliche Pflichten gelten. Dies kann sich z.B. auf die Erforderlichkeit eines Prospektes und eines Vermögensanlagen-Informationsblattes (ViB), die dann von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gesichtet bzw. genehmigt werden, beziehen. 

Ferner kann es sein, dass - je nach Ausgestaltung - der Vertragspartner selbst bestimmten Erlaubnispflichten unterliegt. 

b) Einhaltung rechtlicher Vorgaben für den Investitionsgegenstand 

Was für die Investition selbst gilt, gilt auch für den Investitionsgegenstand. Auch dieser muss die rechtlichen Vorgaben, die es für ihn gibt, einhalten. So setzt z.B. die Aufstellung von Krypto-Geldautomaten die Erfüllung bestimmter aufsichtsrechtlicher Anforderungen voraus. Werden diese nicht eingehalten, ist das gesamte Geschäft mit dem Investitionsgegenstand sogar verboten. Dann versteht sich von selbst, dass eine erfolgreiche Investition eher nicht zu erwarten ist. Je nach Ausgestaltung der konkreten Anlage kann es sogar sein, dass man als Investor oder Investorin selbst gegen rechtliche Vorgaben verstößt. 

c) Gesicherte Eigentümerstellung des Investors/der Investorin

Ein ganz wesentlicher Punkt ist, dass der Investor bzw. die Investorin mit dem Investment auch sicher sein kann, tatsächlich Eigentum an dem Gegenstand zu erwerben. Was erst einmal merkwürdig klingt, ist ein ganz entscheidender Punkt. Nur dann, wenn der Investor/die Investorin auch wirklich Eigentümer sind, stehen ihm oder ihr im Falle einer Insolvenz eines Vertragspartners auch die Rechte eines Eigentümers zu. Diese sind immer vorrangig vor allen anderen Ansprüchen und schaffen damit zumindest ein gewisses Maß an Sicherheit. 

Was selbstverständlich klingt, ist es leider nicht. So war in der Vergangenheit z.B. bei Containerinvestments erst später offensichtlich geworden, dass es einen Großteil der angeblichen Container gar nicht gab und bei den existierenden Containern stellte sich die Frage, ob diese überhaupt wirksam übereignet wurden. Aktuell habe ich einen Fall auf dem Tisch, wo nicht klar ist, ob der Anleger die Solaranlage nebst Wechselrichter überhaupt zu Alleineigentum oder ob er nur Bruchteilseigentum erworben hat. 

Bei einer Insolvenz eines Anbieters von Direktinvestitionen in Leuchten stellte sich die gleiche Frage, da auch dort rein sachenrechtlich nicht klar war, ob der einzelne Anleger/die einzelne Anlegerin überhaupt Eigentum erworben hat. Die Einzelheit zu diesem Fall können Sie hier nochmals nachlesen:

Deutsche Lichtmiete Direkt-Investitionsgesellschaften - Anleger müssen zwingend Eigentumsfrage selbst klären (anwalt.de)

Einfach ausgedrückt - im Falle einer Insolvenz ist die Frage des Eigentums von zentraler Bedeutung für die Handlungsmöglichkeiten. Hier wird oft unsauber gearbeitet und der Anleger bzw. die Anlegerin hat später das Nachsehen. 

d) Risiken des Vertragspartners und der Verträge 

Auch das ist eigentlich eine Selbstverständlichkeit: Man sollte sich die Vertragspartner und die Verträge genau anschauen. Wenn es hier Unstimmigkeiten und/oder Bedenken gibt, sollte man das kritisch hinterfragen oder ganz die Finger von der Beteiligung lassen. 

Dazu muss man weder Profi im Lesen von Bilanzen oder Verträgen sein, oft genügt schon ein Blick ins Internet oder die Verträge selbst, um stutzig zu werden. 

So kann man z.B. den oder die Vertragspartner einfach mal "googeln". Manchmal findet man da schon den einen oder anderen Eintrag. Auch kann man sich über öffentliche Datenbanken anschauen, wie lange es die Firmen gibt und wer dahinter steckt. Bei Firmenkonstruktionen über mehrere Länder ist zumindest mal eine kritische Nachfrage nicht verkehrt. 

