Kauf eines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks: Auf Rückgewähransprüche achten!

Normalfall: Lastenfreie Übergabe des Grundstücks

Wird ein Grundstück verkauft, vereinbaren Verkäufer und Käufer üblicherweise die „lastenfreie Übergabe“, d. h. der Verkäufer muss dafür sorgen, dass alle auf dem Grundstück liegenden Grundschulden gelöscht werden.

Ausnahmefall: Der Käufer übernimmt eine Grundschuld

Manchmal vereinbaren die Parteien des Kaufvertrags, dass der Käufer das Grundstück mit der eingetragenen Grundschuld übernimmt. Ein Grund hierfür könnte sein, dass der Käufer in die laufende Finanzierung des Verkäufers eintritt und an seiner Stelle die laufenden Ratenzahlungen an die finanzierende Bank erbringt. Der Käufer muss dann nur einen Teil des Kaufpreises sofort bei Übergabe zahlen, der restliche Kaufpreis besteht in der Übernahme des Darlehens, das der Verkäufer bei seiner Bank aufgenommen hatte.

Aufgepasst: Die Rückgewähransprüche stehen dem Sicherungsgeber zu!

Aber Vorsicht: Bei solchen Vereinbarungen müssen die Parteien auch regeln, wem die sog. Rückgewähransprüche zustehen sollen. Denn wenn das Bankdarlehen vollständig zurückgezahlt ist, benötigt die Bank die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nicht mehr. Sie muss wissen, an wen sie die Grundschuld wieder zurückgeben muss, d. h. wer von ihr die Löschung der Grundschuld oder die Abtretung verlangen darf. Das ist regelmäßig der Verkäufer: Denn er hat der Bank die Grundschuld als Sicherheit gestellt und an ihn muss die Bank die Grundschuld wieder zurückgeben, nicht an den neuen Eigentümer!

Und noch wichtiger: Betreibt die Bank die Zwangsvollstreckung, dann kann sich der Käufer als neuer Grundstückseigentümer nicht darauf berufen, dass das Darlehen schon teilweise zurückgezahlt ist. Erhält die Bank in einer Versteigerung des Grundstücks mehr auf ihre Grundschuld als sie noch zum Ausgleich des Darlehens benötigt, muss sie diesen Übererlös herausgeben – aber ebenfalls an den Verkäufer und Sicherungsgeber, nicht an den neuen Eigentümer.

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.10.2017, Az. IX ZR 79/16

Diese schmerzliche Erfahrung musste eine Grundstückseigentümerin machen, die ein belastetes Grundstück erworben hatte. Der Verkäufer sollte die Darlehensraten bei der Bank weiterbezahlen. Er geriet jedoch in die Insolvenz und verstarb wenig später. Die Bank betrieb deshalb aus ihrer Grundschuld die Zwangsvollstreckung gegen die neue Eigentümerin. In der Zwangsversteigerung erhielt die Bank mehr als sie noch benötigte. Diesen Übererlös wollte die – jetzt ehemalige – Grundstückseigentümerin ausgezahlt bekommen. Damit scheiterte sie jedoch. Denn sie konnte nicht nachweisen, dass der Voreigentümer und Verkäufer ihr diese Rückübertragungsansprüche übertragen hatte. Im Kaufvertrag war zu den Rückübertragungsansprüchen nichts geregelt worden. Wem diese Rückübertragungsansprüche letztlich zustanden, möglicherweise einer nachrangigen Bank, vielleicht aber auch dem Insolvenzverwalter oder den unbekannten Erben des verstorbenen Verkäufers, musste der BGH nicht klären. Die Käuferin jedenfalls ging leer aus.

Mein Tipp: Rückgewähransprüche regeln und damit klare Verhältnisse schaffen

Übernimmt ein Käufer ein Grundstück mit einer eingetragenen Grundschuld, ist unbedingt zu regeln, wem später die Rückübertragungsansprüche zustehen sollen. Das kann im notariellen Kaufvertrag geschehen, aber auch in einer Vereinbarung zwischen dem Käufer, dem Verkäufer und der eingetragenen Bank.