Grundschuld - was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten:

• Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, d. h., sie ist unabhängig von einer Forderung.
• Sie wird öfter als eine Hypothek zur Baufinanzierung herangezogen, weil sie wesentlich flexibler ist.
• Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt immer im sogenannten Grundbuch, welches ein Verzeichnis über alle Grundstücke einer Gemeinde ist.
• Man kann eine Grundschuld im Unterschied zur Hypothek auf einen neuen Schuldner übertragen.
• Sowohl die Eintragung als auch die Löschung einer Grundschuld kostet Geld.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Recht oder Grundpfandrecht, das in der Regel zur Finanzierung eines Immobilienkredites dient. Ein dingliches Recht begründet ein Recht an einem Grundstück oder einer Immobilie.

Die Grundschuld dient genauso wie eine Hypothek zur Sicherung eines Kredites. Wenn jemand, der einen Immobilienkredit aufgenommen hat, diesen nicht zurückzahlen kann, hat die finanzierende Bank als Gläubiger die Möglichkeit, ihr Geld im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück oder der Immobilie zu erhalten. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht von einer Forderung abhängig und kann auf jemand anders übertragen werden.

Welche Arten der Grundschuld gibt es?

• Eigentümergrundschuld:
  Hier handelt es sich um eine sogenannte „Briefgrundschuld“. Jeder Eigentümer kann sich zur Sicherung eines Kredites eine Grundschuld auf seine Immobilie eintragen lassen. Diese Eigentümergrundschuld kann er an andere abtreten oder verpfänden.
• Sicherungsgrundschuld:
  Der Eigentümer kann zur Sicherung einer Forderung eine Sicherungsgrundschuld eintragen lassen. Diese Grundschuld ist mithilfe eines Sicherungsvertrages, der eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Schuldner und Gläubiger beinhaltet, an die Forderung gebunden.
• Fremdgrundschuld:
  Beim Verkauf seiner Immobilie kann die Grundschuld zugunsten einer dritten Person eingetragen werden.

Wie wird die Grundschuld bestellt und eingetragen?

Vor der Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch muss ein Darlehensvertrag von der Bank und dem Darlehensnehmer unterzeichnet werden. Danach muss ein Notar die Grundbuchbestellung beglaubigen und die Eintragung in das Grundbuch veranlassen.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen möchte, sollte wissen, dass es wichtig ist, eine Grundschuld zur Sicherung eines Kredites im Grundbuch eintragen zu lassen, bevor der Kaufpreis fällig wird. Denn wenn dies nicht geschieht, hat der Gläubiger das Recht, Verzugszinsen zu verlangen, die u. a. von der Höhe der Grundschuld und der vereinbarten Zinshöhe abhängig sind. In diesem Zusammenhang sollte unbedingt überprüft werden, ob schon Grundschulden am gleichen Grundstück oder derselben Immobilie vorhanden sind. Denn wenn es mehrere Gläubiger gibt, erhält zuerst der Gläubiger mit der erstrangigen Grundschuld sein Geld, danach erst die anderen. Somit entscheidet der Rang im Grundbuch über den Wert der Sicherheit.

Was kostet eine Grundschuld?

Wenn Sie eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, fallen sowohl Notargebühren als auch Gebühren für die Eintragung beim Grundbuchamt an. Die Höhe ist unterschiedlich und richtet sich u. a. nach der Höhe der Summe. Grob geschätzt kann jeder, der einen Immobilienkaufvertrag abschließt, ca. zwei Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchgebühren veranschlagen.

Wie erlischt eine Grundschuld?

Sobald die Baufinanzierung abgeschlossen ist und das Darlehen an die Bank zurückgezahlt wurde, kann diese eine sogenannte „Löschungsbewilligung“ ausstellen. Darin enthalten ist die Bestätigung darüber, dass der Sicherungszweck für die Grundschuld weggefallen ist. Diese Löschungsbewilligung sollte an den Notar geschickt werden, damit dieser die Löschung im Grundbuch veranlasst.

Tipp: So können Sie bei einer Grundschuld Kosten sparen

Da die Löschung einer Grundschuld immer mit Kosten verbunden ist, sollten Sie überprüfen, ob es nicht sinnvoller wäre, die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen. In diesem Fall könnte sie zur Sicherung einer weiteren Finanzierung verwendet werden.

Darüber hinaus ist es auch möglich, die Grundschuld im Falle eines Immobilienverkaufs auf einen neuen Eigentümer zu übertragen. Diesem entstehen dadurch keine weiteren Kosten.