Bei den Verträgen ist es ähnlich: Aktuell habe ich einen Fall, da soll die Investition rund mehr als 10 Jahre laufen, der Vertrag mit dem Dienstleister, der den Investitionsgegenstand für den Anleger betreuen soll, läuft aber z.B. nur 2 Jahre. Daher muss man dann fragen - was ist danach? Kann und soll der Anleger bzw. die Anlegerin das dann selbst bewirtschaften? 

e) Zwei generelle Tipps

Zwei einfache Tipps aufgrund meiner Erfahrungen aus der Vergangenheit hätten in vielen Fällen schlimmeres verhindern können: 

• Anlagen mit Steuervorteil

Manche Anlagen "rechnen" sich ganz oder überwiegend nicht über irgendwelche Erlöse sondern über den Steuervorteil (meist zu Beginn der Beteiligung). Das hat grundsätzlich in bestimmten Konstellationen seine Berechtigung. Allerdings sollte man wissen, dass a) die steuerlichen Rahmenbedingungen gern mal geändert werden können (und sich dann die Anlage möglicherweise nicht mehr rechnet) und b) man selbst eben auch diese Vorteile aufgrund seines Einkommens nutzen können muss. Die Erfahrungen mit steuerlich motivierten Anlagen (z.B. mit Filmfonds) in der Vergangenheit zeigt, dass man da nicht immer auf der sicheren Seite ist. 

Sinnvollerweise trägt sich die Anlage selbst aus der Investition und den Erlösen. Wenn dann - quasi "oben drauf" - noch ein Steuervorteil kommt, dann ist das gut. Die steuerliche Komponente sollte aber nicht das Kriterium sein, das Investment zu tätigen.  

• Investieren in Dinge, die man versteht und überprüfen kann

Selbst ich habe manchmal Schwierigkeiten zu verstehen, wie sich eine Anlage rechnen soll. Eine Solaranlage bringt Strom, ein Baum wird gefällt, ein Container wird vermietet. Aber gibt es z.B. Beispiel einen Bedarf an Automaten, an denen man Geld in Kryptowährungen tauschen kann und umgekehrt? Nur weil etwas "neu" klingt, heißt das nicht, das dafür auch ein Bedarf da ist. 

Ein weiterer Punkt ist, dass man - im Idealfall - sein Direktinvestment auch überprüfen kann. Wenn man z.B. in einen Baum in Südamerika investiert, dann kann der da wirklich stehen oder eben auch nicht. Wirklich überprüfen kann man das nicht. Bei Leuchten, die verbaut werden, ist es schwierig zu prüfen, wo die Leuchten verbaut sind. Wenn man als Anleger/Anlegerin sein Investment überprüfen kann - im schlimmsten Fall mal hinfahren und sich anschauen - dann ist die Gefahr, dass es den Investitionsgegenstand gar nicht gibt, sehr viel geringer. 

Diese konkrete Frage nach dem Standort des Investitionsgegenstandes kann im Übrigen auch sinnvoll sein, wenn man schon investiert hat. Zwar kann man dann den Kauf nicht so ohne Weiteres rückgängig machen, aber man weiß, ob es ein funktionierendes Modell ist oder eben nicht. 

5. Was tun, wenn man schon investiert hat?

Im Grunde kann man all diese Punkte auch "abarbeiten", wenn man schon investiert hat. Möglicherweise lässt sich dadurch bereits im Vorfeld die eine oder andere "Unstimmigkeit" herausfinden und das zu einem Zeitpunkt, wo noch nicht alles verloren ist. Das erhöht manchmal die Handlungsoptionen. 

Wenn Sie bei einer solchen Prüfung festgestellt haben, dass Sie etwas erworben haben, was Sie in Kenntnis dessen vielleicht nicht erworben hätten, dann können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung ansprechen. Meist kann man da schon die größeren Probleme eines Direktinvestments identifizieren und manchmal auch noch gegensteuern. 

Sie können dazu das unten stehende Kontaktformular nutzen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .